區分所有權人會議得否決議同意業者在頂樓裝設基地台等影響特定區人所有權人之決議？
09 Jun, 2025
問題摘要：
區分所有權人會議不得僅憑一般表決程序便逕為決議設置基地台等涉及特定住戶權益之行為。依據條例第33條第2款，對於設置基地台於屋頂平台者，應取得頂樓區分所有權人之明確同意；若設置於其他樓層，則應徵得該樓層住戶之同意，且應提供參與會議陳述意見之機會。未符合法定同意程序者，該決議即屬無效，任何後續施工或實施行為皆有違法之虞。管理委員會或社區應嚴格依據公寓大廈管理條例之規範進行程序設計，杜絕侵害個別住戶合法權益之爭議，共創公平透明之社區治理機制。
律師回答：
關於這個問題，依據公寓大廈管理條例第33條之明文規定，區分所有權人會議對於影響特定區分所有權人權益之事項所為之決議，若未經該特定權利人之同意，即屬不生效力。此規範的核心精神，在於保護個別區分所有權人對於其專有部分及相關權益不受多數決濫用所侵害，尤其在公寓大廈內部結構特殊、權益重疊密切之情境下，尤為重要。
其中第33條第2款明確指出，若於公寓大廈「外牆面、樓頂平台」設置「廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為」，則「設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意」，設置於其他樓層者，亦須「經該樓層區分所有權人同意」，並賦予該層住戶參加會議陳述意見之權利。這表示即便全體區分所有權人會議已達成多數決議，如未取得頂樓住戶或該樓層住戶之明示同意，該項決議於法律上即屬無效，不得據此強制施作。
在實務上，設置基地台屬於相當具爭議性之事項，尤以其可能產生之電磁波疑慮、結構加載風險、視覺影響等問題，均可能嚴重侵害頂樓或相關樓層住戶之居住安寧與財產權。故立法者有意透過第33條第2款設限，保障與該設施空間接近之住戶之同意權，視其為一種準物權保護機制。此種設計亦與民法上保護鄰接關係中相對人合法利益之思維一致，不得以多數暴力為之。
此外，應注意者，條例第33條所列之事項屬於「決議附隨條件」，即其成立需加上特定程序或同意要件方為生效，非單憑區權人會議達成法定人數與比例即能成立。
實務上倘業者與管理委員會或社區部分住戶協議，擬於屋頂設置基地台，雖取得區權人會議多數通過，如未徵得頂樓住戶明確書面同意，該設施施工即可能構成對頂樓住戶之權利侵害，進而引發民事爭訟或撤銷訴訟。管理委員會未徵得屋頂住戶同意，擅令業者架設基地台，該行為不僅程序違法，亦有侵害該住戶對其專有部分及附屬設施使用之法定權利之虞，該決議違反法令無效。
進一步言之，即使頂樓平台登記為共用部分，其實質仍與該層住戶有高度關聯性，對其日常使用、居住品質影響甚鉅，故其同意要件不可忽略。此外，住戶於會議中陳述意見權之設計，亦表彰程序正義的基本要求，管理委員會或會議召集人不得隨意忽略應通知之住戶，亦須讓其有充分表達立場與意見的機會，方能避免決議因程序瑕疵而遭撤銷或無效。
至於屋頂設置基地台是否可能另依其他法令主張公共利益之優先性，例如通訊建設、公共安全等，則仍須個案審酌，且即便涉及公益，仍應循合法程序徵得相關住戶之同意，否則該決議即可能違反正當法律程序與比例原則。此亦有助於防止假借公益之名、行私利交易之實，例如部分社區透過出租屋頂牟取租金回饋社區基金，若以此為由強行排除特定住戶反對意見，則將構成對其財產權與人格尊嚴之嚴重干預。
從立法政策角度觀之，第33條規定目的在於平衡多數決效率與少數權保護，強調社區民主應建立於法定程序與權利尊重之基礎上。故對於任何涉及共用部分使用之改變，特別是影響特定住戶之設施設置事項，區分所有權人會議雖有決策權限，但必須遵守「特別同意權」規範，並落實個別住戶參與程序，始能確保決議之合法性與正當性。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第33條)
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