仲介公司提供錯誤資訊或其他不當行為，賣方是否可主張買賣契約不成立？
問題摘要：
若仲介公司提供錯誤資訊或有其他不當行為，賣方是否可以主張買賣契約不成立，取決於具體情況及相關法律規定。仲介業者應提供真實、準確的資訊。如果仲介業者提供錯誤或虛假的資訊，並且因此導致損害，業者應負損害賠償責任。要求不動產仲介業者應提供不動產說明書，並確保其內容的真實性。即便後來發現錯誤，契約通常仍然有效，除非有明顯的法律原因使其無效如果契約因可歸責於一方的錯誤或違約而不能履行，另一方可以請求賠償如果一方提供不完全或錯誤的給付，則該方可能需要對此負責並進行賠償。錯誤資訊對契約效力的影響契約成立與否如果仲介提供的資訊是關於交易標的的基本事實（如房屋結構、面積等），而這些資訊不正確，則可能影響到賣方或買方的交易決策。此時，如果錯誤資訊是由於仲介的故意或過失，賣方（或買方）可能會有理由主張契約不成立，或者主張撤銷契約。損害賠償即便契約本身不被認為無效，仲介公司因提供錯誤資訊而造成的損害仍需由仲介公司負責賠償。不動產經紀業管理條例第21條和第26條，仲介公司必須賠償因錯誤資訊所造成的損失。契約撤銷根據民法第153條及其他相關規定，若發現契約簽署時存在重大錯誤，並且該錯誤影響契約的主要內容，則可能會根據法律申請撤銷契約。
律師回答：
關於這個問題，可以用仲介告知不實而主張契約無效，從而拒絕履行買賣契約？
除非仲介不實告知與賣方有關
買賣契約不成立或無效僅有於出賣人本身之因素，如仲介有不實告知之情形，除非可以證明出賣人與仲介有共同不實告知，或仲介所告知事項是出售人授意或要求，否則不得以仲介不實告知，向出售人主張任何權利，尤其不得以仲介不實部分而拒絕履行履行買買契約。
在房地產交易中，買賣契約是否成立或有效，通常需根據出賣人本身的行為或意圖進行判斷。若因仲介存在不實告知的情形，買方是否能因此拒絕履行契約或向出賣人主張權利，則需視具體情況而定。只有在以下兩種情形下，買方才可能據此向出賣人主張權利：其一，出賣人與仲介存在共同不實告知的行為；其二，仲介的不實告知是出賣人授意或要求的結果。倘若無法證明上述兩種情形，僅因仲介的不實告知而要求出賣人負責，通常是不成立的。
首先，在房地產交易中，仲介雖是交易的促成者，但其角色更多是居間或代理，並不直接參與契約的實質內容。仲介的不實告知行為是否會導致買賣契約無效或不成立，需視該行為是否與出賣人有直接關聯。例如，如果出賣人明知仲介提供虛假的房屋資訊，甚至參與其中，則出賣人與仲介構成共同不實告知，買方可以依據《民法》第184條等規定，要求出賣人承擔相應的損害賠償責任，甚至主張解除契約。反之，若仲介的不實告知並非出賣人授意或參與，而是仲介單方面的過失或故意行為，則買方無法直接以仲介的不實告知為由，向出賣人主張相關權利。
其次，買賣契約的履行義務與仲介行為的關聯性也需仔細辨析。在實務中，除非仲介的不實告知涉及買賣契約的核心要件，否則買方不得以此拒絕履行契約。舉例來說，如果仲介對房屋的坪數、價格或其他重要事項提供不實資訊，而這些資訊被列入契約內容，則買方可主張因重大錯誤或詐欺導致契約無效。但如果仲介的不實告知並未進入契約核心內容，例如對房屋周邊環境或配套設施的描述與實際情況不符，而契約中未提及相關內容，買方則不得以此為由拒絕履行契約。這是因為買賣契約的成立基於出賣人與買方的真實合意，而非仲介行為的單方影響。
此外，仲介的不實告知行為更多涉及仲介與買方之間的法律關係，而非出賣人與買方的契約關係。根據《不動產經紀業管理條例》第26條第2項的規定，若仲介因故意或過失導致交易當事人受損，其所在的經紀業需與仲介人員負連帶賠償責任。因此，買方若因仲介的不實告知而受損，可以依法向仲介公司主張損害賠償，而非直接向出賣人索賠。特別是在出賣人並不知情或未參與的情況下，仲介行為的法律責任應由仲介自行承擔，而不應波及出賣人。
最後，買方在交易過程中應保持謹慎，不能僅依賴仲介提供的資訊，而應透過實地查看、查詢不動產資料或尋求專業協助來核實房屋的真實情況。如果發現仲介提供的資訊與實際不符，應及時向仲介公司反映並保留相關證據。同時，在簽訂買賣契約前，應仔細檢閱契約內容，確保關鍵事項已明確記載，以便在發生糾紛時能夠有效維權。
