房屋仲介刻意隱瞞車位持分或使用狀況，購買人可以求償

問題摘要：

車位買賣問題可能出現在權屬、使用、價格、稅費及合約等多方面。買家在交易前需謹慎調查相關資訊，確保權益不受損失；在交易過程中，應注意合約內容及各項約定條款的清晰與完整。買家能證明仲介未盡告知義務，有較大機率獲得賠償或車位分配的重新調整。透過法律途徑，買家有機會維護自身權益，並促進交易過程的公平性。

 

律師回答：

關於這個問題，車位分管協議通常涉及住戶之間的約定，用以確定車位的分配與使用規則。在本案中，買家購買的房屋附帶八分之一的共有持分，但因未事先被告知持分對應的實際使用車位，導致其使用權利受限。如果其他住戶的車位有明確權利，而買家的車位卻被設置在家門前，這種不對等的分配可能不符合公平原則。房屋仲介在執行業務過程中應提供不動產說明書，並向買家據實說明不動產的相關資訊，包括車位的持分及使用情況。如果仲介明知車位有分管協議，卻未告知買家，可能構成違反據實報告義務。此外，居間人（仲介）對交易事項有詳細調查及據實報告的義務。如果因仲介未告知車位分管協議而導致買家權益受損，買家有權向仲介追究法律責任，包括請求損害賠償。

 

車位買賣過程中常見的問題

車位買賣過程中常見的問題涵蓋權屬、使用、價格、稅費及合約等多個方面，這些問題若處理不當，可能導致買賣雙方產生爭議甚至經濟損失。在車位權屬方面，一些車位未辦理獨立權狀，而是附屬於主建物，導致交易時無法單獨轉讓或登記。此外，也有車位屬於公共設施或違法增建的情況，購買後可能面臨使用限制或拆除風險，這通常是因為建商或賣方未充分揭露車位性質。在使用權方面，車位分管協議不明確的情況經常發生，例如買家購買後發現車位位置與預期不符，或者其他住戶占用分配的車位。這類問題通常源於交易前未妥善解分管協議內容或協議本身的執行力不足。

 

在價格問題上，車位價格虛高是常見現象，特別是在車位供應稀缺的地區，車位價格往往遠高於市場行情，導致買家在後續轉售或出租時面臨困難。另有情況是車位價格與房屋價格綁定銷售，建商或賣方利用這種方式提高總價，卻未清晰列示車位與房屋的分項價格，增加買家的負擔並降低交易透明度。此外，車位的實用性問題也頻繁出現，例如車位尺寸過小，無法停放大型車輛，或者車位位置不便，進出受到其他車輛的阻礙，這些情況通常是在購買前未實地查看或忽略細節。

 

合約與法律問題是車位買賣中不可忽視的部分。合約條款模糊可能導致交易後的權益爭議，例如車位權屬、使用方式、價格等關鍵內容未明確記載，使得雙方在履約過程中出現分歧。此外，賣方違約的情況也時有發生，例如未按合約約定交付車位或未處理相關的權屬問題。這些問題多半源於買賣雙方在簽約前未仔細檢查合約內容或未尋求專業協助，導致權利與義務分配不清。

 

稅費問題也常成為車位交易中的矛盾點，例如車位交易稅費的負擔分配不明，買家可能在交易完成後才發現需要支付高額的土地增值稅或契稅。此外，部分車位交易中存在避稅行為，買賣雙方或仲介為降低稅費而隱瞞實際成交價，這種做法不僅違法，還可能給買家帶來稅務風險。

 

仲介與建商在車位交易中的行為也可能引發問題。仲介未盡說明義務是常見情況，例如未提供完整資訊，隱瞞車位瑕疵或分管協議的真實情況，導致買家權益受損。而建商欺瞞或資訊不透明的情況同樣普遍，例如建商未說明車位屬性或使用限制，甚至提供虛假資訊，增加買家的交易風險。

 

未盡告知義務或蓄意隱瞞交易資訊導致權益受損

「未盡告知義務或蓄意隱瞞交易資訊導致權益受損」為理由，對仲介商提起民事訴訟，請求損害賠償。購買房屋時，可透過查閱房地登記謄本資料，得知房地面積、專有或共有部分的持分情形，買家應注意當初仲介商跟他說的「八分之一的共有持分」，是否有包括車位。若仲介商當初說只有持分未分配車位，價格較便宜，買家就不得主張權益受損而求償；但如果仲介當初並未說明，就有刻意隱瞞之嫌，此時買家即可據此要求解約退款、請求賠償。

 

