買完後才發現仲介明知房地問題卻沒有事前告知，以致買不該買的房地，這時要如何處理？

問題摘要：

房仲在不動產交易中承擔重要的調查與說明義務，需確保委託人對交易標的有充分解。當仲介未履行上述義務且導致委託人利益受損時，委託人可依法追究其責任。透過清晰的法規與契約保障，房仲的行為受到規範，交易的透明度和公平性也得以提升。為避免糾紛，委託人在交易過程中應保留所有相關文件與記錄，必要時尋求法律專業人士的協助，以確保自身權益不受侵害。

 

律師回答：

關於這個問題，房屋或土地買賣是生活中重要的交易之一，但在實際操作過程中，經常出現不符合當事人期待的情況，可能導致買賣雙方產生糾紛甚至經濟損失。常見的不符合期待的情形主要集中在房屋或土地本身的問題、交易條件的爭議、法規與權利的限制、環境與配套的差異以及合約與法律相關的問題。

 

不動產買賣重要事項

首先，在房屋或土地本身的問題方面，隱藏瑕疵是常見的情況之一。買方在完成交易後才發現房屋存在漏水、結構損壞、白蟻侵害等問題，這些隱藏性瑕疵往往未在交易前被揭露，導致買方需額外支出維修費用。此外，違章建築也是一大困擾，部分房屋含有未合法登記的增建部分，這些違章部分可能在交易完成後被政府強制拆除，影響房屋的使用功能和價值。同時，土地用途受限的情形也會對買賣造成重大影響，例如土地位於保護區、農地或重劃區，無法進行當事人預期的開發和使用，這通常因未詳細查閱土地使用分區規定而發生。其他如輻射屋或凶宅等問題則屬於心理或市場接受度層面的瑕疵，即便物件本身沒有物理損壞，仍可能因特殊背景而導致價值下降。

 

其次，交易條件的不符合也是一大問題來源。成交價格與買賣雙方的期待不符經常引發爭議，特別是在市場行情資訊不透明或房仲未充分提供參考價格的情況下。付款條件的爭議也是常見情形，包括分期付款的條款、貸款成數不足或尾款支付時間的約定不明確，這些問題都可能導致交易難以順利進行。此外，訂金或履約金的退還爭議在交易取消或違約時尤其常見，這通常是因為契約中未清楚規範訂金的處理方式，或是交易雙方對取消原因的認定存在分歧。

 

法規與權利相關的問題則涉及更多技術性細節。產權不清是一個重要風險，例如房屋或土地屬於共有狀態、存在抵押權，或涉及未解決的法律訴訟，這些都可能影響買方的權益。此外，他項權利的干擾也經常發生，例如土地上存在租賃權、地役權或使用權等，這些權利若未在交易前被揭露，將直接影響買方對物件的使用或處分權。同時，稅捐負擔問題亦是常見爭議點，買賣雙方若未事先解交易涉及的土地增值稅、契稅或其他稅務成本，可能導致意外的額外支出。

 

在環境與配套方面，周邊環境的條件不符期待是買方常見的抱怨來源。例如，房屋周圍可能存在噪音來源、污染源或鄰避設施（如垃圾場、高壓電塔），這些條件未在交易前被充分告知，會影響買方的居住品質。交通便利性與生活機能不足則是另一個層面，特別是房仲或賣方在交易過程中對物件的包裝與實際狀況不符。此外，因都市計畫調整或政府政策改變導致的未來發展不確定性，也常對買方的投資收益或房屋使用功能造成影響。

 

最後，合約與法律相關問題則在買賣過程中經常被忽視。契約條款的不明確導致交易過程中出現誤解或爭議，例如價格條款、付款時間表、交屋條件等未清楚列明。此外，違約責任的認定也是常見問題，特別是在買賣雙方對履約標準存在不同理解的情況下。仲介未盡義務則是另一個常見的法律爭議來源，房仲若未充分調查或未履行據實報告義務，可能導致買賣雙方基於不完整的資訊做出錯誤決策。

