房屋仲介關於交易行情價格報告有什麼義務？
問題摘要：
仲介業者在提供交易行情價格報告時，應遵循法律規定，基於善良管理人注意義務，提供公平、合理的資訊。但若因客觀條件限制無法提供完整資料，且已盡合理調查義務，則難以追究其法律責任。然而，由於不動產交易的特性，每一個不動產均有其獨特性，房仲在介紹房屋時所需履行的調查與說明義務範圍，往往需依具體情況進行判斷。因可歸責於經紀業的事由導致不能履行委託契約，致使委託人受損害，該經紀業應負賠償責任。若因經紀人員在執行仲介或代銷業務時的故意或過失行為造成交易當事人損害，則經紀業應與該經紀人員共同承擔連帶賠償責任。
律師回答：
關於這個問題，房仲的法定義務，簡單地說，可以分為「說」與「不說」二種，前者是指房仲應向委託人據實報告銷售狀況，不得隱瞞或為不實之報告，以及依「不動產說明書」應向買方詳細解說房地產的現況；後者是指房仲人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，負有保密義務，不得無故洩漏。法律上義務，有經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章（不動產經紀業管理條例第23條）。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分（不動產經紀業管理條例第24條）。
仲介業務中關於交易行情價格報告的義務
經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定（不動產經紀業管理條例第24-2條）。經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，不得無故洩漏（不動產經紀業管理條例第25條）。
仲介業務主要指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款對此有明文規定。居間是指當事人約定，一方為另一方提供訂約的機會或媒介訂約，並因此取得報酬的契約形式。民法第565條的規定，居間人對訂約事項有據實報告的義務，應就其所知的事項告知雙方當事人。而以居間為營業者，對於訂約事項以，負有調查義務。這些法律條文確立居間人或仲介業者在提供服務過程中應履行的基本義務和責任。作為以居間為業的仲介業者，其業務涉及對訂約事項及當事人能力的調查義務，並應遵守善良管理人的注意義務，確保交易的公平性與安全性。
民法第567條明定，居間人應對訂約事項據實報告，並對當事人的履行能力進行合理調查。同時，不動產經紀業管理條例第24條之2規定，仲介業者經買賣或租賃雙方書面同意後，可同時接受雙方的委託，但需公平提供雙方類似不動產的交易價格資訊，並對契約內容、物件瑕疵及相關事項進行說明與調查。在此框架下，仲介業者對交易行情價格的報告義務尤為重要，特別是在買賣雙方對價格產生爭議時，行情價格報告往往成為判定是否履行善良管理人注意義務的關鍵。
當房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務，導致消費者購買到存在瑕疵的不動產時，消費者應如何透過法律途徑追究責任以維護自身權益？首先，依法律規定，消費者可以透過請求返還仲介費用、要求房仲人員與其所屬公司連帶賠償，以及援引消費者保護法請求懲罰性賠償金等多種方式來追究房仲責任。依民法第571條規定，居間人若違反對委託人的義務，例如未盡調查與說明之責，導致消費者受損，即不得向委託人請求報酬或償還費用。這意味著當房仲人員因疏忽未告知房屋的瑕疵，或未妥善履行其應盡的專業義務時，消費者有權拒絕支付仲介費用，甚至要求返還已支付的部分。這一條款為消費者提供最直接的法律救濟管道，以確保在交易中受到公平對待。其次，依民法第227條的規定，若因可歸責於債務人的事由導致不完全給付，債權人可以依據關於給付遲延或給付不能的相關規定行使其權利。同時，因不完全給付造成其他損害，債權人亦得請求賠償。在仲介服務中，若仲介業者未盡其調查或報告義務，導致委託人在交易中受損，則可被視為不完全給付，委託人有權依上述規定追究仲介業者的法律責任。此外，不動產經紀業管理條例第26條第2項進一步規定，若房仲人員因執行仲介或代銷業務的故意或過失行為導致交易當事人受損，該房仲所屬的經紀業須與房仲人員負連帶賠償責任。這一規定有效降低因房仲人員資力不足而無法履行賠償義務的風險，讓受害的消費者能夠向房仲公司追討損害賠償。同時，連帶賠償的機制也促使房仲公司更為重視內部管理及對員工的專業訓練，以避免此類問題的發生。
