不動產經紀業之說明義務是否買賣所需規費、稅務或個人所得稅？

問題摘要：

不動產交易中的稅務資訊不僅涉及到交易標的物的價值評估，也直接影響到買賣雙方的成本與利益。仲介作為專業經紀業者，應秉持資訊透明的原則，詳細說明地價、土地增值稅、契稅、房屋稅及其他稅費項目，並依相關法規記載於不動產說明書中。同時，仲介應對費用分配及稅務負擔提出合理建議，幫助買賣雙方減少爭議，確保交易過程的順利進行。這不僅是仲介的責任，也是維護買賣雙方合法權益的重要保障。至於所得稅部分，仲介公司則無需承擔之稅務諮詢及相關義務責任。仲介公司已履行其應盡的媒介、調查及報告義務，並在合理範圍內提供服務。若交易雙方對於稅務或其他專業事項有疑慮，應另行尋求專業人士協助，而非要求仲介公司承擔額外責任。此案表明，不動產仲介業務的專業界限需明確劃分，避免超出其職責範圍的過度要求，亦應確保交易雙方的合法權益在契約約定及行業規範中得到充分保障。

 

律師回答：

關於這個問題，按不動產仲介業務的定義，是指從事不動產買賣、互易、租賃等交易的居間或代理服務。《不動產經紀業管理條例》第4條第5款明確規範此業務範疇。居間者是指雙方當事人約定，由居間人為促成契約成立提供機會或媒介，並收取報酬的契約。依據《民法》第565條及第567條，居間人對訂約事項有據實報告的義務，且對於顯無履行能力或不具備訂約能力的當事人，不得為其媒介。從事居間業務的仲介業者，除負有媒介義務外，還應履行詳實調查及據實報告的責任。

 

房屋仲介調查與說明義務

房屋仲介在房地產交易中扮演著重要角色，其責任涉及對不動產的調查與據實說明義務。最高法院曾明確指出，房地仲介業務涉及房地產買賣的專業知識，這正是一般消費者願意委託仲介業者處理買賣事宜的主要原因。由於仲介業者向消費者收取高額酬金，便應基於其專業知識，善盡預見危險與調查的義務。換言之，房屋仲介在執行業務時，必須以其專業能力為消費者提供充分保障。當房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務，導致消費者購買到存在瑕疵的不動產時，消費者應如何透過法律途徑追究責任以維護自身權益？

 

依據不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，經紀人員在執行業務時，應以不動產說明書向委託人的交易相對人進行解說，這是房仲的說明義務法源。此外，該條例第24條之2也進一步規範，若房仲業者同時接受買賣或租賃雙方的委託，需在雙方書面同意的基礎上，公平提供交易價格資訊、契約內容規範的說明，以及不動產的必要資訊。然而，房屋仲介的調查與說明義務並非無限擴大，而是有其特定範圍。首先，《不動產經紀業管理條例》第23條第1項規定的「不動產說明書」所記載內容，是仲介人員必須解說的基本義務，包括不動產的基本資訊、現況描述以及法定的其他事項。其次，房仲人員應公平提供交易雙方必要資訊，包括類似不動產的市場價格、契約條款的規範，以及針對特定不動產的具體瑕疵進行必要查詢與告知。

 

仲介業務主要指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款對此有明文規定。居間是指當事人約定，一方為另一方提供訂約的機會或媒介訂約，並因此取得報酬的契約形式。依民法第565條的規定，居間人對訂約事項有據實報告的義務，應就其所知的事項告知雙方當事人，並不得為顯然無履行能力或訂立契約能力的當事人進行媒介。而以居間為營業者，對於訂約事項以及當事人的履行能力或訂約能力，負有調查義務。這些法律條文確立居間人或仲介業者在提供服務過程中應履行的基本義務和責任。

 

此外，依民法第227條的規定，若因可歸責於債務人的事由導致不完全給付，債權人可以依據關於給付遲延或給付不能的相關規定行使其權利。同時，因不完全給付造成其他損害，債權人亦得請求賠償。在仲介服務中，若仲介業者未盡其調查或報告義務，導致委託人在交易中受損，則可被視為不完全給付，委託人有權依上述規定追究仲介業者的法律責任。

 