 

仲介義務

仲介業務主要指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款對此有明文規定。居間是指當事人約定，一方為另一方提供訂約的機會或媒介訂約，並因此取得報酬的契約形式。依民法第565條的規定，居間人對訂約事項有據實報告的義務，應就其所知的事項告知雙方當事人，並不得為顯然無履行能力或訂立契約能力的當事人進行媒介。而以居間為營業者，對於訂約事項以及當事人的履行能力或訂約能力，負有調查義務。居間人或仲介業者在提供服務過程中應履行的基本義務和責任。

 

此外，依民法第227條的規定，若因可歸責於債務人的事由導致不完全給付，債權人可以依據關於給付遲延或給付不能的相關規定行使其權利。同時，因不完全給付造成其他損害，債權人亦得請求賠償。在仲介服務中，若仲介業者未盡其調查或報告義務，導致委託人在交易中受損，則可被視為不完全給付，委託人有權依上述規定追究仲介業者的法律責任。

 

依不動產經紀業管理條例第26條，因可歸責於經紀業的事由導致不能履行委託契約，致使委託人受損害，該經紀業應負賠償責任。更進一步地，若因經紀人員在執行仲介或代銷業務時的故意或過失行為造成交易當事人損害，則經紀業應與該經紀人員共同承擔連帶賠償責任。這一條款不僅強調經紀業對其所屬經紀人員行為的監督責任，也旨在保障消費者的權益，避免因個別經紀人員資力不足而導致受害者無法獲得賠償。

 

民法第184條規定，因故意或過失而不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；若以違反善良風俗的方式損害他人，或違反保護他人法律的行為致損，亦應承擔賠償責任。特別是數人共同侵權時，侵權人應連帶承擔損害賠償責任。這一規定同樣適用於仲介業務中，若仲介業者或經紀人員違反其調查、說明或誠實信用義務，對消費者造成損害，則構成侵權行為，消費者得依法主張損害賠償。

 

仲介業者的法律責任。不作為的侵權行為成立，須以作為義務的存在為前提。對仲介業者而言，其調查與說明義務即屬於此類作為義務。如果仲介業者未依其專業能力履行這些義務，導致委託人未能充分解交易標的物的真實情況，從而受到損害，則可視為違反作為義務，構成侵權行為。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提

(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)

 

依《不動產經紀管理條例》，當民眾委託仲介公司協助尋找房屋時，雙方必須簽訂合約，而仲介公司需提供一份不動產說明書，其中包含「屋況調查表」。這份調查表以表列方式記錄房屋的關鍵資訊，包括房屋坪數、房間數、是否存在違章建築，以及是否曾發生非自然死亡的凶宅等內容。仲介公司有法定義務依這些項目進行詳細調查，並將結果如實告知委託人，保障委託人對交易標的的充分解。

 

仲介公司負有調查屋況的責任，如果其提供的調查結果與實際情況不符，可能導致委託人基於錯誤資訊做出決策。因此，法律賦予仲介經紀人詳細調查的義務，確保提供的信息真實可靠。若發現房屋的實際狀況與屋況調查表所列內容存在差異，委託人可以依此主張仲介未盡調查及說明義務，並進一步追究其法律責任。此時，委託人應拿出當初簽約時的調查表，與實際狀況進行比對，若確實存在出入，即可認定仲介公司有過失。委託人可依據該契約和調查表，向法院提起債務不履行的損害賠償訴訟，要求仲介公司承擔相應責任。

 

依《不動產經紀業管理條例》第23條第1項規定，經紀人員在執行業務時，需以不動產說明書向委託人的交易相對人進行詳細解說，這明確規範房仲的說明義務。此外，《不動產經紀業管理條例》第24條之2進一步規定，當仲介公司同時接受買賣或租賃雙方的委託時，必須履行以下義務：第一，公平提供雙方類似不動產的交易價格資訊；第二，公平說明契約內容的相關規範；第三，向買受人或承租人提供不動產的必要資訊；第四，告知買受人或承租人依仲介專業應查知的不動產瑕疵；第五，協助買受人或承租人對不動產進行必要檢查；第六，其他中央主管機關為保護當事人權益所訂定的規定。