仲介業務主要指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款對此有明文規定。居間是指當事人約定，一方為另一方提供訂約的機會或媒介訂約，並因此取得報酬的契約形式。依民法第565條的規定，居間人對訂約事項有據實報告的義務，應就其所知的事項告知雙方當事人，並不得為顯然無履行能力或訂立契約能力的當事人進行媒介。而以居間為營業者，對於訂約事項以及當事人的履行能力或訂約能力，負有調查義務。這些法律條文確立居間人或仲介業者在提供服務過程中應履行的基本義務和責任。

 

此外，依民法第227條的規定，若因可歸責於債務人的事由導致不完全給付，債權人可以依據關於給付遲延或給付不能的相關規定行使其權利。同時，因不完全給付造成其他損害，債權人亦得請求賠償。在仲介服務中，若仲介業者未盡其調查或報告義務，導致委託人在交易中受損，則可被視為不完全給付，委託人有權依上述規定追究仲介業者的法律責任。

 

依不動產經紀業管理條例第26條，因可歸責於經紀業的事由導致不能履行委託契約，致使委託人受損害，該經紀業應負賠償責任。更進一步地，若因經紀人員在執行仲介或代銷業務時的故意或過失行為造成交易當事人損害，則經紀業應與該經紀人員共同承擔連帶賠償責任。這一條款不僅強調經紀業對其所屬經紀人員行為的監督責任，也旨在保障消費者的權益，避免因個別經紀人員資力不足而導致受害者無法獲得賠償。

 

民法第184條規定，因故意或過失而不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；若以違反善良風俗的方式損害他人，或違反保護他人法律的行為致損，亦應承擔賠償責任。特別是數人共同侵權時，侵權人應連帶承擔損害賠償責任。這一規定同樣適用於仲介業務中，若仲介業者或經紀人員違反其調查、說明或誠實信用義務，對消費者造成損害，則構成侵權行為，消費者得依法主張損害賠償。

 

仲介業者的法律責任。不作為的侵權行為成立，須以作為義務的存在為前提。對仲介業者而言，其調查與說明義務即屬於此類作為義務。如果仲介業者未依其專業能力履行這些義務，導致委託人未能充分解交易標的物的真實情況，從而受到損害，則可視為違反作為義務，構成侵權行為。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提

(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)

 

當房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務，導致消費者購買到存在瑕疵的不動產時，消費者應如何透過法律途徑追究責任以維護自身權益？首先，依法律規定，消費者可以透過請求返還仲介費用、要求房仲人員與其所屬公司連帶賠償，以及援引消費者保護法請求懲罰性賠償金等多種方式來追究房仲責任。依民法第571條規定，居間人若違反對委託人的義務，例如未盡調查與說明之責，導致消費者受損，即不得向委託人請求報酬或償還費用。這意味著當房仲人員因疏忽未告知房屋的瑕疵，或未妥善履行其應盡的專業義務時，消費者有權拒絕支付仲介費用，甚至要求返還已支付的部分。這一條款為消費者提供最直接的法律救濟管道，以確保在交易中受到公平對待。

 

其次，不動產經紀業管理條例第26條第2項進一步規定，若房仲人員因執行仲介或代銷業務的故意或過失行為導致交易當事人受損，該房仲所屬的經紀業須與房仲人員負連帶賠償責任。這一規定有效降低因房仲人員資力不足而無法履行賠償義務的風險，讓受害的消費者能夠向房仲公司追討損害賠償。同時，連帶賠償的機制也促使房仲公司更為重視內部管理及對員工的專業訓練，以避免此類問題的發生。

 

若能證明仲介在交易過程中存在故意隱瞞或過失，要求仲介公司賠償因未盡說明義務導致的損失。需蒐集以下證據：

不動產說明書及相關文件

與仲介的通訊記錄或書面承諾

車位分管協議的內容（若能取得）

 

在處理這些疑問時，買方需要保持謹慎，切忌一廂情願地假設仲介會全面處理或主動揭露所有問題。即使仲介承諾進行調查並回覆，買方也應將這些承諾轉化為書面文件，並保留記錄。因為一旦日後出現爭議，口頭約定或非正式的承諾可能無法成為具法律效力的證據。相反地，透過書面方式記錄雙方的溝通過程，不僅能有效追溯責任，還能提升交易的透明度與信任度。

 

此外，買方在交易過程中，事前將涉及停車位特性或賣方保證的內容，明確約定於合約的特約條款中 ，這樣一來，若日後發現與保證內容不符，買方便可依據合約條款要求對方承擔相應責任。特約條款的訂立不僅是買方的保護措施，也對賣方與仲介形成一定的約束力。透過明確約定，雙方的權利與義務得以具體化，減少因模糊空間而引發的誤解與爭議。同時，這種清晰的條款設計，也能讓交易雙方在事前進行更充分的溝通，避免因信息不對稱而產生的不必要風險。

 

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