仲介提供的房屋資訊若與實際情況不符應如何主張權利？
問題摘要：
仲介對於房屋瑕疵和交易資訊的調查義務常引發爭議。問題集中於仲介的調查是否需要保證資訊完全真實無誤，還是僅需合理範圍內盡力調查即可。根據目前的實務見解，仲介業務涉及專業知識，且仲介收取高額酬金，因此應對交易中的潛在風險進行合理的預見和調查。如果仲介有能力調查卻怠於調查，輕信賣方陳述，則難以認定其已履行應有的義務。
律師回答：
當事人透過仲介公司簽約購買一間房子，搬入後才得知房屋所在地的學區與仲介當初介紹的不符。購屋契約契約附件中列出的學區資訊與實際情況也有出入。隨即向仲介公司反映此問題，對方卻表示契約附件中的環境項目僅供參考，沒有法律效力。對此，仲介公司在促成交易過程中有義務提供準確資訊，而非僅作參考性說明，否則無法對得起其收取的服務費。因此，我希望透過要求退回部分服務費的方式進行求償。
仲介提供的房屋資訊若與實際情況不符
在房地產交易中，仲介提供的房屋資訊若與實際情況不符，可能導致買方權益受損，甚至引發法律糾紛。常見的資訊不符情形主要包括以下幾個方面：首先是房屋基本資訊的錯誤，例如房屋坪數、格局、樓層等與實際不符。這種情況多數是因仲介未仔細核對房屋產權文件，或僅依賣方提供的資料進行轉述，導致買方在不解真實情況的情形下做出購買決定。其次是房屋狀況不符，包括房屋是否漏水、結構是否安全、是否為海砂屋等問題。仲介在促銷過程中可能淡化或隱瞞房屋的瑕疵，尤其是對於買方肉眼無法察覺的隱藏性問題，如果未事先告知買方，可能構成違反說明義務。此外，房屋的歷史背景也可能存在不符的情形，例如是否為凶宅、是否曾作為宮廟或其他特殊用途。仲介若未查清楚相關背景或提供不實資訊，會影響買方的購買意願及後續使用權益。
再者，房屋的合法性問題也是資訊不符的常見來源之一。這包括房屋是否涉及違建、頂樓是否有加蓋、陽台是否外推等情況。仲介有義務查明房屋的合法性，但部分仲介可能未盡調查義務，僅依賣方提供的資訊進行銷售。違建問題一旦被檢舉或遭到主管機關拆除，買方可能面臨額外的修繕費用或法律風險。另一個常見的資訊不符情形是交易價格的誤導。仲介可能以「周邊行情價」或「近期成交價」為由誤導買方認為價格合理，實際上可能存在價格虛高或低估的情況，讓買方基於錯誤的價格認知進行交易。此外，房屋的周邊環境資訊也常常與實際不符，包括學區範圍、交通便利性、周圍設施等。這類資訊對於買方尤其是家庭型買家具有重要影響，但仲介若提供的資訊不精確，可能導致買方在購房後感到失望甚至發生爭議。
值得注意的是，買賣契約中的條款若未明確記載或說明房屋的關鍵資訊，也可能成為資訊不符的來源。仲介在草擬契約時若未包含足夠的保障條款，例如對房屋瑕疵的明確說明、對違建的處理方式、對賣方承諾的保證，可能導致買方無法在問題發生後有效主張權利。仲介在執行業務時應提供不動產說明書，並對房屋的相關資訊進行詳實說明。然而，在實務操作中，部分仲介可能僅形式上提供說明書，卻未對其中的內容進行必要的調查與驗證。根據法律規定，仲介應善盡調查義務，確保所提供資訊的真實性，否則可能因違反法律而需承擔賠償責任。
仲介公司在執行業務時應遵守多項法定義務。首先，根據第21條規定，經紀業在刊登廣告及銷售時所提供的內容應與事實相符，並需註明經紀業名稱。若廣告或銷售內容與事實不符，經紀業需負損害賠償責任。學區資訊作為房屋周邊環境的重要內容，屬於廣告或銷售內容的一部分。仲介在介紹時提供與事實不符的資訊，顯然已違反該條規定。
其次，第23條和第24條規定，經紀人員需通過不動產說明書向交易雙方詳細說明房屋的相關資訊，並將說明書作為契約的一部分。如果說明書中的資訊與實際情況不符，經紀業應承擔相應責任。此外，第26條第2項明確規定，若經紀業因經紀人員的故意或過失，導致交易當事人受損，經紀業應與經紀人員連帶承擔賠償責任。
仲介未盡查證學區資訊的義務，已構成過失，買方有權要求賠償。若仲介公司未能提供準確的資訊或未盡到合理查證的義務，也可能面臨第29條與第31條規定的行政處分。
按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。
房地仲介業之業務
「房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務」（最高法院91年度台上字第1660號民事判決）
房屋仲介在房地產交易中扮演著重要角色，其責任涉及對不動產的調查與據實說明義務。最高法院曾明確指出，房地仲介業務涉及房地產買賣的專業知識，這正是一般消費者願意委託仲介業者處理買賣事宜的主要原因。由於仲介業者向消費者收取高額酬金，便應基於其專業知識，善盡預見危險與調查的義務（最高法院91年度台上字第1660號民事判決）。換言之，房屋仲介在執行業務時，必須以其專業能力為消費者提供充分保障。
依據不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，經紀人員在執行業務時，應以不動產說明書向委託人的交易相對人進行解說，這是房仲的說明義務法源。此外，該條例第24條之2也進一步規範，若房仲業者同時接受買賣或租賃雙方的委託，需在雙方書面同意的基礎上，公平提供交易價格資訊、契約內容規範的說明，以及不動產的必要資訊。同時，房仲還需告知買方或承租人仲介專業應查知的不動產瑕疵，協助對不動產進行必要檢查，並遵守中央主管機關為保護交易雙方制定的其他規定。這些法律條文為房屋仲介的調查與說明義務提供明確的框架。