民法第184條規定，因故意或過失而不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；若以違反善良風俗的方式損害他人，或違反保護他人法律的行為致損，亦應承擔賠償責任。特別是數人共同侵權時，侵權人應連帶承擔損害賠償責任。這一規定同樣適用於仲介業務中，若仲介業者或經紀人員違反其調查、說明或誠實信用義務，對消費者造成損害，則構成侵權行為，消費者得依法主張損害賠償。
仲介業者的法律責任。不作為的侵權行為成立，須以作為義務的存在為前提。對仲介業者而言，其調查與說明義務即屬於此類作為義務。如果仲介業者未依其專業能力履行這些義務，導致委託人未能充分解交易標的物的真實情況，從而受到損害，則可視為違反作為義務，構成侵權行為。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提
(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)
行情價格報告的範疇與限度
仲介業者應根據其掌握的資料，向委託人提供合理的交易行情價格參考。然而，若委託人主張仲介未提供近三個月的成交行情，需由委託人舉證證明仲介確實有隱匿相關資訊的行為。若仲介已盡調查之能事，但客觀條件限制導致無法提供完整的行情數據，例如某段期間內無類似物件的成交記錄，則難以認定仲介違反調查或報告義務。
雖然委託人主張仲介未提供近三個月的成交行情，但因雙方所簽訂的銷售授權書中並未具體約定行情資料的提供義務，且案件中涉及的土地位於重劃區，未來的使用規劃及價格預測存在不確定性。因此，法院認為仲介已盡調查之能事，無可歸責於仲介的過失。此外，法院強調買賣價格的決定是基於買賣雙方的自由意志，仲介僅負責撮合雙方並提供必要資訊，無法對價格作出最終決定。
善良管理人注意義務的界定
法院進一步指出，善良管理人注意義務指的是仲介業者應依交易一般觀念，施以合理注意。若仲介已合理履行其調查與報告義務，則難以認定其違反該義務或具有過失。判決中提到，仲介業者向買賣雙方提供的資訊僅是參考性質，最終價格仍由當事人基於市場條件及個人意願決定。因此，委託人若未能證明仲介存在隱匿資訊或故意誤導的行為，則無法追究其法律責任。對仲介而言，需重視調查與報告義務，在交易過程中確保資訊的透明與完整。同時，應避免因疏忽或過失而引發法律糾紛。對消費者而言，在簽訂契約前，應充分了解仲介的職責範圍及相關法律規定，並在交易過程中積極參與，避免因資訊不對稱導致損失。
此觀臺灣高等法院臺南分院民事判決106年度上字第100號所示：
「按民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言（民法第565條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法院72年度台上字第579號判決意旨參照）。查被上訴人與鄭○瑞間經由勝林苑公司居間而於104年4月7日簽訂系爭不動產買賣契約，為兩造所不爭，則依上開說明，關於被上訴人與勝林苑公司等人之權利義務關係，自應優先適用民法關於居間之規定。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。又按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。民法第565條、第567條第1項前段、第2項、管理條例第24條之2分別定有明文。又民法就居間人違反其義務之制裁，僅於第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」，至其他義務之違反，致委託人受有損害者，則應依債務不履行之規定，請求損害賠償，而無適用民法關於委任規定之餘地…。而按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文，又按經營仲介業務者，經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格等，管理條例第24條之2亦有明文。對於惟倘若經紀人已盡其調查之能事，尚無可歸責於經紀業之事由時，當屬未違反上開規定甚明。且細繹民法第567條及管理條例第22至24條等上開規定，實就關於訂約事項之據實報告及當事人履行能力或訂立該約能力等調查義務究應如何踐行，其方法及範圍尚無詳定，亦即已礙難界定經紀人應盡查核業務之具體實踐內容及程序為何，則被上訴人徒據上訴人未就系爭土地鄰近之地價據實報告及據實提供該公司近三個月之成交行情，即認屬未盡調查義務等情，已非無疑。