民法第184條規定，因故意或過失而不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；若以違反善良風俗的方式損害他人，或違反保護他人法律的行為致損，亦應承擔賠償責任。特別是數人共同侵權時，侵權人應連帶承擔損害賠償責任。這一規定同樣適用於仲介業務中，若仲介業者或經紀人員違反其調查、說明或誠實信用義務，對消費者造成損害，則構成侵權行為，消費者得依法主張損害賠償。

 

仲介業者的法律責任。不作為的侵權行為成立，須以作為義務的存在為前提。對仲介業者而言，其調查與說明義務即屬於此類作為義務。如果仲介業者未依其專業能力履行這些義務，導致委託人未能充分解交易標的物的真實情況，從而受到損害，則可視為違反作為義務，構成侵權行為。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提

(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)

 

消費者可以透過請求返還仲介費用、要求房仲人員與其所屬公司連帶賠償，以及援引消費者保護法請求懲罰性賠償金等多種方式來追究房仲責任。依民法第571條規定，居間人若違反對委託人的義務，例如未盡調查與說明之責，導致消費者受損，即不得向委託人請求報酬或償還費用。這意味著當房仲人員因疏忽未告知房屋的瑕疵，或未妥善履行其應盡的專業義務時，消費者有權拒絕支付仲介費用，甚至要求返還已支付的部分。這一條款為消費者提供最直接的法律救濟管道，以確保在交易中受到公平對待。

 

依不動產經紀業管理條例第26條，因可歸責於經紀業的事由導致不能履行委託契約，致使委託人受損害，該經紀業應負賠償責任。更進一步地，若因經紀人員在執行仲介或代銷業務時的故意或過失行為造成交易當事人損害，則經紀業應與該經紀人員共同承擔連帶賠償責任。這一條款不僅強調經紀業對其所屬經紀人員行為的監督責任，也旨在保障消費者的權益，避免因個別經紀人員資力不足而導致受害者無法獲得賠償。

 

不動產經紀業管理條例第26條第2項，若房仲人員因執行仲介或代銷業務的故意或過失行為導致交易當事人受損，該房仲所屬的經紀業須與房仲人員負連帶賠償責任。這一規定有效降低因房仲人員資力不足而無法履行賠償義務的風險，讓受害的消費者能夠向房仲公司追討損害賠償。同時，連帶賠償的機制也促使房仲公司更為重視內部管理及對員工的專業訓練，以避免此類問

 

買賣雙方對於房地產權、品質及締約能力皆無爭議，仲介公司已盡責完成產權調查、品質確認及契約條文的說明，使交易雙方清楚解交易標的、價格及雙方權利義務。仲介公司網站雖載有稅務諮詢的服務項目，但此服務僅限於解答稅務疑義，並不等同於稅務規劃的專業服務。即使地政士具有與土地登記相關的稅務知識，但本案涉及的營利事業所得稅屬於會計專業範疇，超出地政士或仲介公司的業務範圍。仲介不具有稅務諮詢的義務。

 

仲介應提供地價、土增稅其他與房地相關的稅務資訊

不動產交易中應記載的事項涉及多項內容，目的是為讓買賣雙方清楚解交易標的物的具體情況及相關權利義務。關於土地（素地）交易應記載事項的詳細說明，而在交易條件方面，需說明交易的種類（如買賣或互易）、交易價金及付款方式。同時應載明應納稅費項目，例如土地增值稅、地價稅及印花稅；規費項目如工程受益費、登記規費及公證費；以及其他費用如簽約費、所有權移轉代辦費等，並說明負擔方式。此外，若有他項權利或限制登記，應記載其處理方式，並針對解約、違約處罰等條款作出詳細說明。而成屋的相關資訊是房地產交易中不可或缺的一部分，確保交易雙方的權利與義務透明化，其中如應納稅費項目、規費項目及負擔方式：稅費項目：契稅、房屋稅、印花稅等。規費項目:登記規費、公證費。(不動產說明書應記載及不得記載事項)

 

