區分所有權人會議的召集人如何產生？
09 Jun, 2025
問題摘要：
召開區分所有權人非常重要，而且必須由「召集人」召集，召集人的產生方式必須依上述規定，始為適法。公寓大廈管理條例透過第25條至第28條等條文，已建立一套明確之區分所有權人會議召集制度，涵蓋起造人召集第一次會議、主任委員或管理負責人召集定期與臨時會議、區分所有權人互推召集人及主管機關指定臨時召集人等多元機制，兼顧社區實務操作彈性與召集程序合法性要求。唯制度規範再明確，若未能落實於實務，仍將產生執行落差與法律風險。因此，建議各社區應於規約中進一步細化召集人之產生流程、互推程序及指定標準，並加強住戶法令認知，藉以提升公寓大廈自治能力，避免程序瑕疵導致決議無效所帶來之不確定性與爭議，使社區治理能在法治基礎上穩健運作。
律師回答：
關於這個問題，區分所有權人會議在公寓大廈管理制度中屬於核心性的治理機制，攸關全體區分所有權人對於共有部分管理維護、財務收支、規約制定與變更等多項重要事務的集體決策權行使，而為使該會議得以合法有效運作，公寓大廈管理條例即明文規定會議召集必須經由「召集人」合法產生及依照程序辦理召集開會事項。
首先，區分所有權人會議依性質區分為三類，分別為第一次區分所有權人會議、定期區分所有權人會議及臨時區分所有權人會議。
第一次區分所有權人會議，依第28條第1項規定，由起造人召集，如有數人為起造人者，則應互推一人為召集人，並得指定專業管理顧問公司協助召集會議。起造人之召集義務關係於公寓大廈建築物興建完工後交屋初期之管理事務安排，如規約之初擬、公共基金提撥、選任第一屆管理委員會等，奠定日後社區自治之初始基礎。
定期區分所有權人會議，則係依第25條第1項規定，原則上每年至少召開一次，用以定期檢討管理營運狀況、審議財務報表、進行重大修繕或資金動支等事項，是社區例行性治理的重要環節。而臨時區分所有權人會議則係應突發或緊急事務處理所需，依同條第2項規定，當發生重大事故急須處理者，或經區分所有權人五分之一以上及其權利比例五分之一以上聯署書面請求時，應召開臨時會議，以確保社區決策能具備時效性與回應性。
其次，區分所有權人會議不論性質為何，其召集程序皆須透過具法律效力之「召集人」執行。依法，定期與臨時會議的召集人應為具區分所有權人身分的管理負責人、主任委員或管理委員，乃是依第25條第3項明定。
實務上常見為主任委員發文通知召開區分所有權人會議，並負責公告、主持及議事程序之進行，若管理委員會尚未成立或已屆期未改選，又無管理負責人，則應由全體區分所有權人互推一人為召集人。此「互推」應具程序正當性，可透過臨時會議、書面推選或社區公告徵詢意願，並以簡單多數選出。若全體區分所有權人未能達成互推，或社區陷於無人願意擔任召集人之停滯狀態，則可依第25條第4項規定，由主管機關指定臨時召集人，主管機關亦得視情況依規約所定之輪流制度，指定一位區分所有權人擔任臨時召集人，其任期至完成互推召集人為止。值得注意者為，主管機關指定臨時召集人，為維護社區基本治理機制之最後保障措施，不得視為常態性替代召集機制，仍應以促成住戶自我治理為原則。
再者，在召集會議過程中，召集人需依第26條之規定，於開會十日前以書面通知全體區分所有權人會議之時間、地點及議案內容，惟若因急迫情形需召開臨時會議，得以公告方式為之，公告期間不得少於二日。而選任管理委員等重要事項，不得以臨時動議提出，必須事前於通知中載明並公告，以保障各區分所有權人充分知悉議題內容、行使其表決權之權利。未符上述召集程序之會議，依法屬程序違法，決議將面臨被撤銷之風險，若由無召集權人所召集，則該會議之決議更屬自始無效，其效力不生。因此，召集人不僅為行政義務之履行者，更關係整體會議程序合法性與決議效力基礎。
值得進一步說明的是，雖然公寓大廈管理條例對召集人之資格、產生方式有明確規定，但實務運作中仍常見有些社區由非具備區分所有權人資格之第三人（如代銷業者、專案經理人、建設公司人員）任意召集會議或主導表決程序，導致決議效力產生爭議。亦有社區於無人願意出任召集人時，長期處於無人召集會議之狀態，致使管理委員會無法改選、基金帳務未能清楚移交，進而引發住戶間之信任危機。
此等問題，其根源往往在於住戶對於召集人制度之法律意涵及正當程序缺乏認知，導致制度落實困難，甚至造成決議爭訟。唯有依法產生之召集人所召集之區分所有權人會議，其程序始具合法性，會議決議方能具有拘束力，並得作為公寓大廈管理事務執行之正當依據。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第25條=公寓大廈管理條例第26條=公寓大廈管理條例第28條)
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