房屋有違法二次施工、變更格局是否屬於瑕疵？
問題摘要：
房屋若有違法二次施工或擅自變更格局，確有構成瑕疵擔保請求或解除契約之可能，但須依個案認定其對價值或使用之影響，以及買受人是否已知或應知而定，若有明確協議書載明、說明資料充分且當事人已簽署，則瑕疵擔保責任將不成立，亦無不完全給付可言；司法實務在保護交易安全與買受人權益間，仍以資訊揭露完整與交易透明為核心標準進行審查與判斷。
律師回答：
房屋有無違法二次施工或變更格局，是否構成民法上所稱之物之瑕疵，需視其是否導致該建物之效用或價值減損，或其法律使用權利受到限制而定。依民法第354條規定，出賣人對於買受人應擔保其物於危險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。若房屋因違法二次施工或擅自變更格局致有違反建築法或都市計畫法之虞，甚至可能遭主管機關限期改善或拆除，自屬價值或效用減少，自應視為物之瑕疵。惟若買受人於締約時已明確知悉該瑕疵，則出賣人得依民法第355條主張免除擔保責任，且若有書面記載，表示買受人確認格局變更或有遭拆除風險而仍願意購買，將使出賣人之責任大幅降低。
房屋有違法二次施工、變更格局之重要交易資訊之實務見解可參見：
「經查：系爭契約第1條就系爭房屋之「建物標示」「主要用途」記載為「工業用」，第2條「增建或占用範圍」欄亦有勾選「其他：室內格局變更」，雙方簽約時，另有簽署系爭協議書載明：「本物件室內格局曾變動，該變動程序若屬未依合法建管程序辦理者則日後有被要求恢復原狀之風險」，…故被上訴人於簽約時再次告知系爭房屋室內格局變更可能有依建管法令被要求恢復原狀之風險，亦經代書吳晏儀解說，並經上訴人確認後在系爭協議書上簽名，堪認上訴人已知悉格局變更之風險。…惟查，系爭協議書係於雙方簽約當場提出之個別磋商事項，內容載明系爭房屋變更格局有恢復原狀之風險，文字並無難以辨認之情形，上訴人既已簽名確認，自難認系爭協議書為無效。…上訴人雖主張被上訴人並未告知系爭房屋違反建築法第73條第2項「建築物應依核定之使用類組使用」、都市計畫法第79條及都市計畫法新北市施行細則第18條第1項「乙種工業區」不得作為住宅使用之規定，係屬違建，屋主有遭主管機關依建築法第91條、都市計畫法第80條規定處罰之風險云云。惟由新北市政府工務局函覆稱：系爭房屋並未查有涉及未經核准擅自變更室內格局之相關陳情案件受理紀錄…，可見雙方訂立系爭契約之際，系爭房屋並非新北市政府工務局列管拆除之違建標的，則被上訴人在不動產說明書相關表件勾選「無違增建列管」情形，尚難認係隱匿或不實之說明。又新北市政府工務局、城鄉局以電子郵件回覆檢舉陳情時，僅稱：倘日後經查察，系爭房屋確有違反上開法規之情事，將由城鄉局依都市計畫法相關規定辦理等情…，益徵主管機關迄未確定系爭房屋有何違法情事，亦未為裁罰處分。故於雙方訂立系爭契約當時，被上訴人依照系爭房屋變更格局並未經主管機關查察違法且未遭裁罰處分之狀態，勾選「無違建列管」，及在系爭協議書記載「若屬未依合法建管程序辦理者則日後有被要求恢復原狀之風險」之假設情形，亦難認被上訴人有隱匿或故意為不實說明。…林鴻章等2人在不動產標的現況說明書第2頁「建物有無違建、增建情事？其位置、約略面積及建管機關列管情形？（包括未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分）」勾選「無」並未勾選「格局變更」，和豐公司、陳振華未要求其等更正或補充正確資訊一節，主張其受被上訴人詐欺云云。惟在不動產說明書整本資料中，除上開不動產標的現況說明書外，尚有物件個案調查表、產權調查表、建物登記謄本、建物測量成果圖，均有明確記載系爭房屋之主要用途為工業用、屬乙種工業區、無違增建列管情形…，輔以上訴人看屋時即有向陳振華詢問工業區住宅之利弊…，及系爭契約、系爭協議書已有記載格局變更及恢復原狀風險，並經代書吳晏儀特別說明，應足使上訴人知悉系爭房屋雖在工業區內作住宅使用，但尚非經主管機關列管之違建案件。故通觀被上訴人提出之不動產說明書全本資料及口頭解說之內容，難認被上訴人有積極欺騙或消極隱瞞上訴人之情事。 ㈤上訴人又主張和豐公司提供附近住宅區公寓之實價登錄資訊為不實說明，使其誤認系爭房屋得作為住宅使用云云，並舉成交行情參考表為證…。惟查，系爭房屋與同巷弄內數十棟建物，由中松印刷廠等259廠為起造人，登記建物使用用途為廠房等情…。而上訴人於看屋時，經由陳振華之解說及現場觀察，應可得知系爭房屋及同巷弄內數十棟建物已非當初登記之工業用廠房，實際上已改作住宅使用。故和豐公司依系爭房屋之實際使用現況與公寓無異，而提供鄰近公寓之不動產實價登錄資料作為價格參考，亦難認係詐騙上訴人。況且，上訴人並未舉證證明和豐公司提供之不動產實價登錄價格，有明顯高於鄰近工業區住宅之實際成交價格之情形…，亦無從認定和豐公司以此價格誘使上訴人以高價買受系爭房地。