不動產交易中，仲介應詳細提供地價、土地增值稅及其他與房地相關的稅務資訊，以保障交易雙方的知情權，並確保交易的透明性與公平性。不動產交易涉及的應記載事項繁多，包括交易標的物的基本資訊、稅費負擔及相關條款等，這些都是買賣雙方解交易標的物具體情況及相關權利義務的重要依據。針對土地（素地）的交易，應明確說明土地的基本資訊，例如坐落位置、面積、權利範圍等，並在交易條件部分載明交易的種類，如買賣或互易，以及交易價金及付款方式。同時，稅務資訊是交易中不可或缺的內容，應完整記載應納稅費項目，包括土地增值稅、地價稅及印花稅，並針對規費項目如工程受益費、登記規費及公證費，以及其他相關費用如簽約費、所有權移轉代辦費等，詳細說明其負擔方式及金額分配。

 

在成屋交易中，相關稅務資訊亦需充分揭示。契稅、房屋稅、印花稅等稅費項目，以及登記規費、公證費等規費項目均應明確列出，並說明由哪一方負擔或依何種比例分擔。此外，交易條件部分還應包括解約及違約處罰條款的詳細內容，讓買賣雙方能在契約履行過程中清楚解各自的權利與義務，降低爭議發生的可能性。不動產說明書是交易過程中的重要文件，其中應記載交易標的物的詳細資訊，包括產權、用途及其他相關狀況，並不得記載任何可能誤導買賣雙方的資訊。

 

仲介在不動產交易中扮演關鍵角色，不僅需善盡居間調查及說明義務，還需確保交易過程中的所有資訊透明且準確。若仲介未能提供準確的稅務資訊或相關交易資訊，可能導致交易雙方對稅務負擔及費用分配產生誤解，甚至引發契約履行爭議。因此，仲介應依不動產經紀業管理條例的相關規定，詳細說明交易中涉及的稅費項目及負擔方式，包括土地增值稅、地價稅、契稅、房屋稅及印花稅等。此外，對於相關規費項目及其他費用，仲介亦應詳細列出，並在不動產說明書中明確記載，確保資訊的完整性與真實性。

 

在實務操作中，不動產說明書應按照「應記載及不得記載事項」的規定執行，全面揭示交易標的物的基本資訊及交易條件，特別是稅務資訊和費用分配方式的說明，為買賣雙方提供清晰的交易參考依據。如此一來，才能促成交易的順利完成，並降低因資訊不對稱或未明確說明而產生的交易風險。同時，仲介也應負有提示及說明的義務，確保買賣雙方能夠充分解稅務負擔及費用項目的具體內容，進而做出正確的交易決策。

 

仲介並無需提供所得稅或營所稅之稅務諮詢義務

「不動產說明書」內所載稅費項目，僅是列舉交易中可能涉及的費用，並非仲介需提供稅務諮詢的依據。該說明書是基於賣方提供的資料編製，僅供買方參考，與居間契約條款並無關聯性。仲介公司依行業規範收取的服務費也在合理範圍內，無法因此要求其承擔額外的稅務規劃責任。

 