查被上訴人已有製作系爭房地之不動產說明書、房地產標的現況說明書，…。查本件房屋仲介交易乃係由上訴人簽署99年7月14日日期之系爭專任委託銷售契約書，由上訴人委託被上訴人出售，99年7月14日時被上訴人即已製作系爭不動產說明書及房地產標的現況說明書，並向買受人即原審原告朱永紅解說不動產現況內容，…同日朱永紅即簽立買賣議價委託書出價購買，99年7月15日上訴人亦在買賣議價委託書簽認出售，然當時製作完成之系爭不動產說明書因上訴人於同日晚上反悔不賣而未能給予上訴人簽認。另觀系爭不動產說明書內容資料乃大多係由上訴人所提供，內容自無虛偽編造之情形。按不動產經紀業管理條例第23條規定「經紀人在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」足見應解說之對象為買受人，只是該說明書應經委託銷售之委託人簽章。又按不動產買賣委由經紀業仲介或代銷，若未依該規定簽訂承買要約書或委託銷售合約書、不動產說明書等文件，依上開條例第29條、第31條規定，僅經紀業及經紀人員，應受懲戒。是上開條例規定係屬對經紀業及經紀人員行政管理之規定，兩造雖未依該規定訂立書面，於居間契約之成立並不生影響。最高法院98年度台上字第1240號裁定要旨同此見解。準此，縱然證人謝佳真在執行業務過程中，未書立不動產說明書經上訴人簽認，而違反不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，僅謝佳真依不動產經紀業管理條例第31條第1項第1款規定，應受懲戒，或因未盡保護朱永紅之法律相關規定，如朱永紅因此受有損害，得依民法第184條第2項保護他人法律之規定請求賠償之問題，難謂違反不動產經紀業管理條例第23條係違反保護上訴人之規定，因謝佳真違反該規定而使系爭買賣無效，故上訴人就此所辯，亦難憑採。
(臺灣高等法院101年度上易字第146號民事判決)
綜上，買賣契約的成立與效力主要取決於出賣人與買方之間的合意，仲介的不實告知行為僅在特定情況下會影響契約的效力。除非能證明出賣人與仲介共同實施不實告知行為，或仲介行為是出賣人授意，否則買方不得以仲介的不實行為為由，拒絕履行契約或向出賣人主張損害賠償。
仲介調查說明義務及損害賠償責任
依《不動產經紀業管理條例》第23條規定，「經紀人在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」，且該說明書在提供解說前應經委託人簽章。由此可知，不動產說明書的解說對象為買受人，但仍需委託銷售的委託人簽章確認。同時，根據該條例第29條及第31條規定，若經紀業或經紀人員未依規定簽訂相關文件，則僅對經紀業及經紀人員予以行政懲戒，並不影響居間契約的成立與否。最高法院98年度台上字第1240號裁定亦持相同見解。因此，即便執業經紀人未將不動產說明書經委託人簽認而違反《不動產經紀業管理條例》第23條第1項規定，也僅適用行政處分，而非導致系爭買賣無效。
按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。
「房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務」（最高法院91年度台上字第1660號民事判決）房屋仲介在房地產交易中扮演著重要角色，其責任涉及對不動產的調查與據實說明義務。房地仲介業務涉及房地產買賣的專業知識，這正是一般消費者願意委託仲介業者處理買賣事宜的主要原因。由於仲介業者向消費者收取高額酬金，便應基於其專業知識，善盡預見危險與調查的義務（最高法院91年度台上字第1660號民事判決）。換言之，房屋仲介在執行業務時，必須以其專業能力為消費者提供充分保障。
然而，房屋仲介的調查與說明義務並非無限擴大，而是有其特定範圍。首先，不動產經紀業管理條例第23條第1項規定的「不動產說明書」所記載內容，是仲介人員必須解說的基本義務，包括不動產的基本資訊、現況描述以及法定的其他事項。其次，房仲人員應公平提供交易雙方必要資訊，包括類似不動產的市場價格、契約條款的規範，以及針對特定不動產的具體瑕疵進行必要查詢與告知。
