房仲提供錯誤資訊，造成買方損失，能否要求賠償？
問題摘要：
仲介公司提供錯誤資訊或有不當行為，不僅會損害買賣雙方的利益，還會影響市場的公平與透明度。當房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務，導致消費者購買到存在瑕疵的不動產時，消費者應如何透過法律途徑追究責任以維護自身權益？由於不動產交易的特性，每一個不動產均有其獨特性，房仲在介紹房屋時所需履行的調查與說明義務範圍，往往需根據具體情況進行判斷。例如，對於一般肉眼難以辨識的瑕疵，如房屋是否為海砂屋，若房仲人員無法以其專業經驗或常規查詢獲得相關資訊，則可能不被認定為其調查義務的範疇。反之，若該房屋已列入政府公開的海砂屋清冊中，房仲應能透過查詢輕易得知，若其未盡告知義務，即可能構成過失。動產交易中的法律責任問題具有高度的專業性與複雜性。
律師回答：
關於這個問題，仲介公司在從事房地產交易時，若提供錯誤資訊或有不當行為，可能對買賣雙方造成嚴重損害，甚至引發法律糾紛。以下列出一些常見的錯誤資訊或不當行為類型，幫助辨識可能存在的風險：
提供錯誤或誤導性的房屋資訊
房屋面積或坪數不實：仲介可能對房屋的實際面積進行誇大，或未明確區分公設面積與室內使用面積。
房屋用途錯誤：將工業用地誤導為住宅用途，或未說明房屋的實際用途受到限制。
隱瞞房屋瑕疵或負面資訊
結構問題：如隱瞞房屋存在漏水、傾斜、地基不穩、海砂屋等重大結構性問題。
環境汙染或風險：未告知房屋所在地可能受到輻射、噪音、空氣污染等環境問題影響。
凶宅或特殊用途：隱瞞房屋是否曾經發生非自然死亡事件或曾作為宮廟、非法經營場所等。
違建問題：未告知房屋有違建情形，或將違建部分描述為合法空間。
誤導或隱瞞交易相關資訊
價格資訊不實：未誠實提供周邊房屋的實際成交價格，或以虛假的市場行情影響買賣雙方的決策。
稅費資訊錯誤：未如實告知交易可能涉及的相關稅費（如契稅、房地合一稅），導致買方承擔額外的費用。
交易條件隱瞞：如未告知買方房屋存在租賃關係、抵押權或其他法律限制。
未履行調查與說明義務
學區或周邊設施錯誤：未核實房屋實際所屬的學區或誤導買方關於周邊交通、醫療、商業設施的情況。
土地使用分區錯誤：未如實告知房屋所在土地的分區規劃和限制，可能導致買方無法按照預期使用房屋。
公共安全隱患：如房屋鄰近高壓電塔、工廠或危險設施，但未主動告知。
不動產的調查與據實說明義務
按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。
「房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務」（最高法院91年度台上字第1660號民事判決）
房屋仲介在房地產交易中扮演著重要角色，其責任涉及對不動產的調查與據實說明義務。最高法院曾明確指出，房地仲介業務涉及房地產買賣的專業知識，這正是一般消費者願意委託仲介業者處理買賣事宜的主要原因。由於仲介業者向消費者收取高額酬金，便應基於其專業知識，善盡預見危險與調查的義務。換言之，房屋仲介在執行業務時，必須以其專業能力為消費者提供充分保障。
依不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，經紀人員在執行業務時，應以不動產說明書向委託人的交易相對人進行解說，這是房仲的說明義務法源。此外，該條例第24條之2也進一步規範，若房仲業者同時接受買賣或租賃雙方的委託，需在雙方書面同意的基礎上，公平提供交易價格資訊、契約內容規範的說明，以及不動產的必要資訊。同時，房仲還需告知買方或承租人仲介專業應查知的不動產瑕疵，協助對不動產進行必要檢查，並遵守中央主管機關為保護交易雙方制定的其他規定。這些法律條文為房屋仲介的調查與說明義務提供明確的框架。
然而，房屋仲介的調查與說明義務並非無限擴大，而是有其特定範圍。首先，不動產經紀業管理條例第23條第1項規定的「不動產說明書」所記載內容，是仲介人員必須解說的基本義務，包括不動產的基本資訊、現況描述以及法定的其他事項。其次，房仲人員應公平提供交易雙方必要資訊，包括類似不動產的市場價格、契約條款的規範，以及針對特定不動產的具體瑕疵進行必要查詢與告知。
在實務操作中，房仲調查義務的範疇主要根據專業能力與合理預見的範圍而定。例如，對於不動產周邊是否有鄰避設施（如垃圾焚化廠、高壓電塔等）或交易可能涉及的稅捐問題，房仲通常被認為有義務調查並據實告知，因為這些資訊可能影響不動產的價值及交易決策。然而，對於某些需特殊技術或儀器才能確認的資訊，例如房屋是否為海砂屋，若無法透過肉眼或一般查詢得知，則可能超出房仲的合理調查義務範圍。若該建物已被列入海砂屋管制清冊，房仲僅需查詢即可確認，則此類資訊屬於其調查與告知義務的範疇。