按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。是不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負據實報告及妥為媒介及調查之給付義務。本件有關房地產權、品質及買賣雙方之締約能力與履約能力皆未發生任何問題，且為兩造所不爭執，足認信義房屋公司、丙○○確已善盡調查買賣標的房地產權與品質狀況及買賣雙方之締約能力與履約能力之義務，丁○○亦已善盡契約條文之說明義務，使買賣雙方皆明確瞭解交易標的、房地價金以及雙方於契約中所約定之權利與義務。原告雖主張信義房屋公司就其依振湧公司指示將房、地價格分別約定等相關事項，對原告有利及不利之效果，應據實告知於原告，經查：信義房屋公司雖為辦理不動產仲介之專業經紀公司，並於公司網站上明文刊登其關係事業群信義地政士聯合事務所之專業有「稅務諮詢」項目，故原告主張信義房屋公司對於房地仲介、買賣移轉之相關稅賦及其計算，負有相當之專業知識，對於振湧公司要求將房地價格分別約定，以遂行其減少稅捐，轉嫁由原告負擔之意圖應有知悉，並進而推論被告應將此不利於原告公司之情形善盡告知之義務。此種推論顯屬邏輯上的跳躍，蓋具有專業知識與應善盡告知義務誠為二事，分屬實然面與應然面之範疇，尚難僅因被告具備專業知識即課以較高之注意義務。況信義房屋公司網站上雖載有「稅務諮詢」項目，然此部分應係為得提供其所屬客戶關於稅務方面有所疑義時，無庸另行尋覓其他專業人士，信義房屋公司本身即可對於相關疑義提供解答，不得以遽認被告應對於振湧公司之意圖有所知悉。又丁○○雖為國家考試及格之地政士，地政士之專業縱包括有「與土地登記有關之稅務事項」，但僅限於「與土地登記有關」之增值稅等相關稅務事項，本件尚涉及營利事業所得稅之申報，即與土地無關，非屬地政士之專業。是原告就被告是否具所得稅務諮詢專業之舉證尚有未足，亦無從據此推論被告應負系爭義務，原告之主張顯有未洽。原告復稱被告於受委任時所製作之「不動產說明書」首頁上所載其處理之事項包含（但不限於）「產權調查表、所有權屬一覽表、相關稅費及服務費項目、增值稅概算表…」及其所附之「相關稅費及服務費項目」內載應支付稅捐之項目有：「土地增值稅、房屋稅、地價稅、財產交易所得稅…」，足認本件有關房地移轉時及移轉後之相關稅賦，包含財產交易所得之稅賦均為信義房屋公司受委任所應負之注意事項云云。惟查，上開不動產說明書係被告接受賣方委託案件後，依委託人提供之資料就買賣標的物所製成，供買方參考之說明書，與兩造間成立之居間契約有異，亦非作為補充該居間契約之條款，況依該「相關稅費及服務費項目」之記載所示，上半部為賣方支付項目，包括土地增值稅、到期工程受益費、交屋日前房屋稅、地價稅、水電、瓦斯、管理費、電話費等、抵押權塗銷代書費、財產交易所得稅及仲介服務費；下半部則為買方支付項目，包括契稅、過戶代書費、地價稅、房屋稅、登記規費、印花稅、火險、地震險、公證費、工程受益費及仲介服務費，顯係就買賣雙方應繳之稅費項目所為之列示，非指被告即有提供上開稅務諮詢之義務，此從該頁備註所載「以上賣賣雙方支付項目為一般原則若雙方另以契約約定從其約定」等語，亦足證之，尚難僅以該說明書內載有「相關稅費及服務費項目」及「財產交易所得稅」等詞，即遽認本件有關房地移轉時及移轉後之相關稅賦，包含財產交易所得之稅賦均為信義房屋公司受委任所應負之注意事項，原告是項主張，要無可採，原告再稱被告受原告委任且收受高達207萬5,000元之仲介費用，自應就上開稅賦事項以其專業盡善良管理人最大之注意義務云云，惟上開仲介費用，可區分為被告仲介原告買受系爭房地收取50萬元，占系爭房地該次成交總額5千萬元之1％；及被告仲介原告賣出系爭房地收取157萬5,000元，占系爭房地該次成交總額5,250萬元之3％，核並未高於不動產仲介業界分向買方及賣方收取成交總額之1％（或2％）及4％之收費原則，況一般業者並未區別交易對象為自然人或公司法人，均持相同之收費標準，然交易對象如為自然人，即無營利事業所得稅等相關問題，是原告所為被告收取高額報酬，應盡最大注意義務之指摘，即屬無據，洵不可採。⑷末按，會計師得在登錄之區域內執行受當事人之委託或受政府機關之指定，辦理關於會計之設計、管理、稽核、調查、整理、清算、鑑定、財務分析或資產估價等事項；未依法取得會計師資格，而擅自執行會計師業務，或刊登廣告招攬會計師業務者，除依法令執行業務者外，得由省（市）主管機關處三千元以下之罰鍰，會計師法第15條第1款及第49條第1項分別定有明文。