在實務操作中，房仲調查義務的範疇主要根據專業能力與合理預見的範圍而定。例如，對於不動產周邊是否有鄰避設施（如垃圾焚化廠、高壓電塔等）或交易可能涉及的稅捐問題，房仲通常被認為有義務調查並據實告知，因為這些資訊可能影響不動產的價值及交易決策。然而，對於某些需特殊技術或儀器才能確認的資訊，例如房屋是否為海砂屋，若無法透過肉眼或一般查詢得知，則可能超出房仲的合理調查義務範圍。若該建物已被列入海砂屋管制清冊，房仲僅需查詢即可確認，則此類資訊屬於其調查與告知義務的範疇。
此外，根據民法第227條的規定，若因可歸責於債務人的事由導致不完全給付，債權人可以依據關於給付遲延或給付不能的相關規定行使其權利。同時，因不完全給付造成其他損害，債權人亦得請求賠償。在仲介服務中，若仲介業者未盡其調查或報告義務，導致委託人在交易中受損，則可被視為不完全給付，委託人有權根據上述規定追究仲介業者的法律責任。
根據不動產經紀業管理條例第26條，因可歸責於經紀業的事由導致不能履行委託契約，致使委託人受損害，該經紀業應負賠償責任。更進一步地，若因經紀人員在執行仲介或代銷業務時的故意或過失行為造成交易當事人損害，則經紀業應與該經紀人員共同承擔連帶賠償責任。這一條款不僅強調經紀業對其所屬經紀人員行為的監督責任，也旨在保障消費者的權益，避免因個別經紀人員資力不足而導致受害者無法獲得賠償。
民法第184條規定，因故意或過失而不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；若以違反善良風俗的方式損害他人，或違反保護他人法律的行為致損，亦應承擔賠償責任。特別是數人共同侵權時，侵權人應連帶承擔損害賠償責任。這一規定同樣適用於仲介業務中，若仲介業者或經紀人員違反其調查、說明或誠實信用義務，對消費者造成損害，則構成侵權行為，消費者得依法主張損害賠償。
仲介業者的法律責任。不作為的侵權行為成立，須以作為義務的存在為前提。對仲介業者而言，其調查與說明義務即屬於此類作為義務。如果仲介業者未依其專業能力履行這些義務，導致委託人未能充分解交易標的物的真實情況，從而受到損害，則可視為違反作為義務，構成侵權行為。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提
(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)
當房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務，導致消費者購買到存在瑕疵的不動產時，消費者應如何透過法律途徑追究責任以維護自身權益？首先，根據法律規定，消費者可以透過請求返還仲介費用、要求房仲人員與其所屬公司連帶賠償，以及援引消費者保護法請求懲罰性賠償金等多種方式來追究房仲責任。依民法第571條規定，居間人若違反對委託人的義務，例如未盡調查與說明之責，導致消費者受損，即不得向委託人請求報酬或償還費用。這意味著當房仲人員因疏忽未告知房屋的瑕疵，或未妥善履行其應盡的專業義務時，消費者有權拒絕支付仲介費用，甚至要求返還已支付的部分。這一條款為消費者提供最直接的法律救濟管道，以確保在交易中受到公平對待。
其次，不動產經紀業管理條例第26條第2項進一步規定，若房仲人員因執行仲介或代銷業務的故意或過失行為導致交易當事人受損，該房仲所屬的經紀業須與房仲人員負連帶賠償責任。這一規定有效降低因房仲人員資力不足而無法履行賠償義務的風險，讓受害的消費者能夠向房仲公司追討損害賠償。同時，連帶賠償的機制也促使房仲公司更為重視內部管理及對員工的專業訓練，以避免此類問題的發生。
然而，由於不動產交易的特性，每一個不動產均有其獨特性，房仲在介紹房屋時所需履行的調查與說明義務範圍，往往需根據具體情況進行判斷。例如，對於一般肉眼難以辨識的瑕疵，如房屋是否為海砂屋，若房仲人員無法以其專業經驗或常規查詢獲得相關資訊，則可能不被認定為其調查義務的範疇。反之，若該房屋已列入政府公開的海砂屋清冊中，房仲應能透過查詢輕易得知，若其未盡告知義務，即可能構成過失。這些情況顯示，不動產交易中的法律責任問題具有高度的專業性與複雜性。
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