這個房屋是誰的？借名登記的風險是什麼？

問題摘要：

借名登記雖短期內能解決特定問題，但其潛在風險遠高於表面利益。借名人若心存不軌，出資人可能因名義所有人利用法律漏洞而蒙受重大損失。因此，避免借名登記是最安全的選擇。如果必須採用借名登記，應與借名人簽署具法律效力的協議，明確約定財產的歸屬及處分限制，並定期檢查相關財產的登記狀態，及時完成過戶，避免出現財產被不當處分的情況。法律制度在保護名義登記人權利的同時，也限制了真正所有權人以口頭或其他非登記方式主張權利，因此在財產登記時，務必要謹慎處理。

 

律師回答：

關於這個問題，借名登記房產其實是一件法律風險相當高的關係。常見的事例，如是男女雙方論及婚嫁，借款資助購房，並將房屋以借名方式登記在女方名下。雖然所有權狀保留在男方手中，但感情生變，男方未將房屋返還，反而趁房市飆漲，藉所有權狀遺失申請補發並出售房產牟利。這一行為引發法律爭議，揭示借名登記房產的潛在風險。

 

借名登記是指真正出資人以他人名義登記財產，借名人名義上為登記所有人，但實際所有權由出資人享有。在此案例中，房屋雖以男方名義登記，但實際所有權應屬準岳母，準岳母與女兒為避免稅務或其他因素，選擇將房屋借名登記在男方名下。然而，這種安排存在極高的法律風險。不動產所有權以登記為準，男方作為名義上的登記所有人，依法享有處分權，他利用所有權狀遺失補發的程序，以合法方式取得新的所有權狀，並出售房產牟利。這種情況下，真正所有權人僅憑持有所有權狀，無法阻止登記人處分房產。

 

借名登記的法律風險在於，名義所有人可依其名下登記行使處分權，真正所有權人難以依登記對抗第三人。男方祇要申請所有權狀遺失補發，地政機關在公告無異議後發放新所有權狀，這是一個合法程序。隨後男方出售房產，讓第三人取得所有權，根據善意取得的原則，第三人若為善意買受人且已辦理登記，原所有權人幾乎無法追索房產。

 

「借名登記」，指的是出資購買房產者與出名登記為房產所有權者並非同一人。買賣不動產借用親友名義登記的情形不少，例如：89年1月26日土地法第30條之1僅具有自耕能力者才能購買農地的規定修正刪除之前，許多夢想退休後回歸田園的人即借用具有自耕能力者名義購買農地，或者為了節稅、貸款、逃避強制執行、購買者為外國籍等，出資者都有可能選擇不登記在自己名下，而借用他人的名義為登記。

 

借名登記，也被俗稱為借人頭，是一種基於雙方信任為基礎的契約關係，其中形式上的所有人稱為「出名人」，實質上的所有人稱為「借名人」。通常情況下，借名人出資購買財產，但將所有權登記在出名人名下，而出名人僅代為登記，並不享有實際所有權。法律上，借名登記屬於一種無名契約，雖然《民法》中沒有明文規定，但只要契約內容不違反公共秩序或善良風俗，法律就會認定其效力。在實際操作中，借名登記通常涉及將財產的所有權登記在他人名下，而實際擁有者則是提供資金的借名人。

 

借名登記常見於以下幾種情況：其一，為了節稅和分散風險，一些財產持有人因名下不動產數量過多，為避免地價稅的累進稅率提高，可能會選擇與他人簽訂借名登記協議，將部分不動產登記在他人名下；其二，為獲取資格限制的財產，例如購買國宅或農地，當購買者不符合資格時，可能會與符合資格者簽訂借名登記協議，以便達到取得財產的目的；其三，改善信用條件，當借名人信用不良時，可能會與信用良好的親友簽訂借名登記協議，以獲得更優惠的貸款條件；其四，躲避債權人，當借名人欠下大額債務時，為避免財產被債權人查封，可能會選擇將財產登記在親友名下，以達到財產轉移的目的。

 

然而，借名登記的過程中存在多種法律風險，其中最大的風險在於出名人可能會擅自處分實質上屬於借名人的財產。對於出名人擅自處分財產的行為，法院在過往判決中有兩種不同的見解。一種是「有權處分說」，認為借名登記僅是借名人與出名人之間的債權契約，不會影響第三人，因此出名人的處分行為有效，即便擅自出售財產，借名人也難以追回；另一種是「無權處分說」，認為出名人僅基於借名登記契約而被登記為所有人，實際上不具處分權，其擅自處分行為屬於無權處分，效力未定，需要借名人決定是否承認。

 

實務上，法院多採取「有權處分說」的立場，認為出名人的處分行為有效，除非第三人為惡意，否則借名人無法向善意第三人主張返還財產。這也意味著，即使出名人擅自出售財產並侵占所得款項，借名人可能無法透過法律追回財產或對抗第三人。因此，借名登記存在重大法律風險，特別是在出名人背棄信任或第三人取得善意保護的情況下，借名人往往面臨極大的財產損失風險。

 

民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」，土地法第43條亦明文：「依本法所為之登記，有絕對效力」，依據上開規定，登記名義人雖然不是實際出錢的人，但登記卻賦予其所有權人的效力，可以為買賣、抵押等處分。借用他人名義的真正出錢者為了避免未來引發糾紛，也為了避免借名親友間因利反目成仇，在借名登記前即應白紙黑字以書面記載清楚兩者之間的法律關係、約定終止借名登記返還登記的時間或條件，亦可設定抵押權，藉此保障自己的權利。

 

民法第549條：當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。如認為受任人有不可能信任的情形，記得要隨時終止契約，並利用手上文件辦理移轉，此時可以事前取得不可撤回的授權書是事情。如果借名登記之後，登記名義人已經因為有利可圖而出售不動產，借名登記視同委任契約，適用民法委任的相關規定，實際出資者可以依據民法第544條：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責」之規定，向登記名義人請求賠償。

 

而除了民事賠償責任之外，登記名義人因為違背了出資者賦予的借名義務，亦有可能涉及刑法背信罪責。值得注意的是，基於信任關係，通常出資者都是向自己認為比較親近可靠的人借名，兩者之間具有親屬關係，如係直系血親、配偶、同財共居親屬、五親等內血親、三親等內姻親涉犯侵占、背信罪，屬於告訴乃論之罪，被害人應於知悉後6個月內提告。

 

綜上所述，借名登記雖然在特定情況下提供了解決資格限制、節稅、改善信用等問題的便利，但其背後潛藏的法律風險不容忽視。出名人名義上享有財產的所有權，法律上也賦予其處分權，因此借名人須特別小心，避免因信任問題導致財產損失。在進行借名登記之前，借名人應充分評估風險，並透過書面契約明確規範雙方權利義務，必要時可要求出名人設立抵押權以保障自身利益。若非必要，應盡量避免使用借名登記方式，從而減少法律糾紛與損失的可能性。

 

-房地-房地借名-

 

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