又查：…被上訴人於103年6月3日授權張○富代理被上訴人，委託勝林苑公司銷售被上訴人所有之系爭土地，並簽定土地專任委託銷售契約書，委託銷售期限為103年5月20日至103年10月31日，委託銷售價為每坪25,000元，並約定以土地成交價額之2％為服務價報酬，在委託銷售期限經過後未找到買主乙情…。按經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售；前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱；廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任，不動產經紀業管理條例第21條定有明文，系爭銷售契約第11條亦有被上訴人同意勝林苑公司於委託銷售之土地上設置廣告看板之約定，而系爭土地上確有設置廣告看板乙事…是認系爭土地之合理價格，實有取決於買方出價，而由賣方依自由意志而決定，仲介人員僅能依當時之土地買方之出價意願，媒介撮合買賣雙方買賣土地，當無決定價格高低之可能。…，自難認定上訴人確有隱匿出價之事實，而遽以認定上訴人確有違反調查義務及據實報告之義務…則被上訴人之代理人蕭○蕊於簽訂系爭不動產買賣契約時，即有專業代書陪同簽約，足見被上訴人將系爭土地出售予鄭○瑞乙事，應經慎重評估及縝密考慮之下，始將系爭土地以每坪23,500元之價格出售予鄭○瑞，應可認定。被上訴人於104年4月7日所簽訂之委託銷售授權書之內容，其約定相當簡明，僅載明委託標的、期間、銷售金額、報酬及被上訴人同意上訴人全權代理出售相關事宜等事項，其餘並無特別事項約定…，足認上訴人已盡其調查之能事，尚無可歸責於上訴人之事由，自難認有違反上開調查義務及善良管理人之注意義務。又被上訴人主張依內政部公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」、「不動產委託銷售契約書範本」第六點：「受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任」，而上訴人未提供近三個月之成交行情，認上訴人未履行據實報告之義務云云，並提出「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」、「不動產委託銷售契約書範本」等件為證，惟為上訴人所否認，並陳述勝林苑公司並無與他人成交之近三個月之成交行情之資料，然查兩造僅簽訂有上開委託銷售授權書，其約定事項如上述，且簽訂委託銷售授權書亦與簽訂系爭土地不動產買賣契約書係同日，實無在簽約前提供該公司近三個月之成交行情，勝林苑公司確無近三個月之成交行情足可提供，被上訴人對此事實亦無法舉證證明勝林苑公司近三個月實有成交之行情，況對此據實提供近三個月之成交行情，自僅供委託人訂定售價之參考，而非主要依據，縱上訴人未提供近三個月之成交行情，亦難遽以認定上訴人有違反上開據實報告或調查義務，亦可認定。另依兩造不爭執之事項所示，系爭土地係位於「高速公路嘉義交流道附近特定區」都市計畫之範圍，編屬部分貨物轉運中心及部分道路用地。刻正辦理貨物轉運中心區市地重劃作業中，惟尚未辦理地籍分割測量…足見被上訴人之代理人張○富對系爭土地係位於重劃區域範圍內，且為政府徵收預定地之事實，當知之甚詳，況系爭土地買賣當時尚未經重劃分割，當不知重劃結果為何，自增加買方對於價格決定之不確定性，且係政府徵收預定地，其後徵收之範圍及面積大小，亦加劇買主購買之疑慮，出價自會思前顧後，價格決定自有困難性不會太高，是認上訴人透過與鄭○瑞之出價，及與張○富之聯絡後決定系爭土地出售之價格，自已明確知悉系爭土地之相關資料，自難上訴人有違反據實報告之義務至明。再依兩造不爭執之事項、所示，系爭土地出售後，鄭○瑞將系爭土地於104年5月21日分別辦理登記次序6之最高限額抵押7,200萬元抵押權、登記次序7之最高限額抵押2,076萬元抵押權、登記次序8之最高限額抵押2,472萬元抵押權、登記次序9之最高限額抵押9,672萬元予債權人嘉義縣○○鄉農會，共計設定最高限額2億1,420萬元抵押權；系爭土地經嘉義縣○○鄉農會評估總值為198,338,036元，核貸178,504,232元…自難以鄭○瑞持上開虛列不實買賣總價之不動產買賣契約書，逕以嘉義縣○○鄉農會評估總值金額及最終核貸金額均高於系爭土地實際交易，遽以認定上訴人對於系爭土地之價格有違反據實報告之義務，至為明確。