賣方揭露之不動產交易內容不實，仲介公司要負責嗎?

問題摘要：

買方通過在契約中明確違建的範圍及處理方式，使用圖面確認違建位置與範圍，並要求賣方說明違建的興建時間，可以有效降低糾紛的可能性，仲介需調查並確認提供的資訊是否屬實，不能僅依賣方提供的資料交差事。如果仲介未盡說明或調查義務，導致買方權益受損，依不動產經紀業管理條例第26條第2項的規定，買方可請求仲介公司賠償，並且仲介公司不得向買方請求佣金或其他報酬。在實務操作中，仲介對於房屋瑕疵和交易資訊的調查義務常引發爭議。問題集中於仲介的調查是否需要保證資訊完全真實無誤，還是僅需合理範圍內盡力調查即可。根據目前的實務見解，仲介業務涉及專業知識，且仲介收取高額酬金，因此應對交易中的潛在風險進行合理的預見和調查。如果仲介有能力調查卻怠於調查，輕信賣方陳述，則難以認定其已履行應有的義務。在涉及違章建築的情況下，仲介自應主動查閱建築是否列為違建。此時，仲介可以通過要求賣方誠實說明房屋情況，並在「標的物現況說明書」中據實填寫的方式履行調查義務。如果賣方在說明書中承諾房屋不存在違建或其他瑕疵，但事後證實不符，賣方需承擔瑕疵擔保責任。

 

律師回答：

關於這個問題，透過仲介簽訂房屋買賣契約，但過戶後不久，竟接獲縣政府工務局通知，得知房屋增建部分屬於違建並須拆除。在經拆除大隊執行拆除後，房屋已殘破不堪，無法使用。某遂向賣方解除契約並要求返還買賣價金，但賣方已將款項用盡且名下無任何財產，無法返還。仲介公司未盡調查房屋增建部分是否屬違建及其可能被拆除的風險，可以請求仲介歸還報酬並請求損害賠償嗎？

 

違章建築是房地買賣重要事項

購買房屋時，許多人會擔心買到含有違章建築的房屋，尤其是像陽台外推這樣常見的情形，究竟是否屬於違建？「違章建築」這個詞在新聞中時常被提及，但具體是什麼意思？違建是否一定需要拆除？如果發現房屋含有違建部分，可以如何檢舉或查詢？以下將深入解析違章建築的定義、分類、處理方式及相關應對措施。

 

什麼是違章建築？

違章建築（簡稱違建）是指未經當地主管機關核准且未取得建照，擅自建造的建築物。根據《違章建築處理辦法》第2條規定，違建是指在適用建築法的地區內，未依規定申請主管機關審查與核准即建造的建築物。適用建築法的地區包括實施都市計畫地區、區域計畫地區及內政部指定地區，而主管機關則視行政層級而定，在中央為內政部，地方則由縣（市）政府負責。

 

違章建築的認定可從以下幾個角度進行：

違反建築法規：例如超出土地容許的建蔽率、容積率或高度限制。

違反土地用途：如在農地上建造豪宅或工廠。

不合法建地使用：例如在保護區內建造房屋。

程序瑕疵：建築物本身符合法規，但因未取得建照即動工，屬程序性違建。

日常生活中常見的違建形式包括房屋隔間出租、頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋（樓中樓）、騎樓外推以及在法定空地上加蓋等。

 

在實務中，有關仲介就賣方所述事項應負何種程度的調查義務，長期以來存在爭議。究竟仲介是否需擔保所述內容完全真實無誤，還是只需盡力調查即可？根據目前的實務見解，房地產仲介的業務涉及房地買賣的專業知識，且仲介公司依此向消費者收取高額酬金，因此其應就所從事的業務善盡預見危險與調查的義務。如果仲介能夠調查卻怠於調查，輕信賣方的陳述，即難以認定其已盡到應有的義務。

 

有關違章建築是否曾被拆除或接獲拆除通知，仲介公司基於《電腦處理個人資料保護法》、《政府資訊公開法》及《檔案法》等相關規定，無法主動調閱或查悉此類資訊。此時，仲介公司如已要求賣方在其詢問時誠實作答，並在「標的物現況說明書」中據實填寫相關事項，同時要求賣方承擔瑕疵擔保責任，即可視為善盡調查與說明的義務。此外，仲介公司無權強制要求賣方授權其查詢此類資訊。

 

違建一定要拆除嗎？

違建是否需拆除，取決於其類型及情節輕重。以下是常見違建的分類及處理方式：

 

新違建

通常指民國84年1月1日以後新建的違建，具體時間點可能因縣市不同，例如臺中市的規定是民國100年4月21日後的違建屬新違建。新違建多數採「即報即拆」，特別是涉及公共安全、消防通道或妨礙市容的情形，例如農地上的違建工廠、雨棚違建等。

 

既存違建

定義：民國53年1月1日到民國83年12月31日間已建成的違建。處理方式：原則上暫緩拆除，進行拍照列管。但若影響公共安全、交通或市容，則列入優先拆除計畫。

 