…按出賣人依民法第354條第1項規定，固負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。惟買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項亦有明文。又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，始應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號判決意旨參照）。查本件上訴人於訂立系爭買賣契約時，已由陳振華、吳晏儀之說明及系爭契約、系爭協議書等相關文件之記載，知悉系爭房屋之登記用途、變更格局及恢復原狀之風險，其仍願與林鴻章等2人訂立系爭契約，則揆諸前揭規定及說明，系爭房屋縱有上訴人所指上開情事，林鴻章等2人亦不負瑕疵擔保責任，又林鴻章等2人依系爭房屋現況所為給付，並無違反債之本旨，亦非不完全給付。從而，上訴人依民法第254條、第359條規定所為解除契約之意思表示並非合法，則其依民法第259條第1、2款規定，請求林鴻章等2人返還其已付價金127萬元本息，應屬無據。按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；而不動產經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第544條及不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文。惟上開損害賠償責任，均應以和豐公司與陳振華就執行仲介事務之處理有故意或過失者為要件。查和豐公司、陳振華雖不爭執其等仲介林鴻章等2人將系爭房地出賣予上訴人時，應依不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，以不動產說明書向與交易相對人即上訴人解說系爭房屋之使用現況。惟通觀系爭契約、系爭協議書、不動產說明書全份資料及陳振華、吳晏儀向上訴人所為解說內容，已足使上訴人知悉系爭房屋之登記用途、變更格局及恢復原狀之風險，難認和豐公司與陳振華有違反不動產說明義務之故意或過失。(臺灣高等法院109年度上易字第1013號民事判決 )
買受人於買賣契約及協議書簽署時，已明確記載「本物件室內格局曾變動，該變動程序若屬未依合法建管程序辦理者，則日後有被要求恢復原狀之風險」，而且該記載並無不清之處，亦經由不動產經紀人員及代書親自說明與提示，其後亦經買受人親自簽名確認，法院認為買受人已知悉該房屋之格局變更風險，自難主張其為被欺罔或隱匿，因而主張意思表示瑕疵以撤銷契約之主張即難成立。此外，不動產說明書、物件調查表、建物登記資料等文件，均已明載建物用途為工業用，亦未見政府機關有列管或裁罰之紀錄，主管機關亦僅回覆如查有違法將依規定處理，並無具體認定該建物為違建，故被告於不動產說明書中勾選「無違建列管」尚難認為不實，且有附帶協議書載明格局變更之風險為假設情況，法院即據此認定出賣人無積極欺罔或消極隱匿，亦不構成不完全給付。
縱使買受人認為房屋登記為工業用與實際住宅使用情形不符，惟該使用實況乃經現場觀察即可辨識，且看屋過程已詢問仲介該區住宅使用情形，自屬可得而知，難認係被出賣人詐欺，法院進一步認定仲介已盡說明義務，無違反不動產經紀業管理條例第23條所定之說明義務，遂不負賠償責任。
實務對於房屋違法二次施工或變更格局是否構成瑕疵，雖肯定其有構成瑕疵之可能，惟實質判斷標準仍重點放在買受人是否於締約前已明確知悉，並可合理預期其後果，特別是在買賣契約或補充協議中已有明確記載並經當事人簽署時，買受人主張受詐欺或瑕疵擔保將難以成立。亦即，瑕疵擔保責任之成立，除須有實質違法變更、影響價值或效用之外，尚須考量買受人主觀是否「知悉或可得知悉」，此亦反映於民法第356條、第357條對於瑕疵發現及通知義務的規定，並於第355條就「知悉或重大過失不知」者排除出賣人擔保責任。此種實務趨勢亦可視為鼓勵交易雙方資訊揭露與謹慎閱覽契約內容，避免事後紛爭。
例如若協議書或不動產說明書有記載「室內格局曾變更，日後有恢復原狀之風險」，即視為買受人已被適當告知該事項，法院即依此認定該內容無瑕疵擔保或詐欺成立之餘地。尤其不動產交易常涉及使用現況與登記用途不符，如工業區建物作住宅使用等情，若買受人能於看屋時即明確發現現況差異，或經仲介提示說明，則即使該建物有違法使用之疑慮，於未遭主管機關實際列管或裁罰前，尚難認出賣人故意隱瞞或說明不實，除非另有積極證據證明出賣人知悉且意圖隱匿。至於買受人主張仲介提供不實價格資訊以致誤認市場行情者，亦須舉證其所提供行情資訊與真實市場顯有差距，且該誤信對價格構成重大影響，始有機會主張因詐欺解除契約或請求損害賠償，否則如僅係引用附近具住宅使用狀態之房屋作為參考者，仍難認其有詐欺故意。
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