至系爭土地雖經○○市不動產估價師公會鑑定於103年6月3日合理之價格，擇定以比較法推估系爭土地總價為178,502,631元（即每平方公尺8,600元、每坪28,430元）…，經○威不動產估價師事務所鑑定於104年4月7日之土地價格，經以比較法評估其土地每平方公尺之價值為8,200元；經以工業區土地價格經市地重劃地主可分回土地計算，再考慮時間因素，評估每平方公尺之價值為7,700元；經以加權平均方式，求得勘估標的之最終評估單價為每平方公尺為7,950元…均似與系爭不動產買賣契約所約定價格每坪為23,500元有顯著差距。…系爭土地與比較之標的在現況使用、交易日期、面積大小、將來被徵收範圍及位置不同及距離貨物轉運中心遠近，顯然有異，則上開南市估價報告書或宏威鑑定報告書之鑑定價格是否合理，已非無疑。況基於私法自治及契約自由原則，買賣標的價格之決定，買賣雙方各有其主客觀因素之考量，而被上訴人既明知系爭土地其土地使用分為貨物轉運中心，渠等委託勝林苑出售系爭土地及系爭不動產買賣契約之簽立，又係在同一日所簽訂，況系爭委託銷售契約既已表明系爭土地重劃及被徵收風險，已如前述，被上訴人既明知而仍同意每坪23,500元之價格出售系爭土地，自不得事後再以上開估價結果，而反推上訴人於簽約時對於系爭土地之價格確有違反據實報告及調查義務。被上訴人依不動產銷售定型化記載事項第6點、民法第227條第2項、第1項、民法第184條第1項前段、第2項、第185條、第188條及管理條例第26條等規定，請求上訴人等負連帶賠償責任有無理由？若有，金額若干？按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，管理條例第26條第1項、第2項分別定有明文；復按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條亦有明定。準此，不動產經紀業者於執行仲介業務時，確實負有對訂約事項據實報告及調查之義務，倘違反上開事項，致交易當事人受有損害者，應負損害賠償責任，固然無訛；惟倘若經紀人已盡其調查之能事，尚無可歸責於經紀業之事由時，當屬未違反上開規定甚明。基…縱上訴人未提供其勝林苑公司近三個月成交之行情，惟依上述委託銷售之過程、系爭土地價格決定、出售、鄭○瑞已依約給付等情，尚難據此遽認上訴人有未盡據實報告及調查之義務，違反管理條例第24條之2之規定。被上訴人主張上訴人應連帶負債務不履行之損害賠償責任，即屬無據。至按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。被上訴人並未舉證證明上訴人違反對其之居間契約義務，而為有利於被上訴人之買賣契約相對人鄭○瑞之行為，或違反誠實、信用方法自鄭○瑞處收受利益等情事，其依上開規定主張上訴人不得向其收受仲介費用云云，自無可取，併此敘明。按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。又不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務（最高法院84年度台上字第1064號、102年度台上字第481號判決意旨參照）。另善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865號判例要旨參照），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失甚或故意之情形。被上訴人依管理條例第26條第2項、民法第567條、民法第184條第2項、第185條第1項前段、第188條第1項等規定，請求上訴人連帶賠償云云，查黃至弘、侯湘庭既已善盡其本於不動產經紀居間仲介所應盡之調查、據實報告及調查義務，業如前述，被上訴人主張黃至弘、侯湘庭違反民法第567條、不動產銷售定型化記載事項第6點、管理條例第26條第2項：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」等保護他人之法律，均無可採，故被上訴人主張黃至弘、侯湘庭應依民法第184條第2項、第185條第1項前段規定，請求連帶賠償被上訴人各2,500,000元，亦屬無據。黃至弘、侯湘庭既未對被上訴人負有侵權行為損害賠償之責，復未有違反不動產經紀居間仲介之義務，被上訴人依民法第188條第1項、管理條例第26條第2項規定，請求勝林苑公司應分別與黃至弘、侯湘庭連帶負賠償責任，亦乏所據。」
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