不動產爭訟如何經常需要使用估價方式來決定損害？

問題摘要：

不動產估價雖非法律判斷的核心，但卻是法院得以合理計算損害、確定補償數額、落實實體公平的必要輔助工具，亦是現代法制下整合市場機制與法律規範的具體展現。未來隨著實價登錄制度與估價技術日趨成熟，不動產爭訟中估價方式之運用將更為廣泛與細緻，對於保障權利人利益與減少訴訟爭議將發揮更關鍵的作用。

 

律師回答：

關於這個問題，在不動產爭訟中，法院經常需要仰賴估價方式來決定損害金額，其根本理由在於不動產的價值無法以絕對標準確定，只能以相對方式評估。即便現行制度已有實價登錄制度，提供部分交易資訊參考，但其適用情形與資訊完整性仍有限，尤其僅涵蓋實際發生買賣行為的不動產，且以城市區域的交易資訊為主，對於非都市土地或尚未交易的不動產而言，實價資料即告不足。

 

尤其是土地部分，在欠缺即時買賣的市場資訊時，常見的作法是以公告地價或公告現值為初步參考依據，然其與實際市價之差距亦需特別留意。

 

所謂公告地價，係依平均地權條例第15條所規定，由直轄市或縣（市）主管機關每二年辦理規定地價或重新規定地價，其主要流程包含分區調查土地買賣價格與收益價格、劃定地價區段、經地價評議委員會評議、計算宗地單位地價、公告並申報地價等程序。公告地價主要用途為申報地價稅，是稅基性質之政府評定價格，並非完全反映實際交易價值，其換算市價比例大約僅為實際市價的二成左右，屬較保守估價。

 

另一方面，公告現值則係依平均地權條例第46條規定，每年由直轄市或縣（市）政府公告，經由對地價動態之調查、繪製地價區段圖與估算區段地價後，報經地價評議委員會評定並編製土地現值表，作為每年1月1日公告之土地現值。其用途包括土地移轉、設定典權、徵收補償及稅務申報使用，與土地增值稅、遺產稅、贈與稅之計算直接相關，約略反映實際市價之九成。兩者雖皆屬政府所公布之基準價格，卻因更新頻率、換算比例與法律適用面向不同，在法律實務中不可混為一談。

 

估價報告之價值即在於超越公告地價與現值的限制，針對不動產的實際狀況（如臨路、地形、使用限制、區段特性、交易供需、出租效益等）進行客觀分析，並採用三種主要估價方法（成本法、比較法、收益法）綜合評估，進而提供法院可採之具體數額。例如在不動產遭損害或履約不能之事件中，法院會依民法第213條至第216條等規定，判定是否應回復原狀、以金錢填補損害，並以債權人所受損害及所失利益為標準。然此一填補範圍之計算，無法僅以書面主張或主觀推估為據，仍需以專業估價報告支持其請求，法院方可據此為有依法律依據之損害賠償命令。

 

實務上，估價報告亦常被法院函請地政機關或公會推薦之估價師提供，具備較高之公信力。再者，對於土地權屬人而言，亦應了解公告地價與公告現值兩者之差異與使用時機。

 

不動產估價技術早已不再侷限於私人財產評價或交易參考用途，而是延伸為法院審理土地與建物相關訴訟的核心工具之一，尤其在損害賠償、給付不能、履約遲延、價值落差、補償計算等各類型爭議中，均需仰賴專業估價結果輔助法院判斷與裁量。其專業性、客觀性及對實際市場狀況的掌握能力，使其成為法律程序中銜接事實認定與法律效果的關鍵橋樑，對於爭議解決、公平補償與司法正義的實現發揮不可或缺之作用。

 

因此，法院在處理不動產損害或補償爭議時，仍須依賴專業不動產估價技術，進行合理且客觀的價格認定。實務上，估價報告經常被用於判斷地上權設定時應支付的地租金額、合建契約遲延履約所造成的租金損失、共有物分割補償價值、施工造成鄰房損害的價值減損、或借名登記受有損害後的損害賠償計算，皆需透過估價結果，作為法院計算損害賠償的依據。在這些案件中，估價技術的必要性，即體現在損害並非以單一市場價值可以直接判斷，而須針對具體時點、具體地段及具體使用情況下之合理價值作出專業推估。

 

在不動產爭訟實務中，估價技術經常被法院引用作為量化損害的依據，其背後原因在於不動產價值受諸多因素影響，並非絕對固定，尤其當爭點涉及地租、應有部分價值、市價損失或補償金額時，更無法單憑主觀判斷，而須藉助專業不動產估價報告進行合理認定。

 

例如，在因租賃關係或地上權所生的糾紛中，土地所有權人與他人間若發生所有權爭訟，而他人在此期間設定不定期地上權使用該土地，法院即可能認定地上權人實際取得使用利益，應返還相當於土地使用權的價值，因此委託不動產估價師評估合理地租作為損害賠償基礎；又如債務人未依合建契約履約，導致債權人無法如期取得建物而損失租金利益時，法院亦會委請專業公會估算該建物應得之月租金，據以補償債權人所失利益。

 

不動產估價在其他類型爭訟中也有廣泛應用，例如在共有物交易後，共有人未依規定通知其他共有人行使優先承買權，致其後者只能以市場高價回購時，法院即認定共有人因此失去以原售價承購的機會，屬於價差上的損害，需以土地在當時市場上的合理價格為基準，因此交由估價師鑑定土地當時的市價，以判斷損害幅度是否合理。

 

再如請求分割共有物時，若部分共有人因法院裁定的分配方式獲得面積低於其應有份額，法院也會委託估價師就整體不動產市價與分配比例計算補償金額。此外，不動產損害事件中亦常見估價應用，如借名登記標的物若已遭法院拍定而無法回復登記人名下，法院會視其為給付不能的情形，委託估價師就起訴時市價為基準，認定債務人應負擔之賠償額（99年度重訴字第267號判決）；或合建契約標的遭假扣押而無法移轉時，法院亦會以請求時點之土地市價估算損失金額。

 

不動產估價技術亦廣泛應用於建築施工導致鄰房損害的案件中，鄰房所有權人為證明建物經修補後仍有市價減損，提出估價報告佐證；然而若該估價僅反映買受人心理上對交易價值的降低，法院則可能不採納，例如在房屋交屋後發現傾斜情況時，即使土木技師確認屋體仍可居住，法院亦認為縱有瑕疵但不影響實際效用，且當時交易價格已考量此一因素，故不構成法律上應補償之損害。

 

從上述案例可見，法院雖不必然接受所有估價報告為最終損害判準，但估價報告在定量損害、界定補償範圍與審酌交易背景上扮演重要角色，是協助法院判斷實質公平與合理補償的重要工具，亦使損害賠償之認定更具專業性與客觀性。

 

實務中法院常依據民法第213條至第216條規定，判斷是否回復原狀或以金錢賠償替代，其中第213條明定回復原狀原則，第214條允許逾期不回復時可請求金錢賠償，第215條則規範回復原狀困難或不能時應以金錢填補，而第216條則設限損害賠償範圍應以實際損害及可得利益為限，在此一制度架構下，估價報告即提供法官一個落實法律規範於具體案件中的量化基準。

 

 

瀏覽次數：46