又記帳士得在登錄區域內，執行受理稅務諮詢事項之業務，記帳士法第13條第1項第1款亦有明文。而未依法取得記帳士資格，擅自執行第13條第1項第1款至第3款及第5款規定之記帳士業務者，除依第35條第1項或其他法令規定得執行報稅業務者外，由主管機關處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，亦為記帳士法第34條第1項所明定。是有關所得稅務諮詢業務本應屬會計或記帳業者之業務範圍，益徵身為不動產仲介業者之被告，並無冒受罰風險而受理原告稅務諮詢之義務。⑸綜上所述，本件原告於與振湧公司簽約時，並未主動詢問將系爭房地分別記載土地、建物價格對原告嗣後如欲轉賣系爭房地有何影響，自不得認定原告所稱之說明義務為本件被告應給付義務之範圍。⒉復按，附隨義務係指主給付義務外，債之關係發展過程中，依具體情況所產生之照顧、通知、保護、協力及保守秘密等義務，諸如僱主應為受僱人加入勞工保險（照顧義務）；房屋出租人應協力使承租人取得建築執照，以從事必要的修繕（協力義務）；醫生不得洩漏就醫者之隱私（保密義務）等。查：⑴不動產仲介制度之形成，實基於社會專業分工化之必然，而其存在之目的，即在於減少交易過程中之風險及降低買賣雙方磋商之成本，使不熟悉不動產市場者，透過專業之仲介業者亦可安全而不費力地從事不動產之交易行為。既稱專業，即不應課其過廣之義務範圍，且就是否屬債之關係發展過程中所衍生之照顧、保護等附隨義務，亦應以是否減少交易風險或降低磋商成本為判斷標準。而不動產仲介業者之專業既顯現在對標的物品質及市場行情之掌握，是就本件有關所得稅務及其相關應注意事項之告知義務，本院認非屬不動產仲介業者之附隨義務，蓋所得稅務等本屬會計或記帳業者之專業領域，已如上述，將其認作不動產仲介業者之附隨業務，顯有違專業分工之原則，而保障原告之獲利不因營利事業所得稅之申報而有所折損，顯又與上開減少風險或降低成本之目的有所背離。…又上開所稱附隨義務大抵具有平衡雙方經濟地位或能力之差距，而課以居強勢者除給付義務外作為或不做為之義務，諸如：雇主之於受雇人、出租人之於承租人或醫生之於病患等。本件原告既為非自然人之公司法人，且以投資為其專業，顯非居經濟地位之弱勢，就所得稅務或相關問題之處理能力實應較被告為優，如將系爭義務劃歸被告之附隨義務，即有失公平。原告雖稱其未具不動產投資之專業，惟原告既名為投資公司，又跨足不動產領域，則如何防堵因稅務問題沖蝕其獲利，本為其必須考量或付出之經營成本，實不應將其獲利之折損，歸責於原告，方與分配正義無違。…再上開所稱附隨義務，亦應考量履行之可能性或可期待性。蓋本件所得稅務或相關問題注意義務之履行，必須先知悉原告之營業狀況或方針為前提，被告並未參與原告之營運，自無從得知原告究係何時欲將系爭房地轉手，亦難知當年度原告是否虧損或盈餘而得退稅或需補稅，欠缺履行之可能性。又被告為仲介業者，其居於買賣雙方當事人之間，而買賣雙方係屬零和之局面，被告恆陷於兩難之狀態，如著力於一方之利益，勢必有損於他方，終將導致破局，實欠缺履行之可期待性。從而，本院認系爭義務即非屬被告附隨義務之範圍。綜上，系爭義務非經兩造約定，又非屬被告給付義務及附隨義務之範圍，應認被告並無告知原告關於所得稅務及其相關應注意事項之義務。

(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決、臺灣高等法院97年上易字第106號民事判決同一意旨)

 

所得稅務相關事項本應由會計師或記帳士等專業人士處理，並依法受到專業法規約束。在不動產交易中，附隨義務是指債務關係中衍生出的照顧、通知、保護及協助等義務。然而，這些義務應以減少交易風險或降低磋商成本為前提，不應無限制擴大其範圍。所得稅務問題需以知悉營運狀況為基礎，仲介公司無法掌握此類資訊，因此不具有履行該義務的可能性。同時，仲介公司居於買賣雙方之間，應保持中立，若偏袒一方，將損害另一方利益，進而影響交易的公平性與穩定性。因此，法院認定所得稅務相關義務不屬於仲介公司的附隨義務範圍。

 

綜上所述，仲介公司無需承擔原告主張的稅務諮詢及相關義務責任。仲介公司已履行其應盡的媒介、調查及報告義務，並在合理範圍內提供服務。若交易雙方對於稅務或其他專業事項有疑慮，應另行尋求專業人士協助，而非要求仲介公司承擔額外責任。此案表明，不動產仲介業務的專業界限需明確劃分，避免超出其職責範圍的過度要求，亦應確保交易雙方的合法權益在契約約定及行業規範中得到充分保障。

 

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