 

然而，房仲的調查與說明義務並非無限延伸，而是有一定的範圍和限制。依據《不動產經紀業管理條例》的規範，房仲的責任主要集中在不動產說明書所記載的內容，並且僅限於仲介能夠通過專業能力確認的資訊。例如，房仲應對不動產周邊是否有鄰避設施（如垃圾場、高壓電塔等）進行調查，並說明交易可能涉及的稅捐問題。但對於需要專業儀器檢測才能確認的事項，如房屋是否為海砂屋，若無法藉由常規調查手段得知，則可能不屬於房仲的法定義務範疇。

舉例來說，房仲無法僅憑肉眼判斷房屋是否屬於高氯離子建築（即海砂屋），因這需通過專業儀器檢測或破壞性採樣才能確認，因此不被視為房仲的調查義務。然而，如果該房屋已被列入海砂屋列管清冊，房仲則有責任透過查詢確認，並向委託人據實說明。這表明，房仲的調查義務範圍取決於信息是否可以通過合理手段獲得，以及是否與不動產交易的核心利益相關。

 

簡言之，買方對於房地有什麼疑問就應該事前並且明確告知仲介，並請仲介詢問後再告知，而所謂明確告知就是要保留相當事證，以作為事後追查之用，尤其，關於涉及交易重智房屋特性或問題，事前常常會有糾紛，所以事前不要一廂情願，以為仲介會幫忙處理，一定要把對方當作事後一定會否認的人，並針對對方已聲明或擔保事項寫成文字並約定於合約的特約條款之中，這樣反而雙方糾紛反而會無形減少。

 

在房地產交易過程中，買方對於房屋或土地有任何疑問時，應在交易前明確告知仲介，並請仲介進行確認後再回覆買方。這種明確告知的過程不僅是保障自身權益的關鍵步驟，也能在日後出現問題時作為追查的依據。所謂明確告知，不僅僅是口頭陳述，更需保留相關的書面事證，例如電子郵件、簡訊或書面文件，這些記錄能有效避免未來可能產生的爭議，特別是在涉及房屋特性或問題的情形下，更顯得尤為重要。

 

房地產交易中，常因房屋特性或潛在問題未被充分溝通而引發糾紛。例如，買方可能關心房屋是否有漏水問題、結構是否穩固、是否存在違章建築，或該房屋是否曾為凶宅等。在這些情況下，買方若未事先明確表達自己的疑問或需求，可能導致交易完成後才發現問題，進而產生法律與經濟上的損失。因此，買方應主動將所有關於房屋特性的關注點一一列出，並要求仲介詳細調查及回覆，確保這些問題在交易前得到解答。

 

在處理這些疑問時，買方需要保持謹慎，切忌一廂情願地假設仲介會全面處理或主動揭露所有問題。即使仲介承諾進行調查並回覆，買方也應將這些承諾轉化為書面文件，並保留記錄。因為一旦日後出現爭議，口頭約定或非正式的承諾可能無法成為具法律效力的證據。相反地，透過書面方式記錄雙方的溝通過程，不僅能有效追溯責任，還能提升交易的透明度與信任度。

此外，買方在交易過程中，應特別注意將涉及房屋特性或賣方保證的內容，明確約定於合約的特約條款中。例如，若賣方或仲介曾保證房屋無漏水問題，或該物件未包含任何違章建築等，這些關鍵事項應在合約中具體條列，並經雙方簽署確認。這樣一來，若日後發現房屋與保證內容不符，買方便可依據合約條款要求對方承擔相應責任。

 

特約條款的訂立不僅是買方的保護措施，也對賣方與仲介形成一定的約束力。透過明確約定，雙方的權利與義務得以具體化，減少因模糊空間而引發的誤解與爭議。同時，這種清晰的條款設計，也能讓交易雙方在事前進行更充分的溝通，避免因信息不對稱而產生的不必要風險。