仲介業務主要指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款對此有明文規定。居間是指當事人約定，一方為另一方提供訂約的機會或媒介訂約，並因此取得報酬的契約形式。根據民法第565條的規定，居間人對訂約事項有據實報告的義務，應就其所知的事項告知雙方當事人，並不得為顯然無履行能力或訂立契約能力的當事人進行媒介。而以居間為營業者，對於訂約事項以及當事人的履行能力或訂約能力，負有調查義務。這些法律條文確立居間人或仲介業者在提供服務過程中應履行的基本義務和責任。
損害賠償責任
此外，根據民法第227條的規定，若因可歸責於債務人的事由導致不完全給付，債權人可以依據關於給付遲延或給付不能的相關規定行使其權利。同時，因不完全給付造成其他損害，債權人亦得請求賠償。在仲介服務中，若仲介業者未盡其調查或報告義務，導致委託人在交易中受損，則可被視為不完全給付，委託人有權根據上述規定追究仲介業者的法律責任。
根據不動產經紀業管理條例第26條，因可歸責於經紀業的事由導致不能履行委託契約，致使委託人受損害，該經紀業應負賠償責任。更進一步地，若因經紀人員在執行仲介或代銷業務時的故意或過失行為造成交易當事人損害，則經紀業應與該經紀人員共同承擔連帶賠償責任。這一條款不僅強調經紀業對其所屬經紀人員行為的監督責任，也旨在保障消費者的權益，避免因個別經紀人員資力不足而導致受害者無法獲得賠償。
民法第184條規定，因故意或過失而不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；若以違反善良風俗的方式損害他人，或違反保護他人法律的行為致損，亦應承擔賠償責任。特別是數人共同侵權時，侵權人應連帶承擔損害賠償責任。這一規定同樣適用於仲介業務中，若仲介業者或經紀人員違反其調查、說明或誠實信用義務，對消費者造成損害，則構成侵權行為，消費者得依法主張損害賠償。
仲介業者的法律責任。不作為的侵權行為成立，須以作為義務的存在為前提。對仲介業者而言，其調查與說明義務即屬於此類作為義務。如果仲介業者未依其專業能力履行這些義務，導致委託人未能充分解交易標的物的真實情況，從而受到損害，則可視為違反作為義務，構成侵權行為。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提
(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)
消費者可以透過請求返還仲介費用、要求房仲人員與其所屬公司連帶賠償，以及援引消費者保護法請求懲罰性賠償金等多種方式來追究房仲責任。
依《民法》第571條規定，居間人若違反對委託人的義務，例如未盡調查與說明之責，導致消費者受損，即不得向委託人請求報酬或償還費用。這意味著當房仲人員因疏忽未告知房屋的瑕疵，或未妥善履行其應盡的專業義務時，消費者有權拒絕支付仲介費用，甚至要求返還已支付的部分。這一條款為消費者提供最直接的法律救濟管道，以確保在交易中受到公平對待。
其次，《不動產經紀業管理條例第26條第2項進一步規定，若房仲人員因執行仲介或代銷業務的故意或過失行為導致交易當事人受損，該房仲所屬的經紀業須與房仲人員負連帶賠償責任。這一規定有效降低因房仲人員資力不足而無法履行賠償義務的風險，讓受害的消費者能夠向房仲公司追討損害賠償。同時，連帶賠償的機制也促使房仲公司更為重視內部管理及對員工的專業訓練，以避免此類問題的發生。
再者，消費者保護法第51條提供消費者請求懲罰性賠償金的法律依據。根據該條規定，若企業經營者因故意或過失行為對消費者造成損害，消費者可依損害程度請求一至五倍不等的懲罰性賠償金。在不動產交易中，若房仲人員故意隱瞞房屋瑕疵，例如未如實告知建物為海砂屋或凶宅，消費者不僅可以請求實際損害賠償，還可主張懲罰性賠償，以達到警示及懲罰不法行為的效果。值得注意的是，在實務中，有關懲罰性賠償的適用仍需依個案性質及法官的法律見解而定。例如，臺灣高等法院102年度消上易字第3號民事判決即曾准許消費者請求懲罰性賠償金，但不同案件中可能因具體事實差異而出現不同裁判結果，因此消費者若欲主張此項權利，需充分準備相關證據並結合專業法律建議。
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