區分所有權人會議時行使表決權有何特別限制？又未能出席會議時，如何行使表決權？
09 Jun, 2025
問題摘要：
區分所有權人會議之表決權制度設計，在保障民主決策與公平參與上，既設有比例排除機制，又容許書面委託代理及規約允許視訊參與之彈性，關鍵在於各項表決行為是否依法且依規約行使，並經過合理程序與具名確認。若無法親自出席而又希望行使表決權者，應特別注意代理人資格及比例限制；若欲以遠距方式出席，則社區規約是否訂有明文即為判斷能否適法行使權利的核心依據。各社區應檢視規約內容，明確訂定表決程序、代理人資格與視訊參與條件，方能在保障社區治理效率的同時，維持程序合法性與表決公信力，避免因瑕疵程序導致決議爭議與住戶矛盾。
律師回答：
關於這個問題，依據公寓大廈管理條例第27條第1、2項規定，區分所有權人於會議中行使表決權，原則上係以一專有部分為單位，各專有部分之區分所有權人擁有一表決權；倘若一專有部分係由數人共有者，則應推定一人代表行使表決權，以避免重複計入與表決不一致的情形發生。然而該法亦設有比例限制規定，主要目的在於防止個別區分所有權人透過大量持有專有部分或持有過高比例之區分所有權而壟斷社區會議決策之表決結果，從而確保其他區分所有權人之參與權利與集體決策的公平性。條文規定，若任一區分所有權人之區分所有權比例占全體超過五分之一者，或其所持專有部分數量超過全部專有部分總數之五分之一者，其超過部分不予計算，亦即無表決效力。此一規定即為比例排除制度，藉此保障多數小戶型所有人之參與決策地位，並抑制可能因資本優勢而扭曲社區治理機制的風險。
再者，考量區分所有權人難以親自出席會議之實務情況，條例允許當事人以書面方式委託代理人出席，受託人得為配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人。然基於同樣的比例控制原則，條例亦規定受託人若因受託所代表的區分所有權比例超過全部總數五分之一者，或其代理戶數超過全部區分所有權人五分之一者，其超過部分亦不予計算。此亦防止有心人士透過集中委託取得超額表決權，藉此主導會議決策、操控社區資源或架空社區管理委員會的正常運作。這些排除規定無論在自有權益或代理行使權利方面，皆以公平決策與參與權平等為最高原則，形成區分所有權人會議之制度核心。
而在未能出席會議時，除上述書面委託代理方式外，實務上亦有社區希望採行遠距會議機制，例如使用電話會議、視訊會議、網路投票等科技工具來參與區分所有權人會議。然此部分即涉及法定程序的適法性與規約之效力依據。依據公寓大廈管理條例第23條第2項第6款之規定，若要對區分所有權人會議之出席與同意人數及比例作特別約定者，應以規約明文記載，始生效力。換言之，是否得以視訊或其他遠距方式出席並行使表決權，須視該社區是否於規約中明確載明可行，否則即使技術上可行，若無明確法定依據，仍有程序違法之虞。
例如，若某社區規約載明「區分所有權人得以遠端方式透過電子會議系統參與會議並行使表決權，該出席及表決視同實體出席處理」，則在技術安全、程序完備前提下，該表決權得視為合法有效，且出席及同意人數計入表決基數，並與實體出席無異。但若無上述明文，則視訊參與者即便有發言，亦可能被認為非屬合法出席，其表決行為亦無拘束力，可能導致整體決議程序違法，影響決議效力或遭法院撤銷。因此，建議社區如有遠距參與需要，應依第二十三條訂定明確規約條款，保障其程序合法性與表決結果之穩定性。
另在區分所有權人過世、尚未辦理繼承登記時，該專有部分原則上無法直接行使表決權，實務多認定須由全體繼承人共同推定一人代理，並出具委託書始得參與會議並行使表決權，否則可能因繼承人間權限不明導致代理無效。另有關出租人與承租人表決權問題，亦須視租賃契約之約定及社區規約是否授權承租人得代理出席，否則承租人若未經正式委託即行使權利，亦可能構成無效表決。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第23條=公寓大廈管理條例第27條=)
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