需要注意的是，在交易過程中，買方應以理性態度對待仲介與賣方，避免過度依賴口頭承諾或非正式溝通。基於市場經驗與法律實務，許多交易糾紛的起因往往是買方過於信任仲介，未能有效保障自身權益。因此，建議買方在提出疑問後，要求仲介或賣方提供書面回覆，並將重要的承諾或保證納入合約中，這樣能為後續的交易流程奠定良好的基礎。

違反之損害賠償責任

 

當房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務，導致消費者購買到存在瑕疵的不動產時，消費者應如何透過法律途徑追究責任以維護自身權益？首先，依法律規定，消費者可以透過請求返還仲介費用、要求房仲人員與其所屬公司連帶賠償，以及援引消費者保護法請求懲罰性賠償金等多種方式來追究房仲責任。

 

依民法第571條規定，居間人若違反對委託人的義務，例如未盡調查與說明之責，導致消費者受損，即不得向委託人請求報酬或償還費用。這意味著當房仲人員因疏忽未告知房屋的瑕疵，或未妥善履行其應盡的專業義務時，消費者有權拒絕支付仲介費用，甚至要求返還已支付的部分。這一條款為消費者提供最直接的法律救濟管道，以確保在交易中受到公平對待。

 

其次，不動產經紀業管理條例第26條第2項進一步規定，若房仲人員因執行仲介或代銷業務的故意或過失行為導致交易當事人受損，該房仲所屬的經紀業須與房仲人員負連帶賠償責任。這一規定有效降低因房仲人員資力不足而無法履行賠償義務的風險，讓受害的消費者能夠向房仲公司追討損害賠償。同時，連帶賠償的機制也促使房仲公司更為重視內部管理及對員工的專業訓練，以避免此類問題的發生。

 

再者，消費者保護法第51條提供消費者請求懲罰性賠償金的法律依據。依該條規定，若企業經營者因故意或過失行為對消費者造成損害，消費者可依損害程度請求一至五倍不等的懲罰性賠償金。在不動產交易中，若房仲人員故意隱瞞房屋瑕疵，例如未如實告知建物為海砂屋或凶宅，消費者不僅可以請求實際損害賠償，還可主張懲罰性賠償，以達到警示及懲罰不法行為的效果。值得注意的是，在實務中，有關懲罰性賠償的適用仍需依個案性質及法官的法律見解而定。例如，臺灣高等法院102年度消上易字第3號民事判決即曾准許消費者請求懲罰性賠償金，但不同案件中可能因具體事實差異而出現不同裁判結果，因此消費者若欲主張此項權利，需充分準備相關證據並結合專業法律建議。

 

然而，由於不動產交易的特性，每一個不動產均有其獨特性，房仲在介紹房屋時所需履行的調查與說明義務範圍，往往需依具體情況進行判斷。例如，對於一般肉眼難以辨識的瑕疵，如房屋是否為海砂屋，若房仲人員無法以其專業經驗或常規查詢獲得相關資訊，則可能不被認定為其調查義務的範疇。反之，若該房屋已列入政府公開的海砂屋清冊中，房仲應能透過查詢輕易得知，若其未盡告知義務，即可能構成過失。這些情況顯示，不動產交易中的法律責任問題具有高度的專業性與複雜性。

 

基於上述情況，當消費者認為其因房仲人員的不當行為受到損害時，建議尋求專業的不動產律師協助，深入分析個案情況，並依相關法律條文與證據制定適當的訴訟策略。明確溝通與完整記錄的作用，不僅僅是為防範可能的法律風險，更能促進買賣雙方的合作與理解。在透明的交易環境中，雙方能更清楚地解彼此的需求與責任，有助於降低糾紛發生的可能性。對於買方而言，透過事前的清楚告知、書面約定與文件保留，不僅能保障自身權益，也能提高交易的安全性與效率，最終實現雙贏的結果，未來於訴訟中將提高當事人勝率。

 

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