然而，房屋仲介的調查與說明義務並非無限擴大，而是有其特定範圍。不動產經紀業管理條例第23條第1項規定的「不動產說明書」所記載內容，是仲介人員必須解說的基本義務，包括不動產的基本資訊、現況描述以及法定的其他事項。其次，房仲人員應公平提供交易雙方必要資訊，包括類似不動產的市場價格、契約條款的規範，以及針對特定不動產的具體瑕疵進行必要查詢與告知。
在實務操作中，房仲調查義務的範疇主要根據專業能力與合理預見的範圍而定。例如，對於不動產周邊是否有鄰避設施（如垃圾焚化廠、高壓電塔等）或交易可能涉及的稅捐問題，房仲通常被認為有義務調查並據實告知，這些資訊可能影響不動產的價值及交易決策。然而，對於某些需特殊技術或儀器才能確認的資訊，例如房屋是否為海砂屋，若無法透過肉眼或一般查詢得知，則可能超出房仲的合理調查義務範圍。若該建物已被列入海砂屋管制清冊，房仲僅需查詢即可確認，則此類資訊屬於其調查與告知義務的範疇。
按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。
仲介業務主要指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款對此有明文規定。居間是指當事人約定，一方為另一方提供訂約的機會或媒介訂約，並因此取得報酬的契約形式。根據民法第565條的規定，居間人對訂約事項有據實報告的義務，應就其所知的事項告知雙方當事人，並不得為顯然無履行能力或訂立契約能力的當事人進行媒介。而以居間為營業者，對於訂約事項以及當事人的履行能力或訂約能力，負有調查義務。這些法律條文確立居間人或仲介業者在提供服務過程中應履行的基本義務和責任。
此外，根據民法第227條的規定，若因可歸責於債務人的事由導致不完全給付，債權人可以依據關於給付遲延或給付不能的相關規定行使其權利。同時，因不完全給付造成其他損害，債權人亦得請求賠償。在仲介服務中，若仲介業者未盡其調查或報告義務，導致委託人在交易中受損，則可被視為不完全給付，委託人有權根據上述規定追究仲介業者的法律責任。
根據不動產經紀業管理條例第26條，因可歸責於經紀業的事由導致不能履行委託契約，致使委託人受損害，該經紀業應負賠償責任。更進一步地，若因經紀人員在執行仲介或代銷業務時的故意或過失行為造成交易當事人損害，則經紀業應與該經紀人員共同承擔連帶賠償責任。這一條款不僅強調經紀業對其所屬經紀人員行為的監督責任，也旨在保障消費者的權益，避免因個別經紀人員資力不足而導致受害者無法獲得賠償。
民法第184條規定，因故意或過失而不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；若以違反善良風俗的方式損害他人，或違反保護他人法律的行為致損，亦應承擔賠償責任。特別是數人共同侵權時，侵權人應連帶承擔損害賠償責任。這一規定同樣適用於仲介業務中，若仲介業者或經紀人員違反其調查、說明或誠實信用義務，對消費者造成損害，則構成侵權行為，消費者得依法主張損害賠償。
仲介業者的法律責任。不作為的侵權行為成立，須以作為義務的存在為前提。對仲介業者而言，其調查與說明義務即屬於此類作為義務。如果仲介業者未依其專業能力履行這些義務，導致委託人未能充分解交易標的物的真實情況，從而受到損害，則可視為違反作為義務，構成侵權行為。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提
(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)
當房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務，導致消費者購買到存在瑕疵的不動產時，消費者應如何透過法律途徑追究責任以維護自身權益？消費者可以透過請求返還仲介費用、要求房仲人員與其所屬公司連帶賠償，以及援引消費者保護法請求懲罰性賠償金等多種方式來追究房仲責任。依民法第571條規定，居間人若違反對委託人的義務，例如未盡調查與說明之責，導致消費者受損，即不得向委託人請求報酬或償還費用。當房仲人員因疏忽未告知房屋的瑕疵，或未妥善履行其應盡的專業義務時，消費者有權拒絕支付仲介費用，甚至要求返還已支付的部分。這一條款為消費者提供最直接的法律救濟管道，以確保在交易中受到公平對待。
其次，不動產經紀業管理條例第26條第2項進一步規定，若房仲人員因執行仲介或代銷業務的故意或過失行為導致交易當事人受損，該房仲所屬的經紀業須與房仲人員負連帶賠償責任。這一規定有效降低因房仲人員資力不足而無法履行賠償義務的風險，讓受害的消費者能夠向房仲公司追討損害賠償。同時，連帶賠償的機制也促使房仲公司更為重視內部管理及對員工的專業訓練，以避免此類問題的發生。
然而，由於不動產交易的特性，每一個不動產均有其獨特性，房仲在介紹房屋時所需履行的調查與說明義務範圍，往往需根據具體情況進行判斷。例如，對於一般肉眼難以辨識的瑕疵，如房屋是否為海砂屋，若房仲人員無法以其專業經驗或常規查詢獲得相關資訊，則可能不被認定為其調查義務的範疇。反之，若該房屋已列入政府公開的海砂屋清冊中，房仲應能透過查詢輕易得知，若其未盡告知義務，即可能構成過失。這些情況顯示，不動產交易中的法律責任問題具有高度的專業性與複雜性。
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