舊有違建

民國52年12月31日以前存在的違建，常見於老舊房屋，例如臺北市部分區域的違建被定義為民國35年以前建造。一般採暫緩拆除措施，允許進行小範圍修繕（如更換屋頂、設置綠化設施），但超出法規限制的部分仍會查報拆除。

 

此外，以下兩類違建可免於拆除：

建物本身符合法規，但因程序疏失未取得建照。這類違建可補辦建照並合法化。如情節輕微且影響小的設施（鐵窗、天線、假山假水等），可免於拆除。

 

購房時如何避免違建問題？

違章建築是一個涉及法律與實務的複雜議題。部分違建因影響公共安全或程序瑕疵需拆除或合法化，而另一些情節輕微的違建則可免於處分。在購屋過程中，買家應特別留意房屋是否含有違建，並做好以下措施：

事前調查：向不動產相關機構查詢房屋資訊，確認是否列管為違建。

詢問賣方及仲介：要求賣方或仲介提供書面說明，確認房屋結構合法性。

檢視契約：確保房屋現況與契約內容一致，並將重要條款納入契約中。

 

仲介義務

按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。

 

「房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務」（最高法院91年度台上字第1660號民事判決）

 

仲介業務主要指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款對此有明文規定。居間是指當事人約定，一方為另一方提供訂約的機會或媒介訂約，並因此取得報酬的契約形式。根據民法第565條的規定，居間人對訂約事項有據實報告的義務，應就其所知的事項告知雙方當事人，並不得為顯然無履行能力或訂立契約能力的當事人進行媒介。而以居間為營業者，對於訂約事項以及當事人的履行能力或訂約能力，負有調查義務。這些法律條文確立居間人或仲介業者在提供服務過程中應履行的基本義務和責任。

 

房屋仲介在房地產交易中扮演著重要角色，其責任涉及對不動產的調查與據實說明義務。最高法院曾明確指出，房地仲介業務涉及房地產買賣的專業知識，這正是一般消費者願意委託仲介業者處理買賣事宜的主要原因。由於仲介業者向消費者收取高額酬金，便應基於其專業知識，善盡預見危險與調查的義務。換言之，房屋仲介在執行業務時，必須以其專業能力為消費者提供充分保障。

 

依據不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，經紀人員在執行業務時，應以不動產說明書向委託人的交易相對人進行解說，這是房仲的說明義務法源。此外，該條例第24條之2也進一步規範，若房仲業者同時接受買賣或租賃雙方的委託，需在雙方書面同意的基礎上，公平提供交易價格資訊、契約內容規範的說明，以及不動產的必要資訊。同時，房仲還需告知買方或承租人仲介專業應查知的不動產瑕疵，協助對不動產進行必要檢查，並遵守中央主管機關為保護交易雙方制定的其他規定。這些法律條文為房屋仲介的調查與說明義務提供明確的框架。

 

然而，房屋仲介的調查與說明義務並非無限擴大，而是有其特定範圍。首先，不動產經紀業管理條例第23條第1項規定的「不動產說明書」所記載內容，是仲介人員必須解說的基本義務，包括不動產的基本資訊、現況描述以及法定的其他事項。其次，房仲人員應公平提供交易雙方必要資訊，包括類似不動產的市場價格、契約條款的規範，以及針對特定不動產的具體瑕疵進行必要查詢與告知。

 

在實務操作中，房仲調查義務的範疇主要根據專業能力與合理預見的範圍而定。房仲通常被認為有義務調查並據實告知，因為這些資訊可能影響不動產的價值及交易決策。然而，對於某些需特殊技術或儀器才能確認的資訊，例如房屋是否為海砂屋，若無法透過肉眼或一般查詢得知，則可能超出房仲的合理調查義務範圍。房仲僅需查詢即可確認，則此類資訊屬於其調查與告知義務的範疇。

 

此外，根據民法第227條的規定，若因可歸責於債務人的事由導致不完全給付，債權人可以依據關於給付遲延或給付不能的相關規定行使其權利。同時，因不完全給付造成其他損害，債權人亦得請求賠償。在仲介服務中，若仲介業者未盡其調查或報告義務，導致委託人在交易中受損，則可被視為不完全給付，委託人有權根據上述規定追究仲介業者的法律責任。

 

根據不動產經紀業管理條例第26條，因可歸責於經紀業的事由導致不能履行委託契約，致使委託人受損害，該經紀業應負賠償責任。更進一步地，若因經紀人員在執行仲介或代銷業務時的故意或過失行為造成交易當事人損害，則經紀業應與該經紀人員共同承擔連帶賠償責任。這一條款不僅強調經紀業對其所屬經紀人員行為的監督責任，也旨在保障消費者的權益，避免因個別經紀人員資力不足而導致受害者無法獲得賠償。

 

民法第184條規定，因故意或過失而不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；若以違反善良風俗的方式損害他人，或違反保護他人法律的行為致損，亦應承擔賠償責任。特別是數人共同侵權時，侵權人應連帶承擔損害賠償責任。這一規定同樣適用於仲介業務中，若仲介業者或經紀人員違反其調查、說明或誠實信用義務，對消費者造成損害，則構成侵權行為，消費者得依法主張損害賠償。

 

仲介業者的法律責任。不作為的侵權行為成立，須以作為義務的存在為前提。對仲介業者而言，其調查與說明義務即屬於此類作為義務。如果仲介業者未依其專業能力履行這些義務，導致委託人未能充分解交易標的物的真實情況，從而受到損害，則可視為違反作為義務，構成侵權行為。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提

(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)

 

合理調查義務-請房仲說明及調查

不動產交易上，仲介公司就關於當事人是否有能力履約(信用、資力)、標的物本身及周遭過往使用情形及現狀(凶宅、嫌惡設施、停車位)、有無瑕疵(產權、漏水、海砂屋、輻射屋)或其他認為重要之交易條件等資訊，其中部分資料可能礙於個人資料保護法或相關保障當事人隱私法規，無法主動就賣方於不動產說明書、不動產標的現況說明書或特約事項中揭露之內容加以調查，倘糾紛發生時，仲介公司恐將以依法無法調查，只能信賴賣方據實說明為由，免除其責任。因此，買方應該本於風險預防的角度，就交易上認為重要資訊，務必請賣方書面說明該內容，並要求佐以相關資料以證實書面說明內容無誤，並請仲介公司書面說明其就該交易資訊調查方式為何，以杜絕爭議，否則日後恐將求償無門。

 

在房地產交易中，涉及違建問題時，買賣雙方都需格外謹慎。為避免日後產生糾紛，首先應在契約條款中明確確認違建的種類及範圍，絕不能僅依賴房仲提供的標準買賣契約範本上的文字敘述。這些範本往往僅列出一般性條款，無法充分涵蓋違建的具體情況，因此應特別注意細節，以圖面輔助說明違建的位置及範圍，讓買賣雙方對交易標的有明確認知。

 

圖面確認是非常關鍵的一步。買方應要求賣方提供建築物的平面圖或相關圖面資料，清楚標示出違建的位置、大小及範圍。這樣可以避免因口頭說明不清或描述模糊而導致的誤解。此外，買方還應進一步要求賣方提供違建的興建時間，因為違建的存在時間會影響其處理方式及是否適用相關法規。例如，既存違建（通常指民國53年至83年間建成的違建）可能會被暫緩拆除，但新違建則通常面臨即報即拆的風險。因此，解違建的興建時間對於評估房屋的法律風險及未來使用權非常重要。

 

針對未在契約中明確說明的違建，買方應保留相關權利，例如在發現違建後，可以依法要求解除契約或請求損害賠償。這一點在契約條款中尤為重要，應對違建情況設置特約條款，明確規定若發現未揭露的違建，賣方需承擔相應責任，並給予買方合理的解約或賠償權利。這不僅是對買方的保障，也能促使賣方在交易過程中更加誠實。

 

若未在契約中明確規範違建問題，問題發生後則可能需要訴諸法院。法院會根據具體情況判斷該違建是否屬於「買方於購買時即可知之瑕疵」。例如，某些明顯違建（如頂樓加蓋）可能被認為買方應於交易前即有所察覺，這樣的情況下，買方可能無法依瑕疵擔保責任主張權利。反之，若違建是隱藏性或較難察覺的，例如未經申報的內部隔間或地下增建，法院可能會認為買方難以在交易時得知，這樣買方才有較大的勝訴機會。因此，將違建相關條款清楚載入契約，不僅能減少訴訟風險，還能讓買方在權益受到損害時更具法律保障。

 

此外，買方在交易過程中應充分運用相關工具與專業服務，例如向地方政府的違建查詢系統確認標的物是否涉及違建，或聘請不動產專業人士進行房屋鑑定。這些措施不僅能幫助買方掌握房屋的真實狀況，也能為後續可能的法律行動提供有力的證據。

 

總結而言，處理涉及違建的房地產交易時，關鍵在於提前預防，如有保留相關事證。而當房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務，導致消費者購買到存在瑕疵的不動產時，消費者應如何透過法律途徑追究責任以維護自身權益？首先，根據法律規定，消費者可以透過請求返還仲介費用、要求房仲人員與其所屬公司連帶賠償，以及援引消費者保護法請求懲罰性賠償金等多種方式來追究房仲責任。依民法第571條規定，居間人若違反對委託人的義務，例如未盡調查與說明之責，導致消費者受損，即不得向委託人請求報酬或償還費用。這意味著當房仲人員因疏忽未告知房屋的瑕疵，或未妥善履行其應盡的專業義務時，消費者有權拒絕支付仲介費用，甚至要求返還已支付的部分。這一條款為消費者提供最直接的法律救濟管道，以確保在交易中受到公平對待。

 

其次，不動產經紀業管理條例第26條第2項進一步規定，若房仲人員因執行仲介或代銷業務的故意或過失行為導致交易當事人受損，該房仲所屬的經紀業須與房仲人員負連帶賠償責任。這一規定有效降低因房仲人員資力不足而無法履行賠償義務的風險，讓受害的消費者能夠向房仲公司追討損害賠償。然而，由於不動產交易的特性，每一個不動產均有其獨特性，房仲在介紹房屋時所需履行的調查與說明義務範圍，往往需根據具體情況進行判斷。

 

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