房仲必須如實揭示或說明不動產現況，什麼事項可當作違反揭示稅明義務？是否包括可貸款金額？

問題摘要：

在不動產交易中，說明書的規範非常重要。建築物標示、權利範圍及用途：需要明確記載建築物的用途。如果建築物作為住宅使用，但位於工業區或其他不允許住宅使用的區域，需要說明住宅使用的合法性。基地使用管制內容：使用分區：城市土地使用分區應以主管機關核發的證書為准，非城市土地應以土地登記簿上的記載為准，若無記載則需說明管制情況。法定建蔽率：建築物占地面積比例。法定容積率：建築物總建築面積與土地面積的比例。開發方式限制：如有徵收、區段徵收、市地重劃等方式的限制，需說明。貸款條件及交易方式：貸款條件、成數、支付方式等重要交易條件需要清楚記載在說明書中。違約責任及爭議處理：買方可以主張房屋仲介違反了說明書的規定，如果房屋仲介未按規定進行說明，買方有權解除合同並要求返還定金。如果法院認為買方有查證義務，買方可以依據民法第252條請求法院降低違約金。在處理這類問題時，確保所有交易條件都清楚寫明在說明書中是保護自身權益的重要步驟。如果遇到糾紛，可以通過法律途徑主張權利並爭取合理解決。

 

律師回答：

關於這個問題，關於房仲的一般調查及說明義務範圍為何？自應以不動產說明書應記載及不得記載事項為準，不動產交易中應記載的事項涉及多項內容，目的是為了讓買賣雙方清楚了解交易標的物的具體情況及相關權利義務。

 

以土地（素地）交易

首先，應標示土地的基本信息，包括土地所在的縣市、鄉鎮、市區、段、小段、地號，以及面積和權利範圍，並提供地籍圖及相關位置略圖，以便清楚展示土地的地理位置及範圍。同時，需記載土地的所有權人或他項權利人，若登記簿上有管理人，也應一併載明。此外，交易涉及的權利種類及其登記狀態也需詳細說明，包括所有權是單獨或持分共有，以及是否有地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權等他項權利的設定情形。如果土地已進行信託登記，應敘明信託契約的主要條款內容。至於基地權利是否設定負擔、是否有其他限制登記（如預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁止處分的登記），也需據實記載。

 

其次，需描述土地目前的管理與使用情況。例如，土地是否按照慣例使用，若有，應明確說明其具體內容；若為共有土地，有無分管協議或其他使用管理登記，也應敘明。此外，需說明土地是否已出租或出借，若被他人無權占用，需載明被占用的情形。若土地為供公眾通行之私有道路，應描述其位置及約略面積。

 

接著，針對土地的使用管制內容，需依都市土地或非都市土地的區分，說明土地使用分區或編定的相關規定。如都市土地，應提供主管機關核發的都市計畫土地使用分區證明；非都市土地則以土地登記謄本為準。同時，應記載土地的法定建蔽率、法定容積率，以及是否受到開發方式的限制。例如，若都市計畫說明書有附帶規定土地需以徵收、市地重劃等方式開發，需明確列示。此外，若土地位於特定限制區域，例如山坡地範圍、水土保持特定區域、河川區域、排水設施範圍、國家公園特別景觀區或生態保護區等，也應詳述其限制重點。

 

在交易條件方面，需說明交易的種類（如買賣或互易）、交易價金及付款方式。同時應載明應納稅費項目，例如土地增值稅、地價稅及印花稅；規費項目如工程受益費、登記規費及公證費；以及其他費用如簽約費、所有權移轉代辦費等，並說明負擔方式。此外，若有他項權利或限制登記，應記載其處理方式，並針對解約、違約處罰等條款作出詳細說明。

 

其他重要事項也需一併載明。例如，土地周邊環境的描述應包括都市計畫地形圖或相關電子地圖，並標示周邊半徑三百公尺範圍內的重要設施，如市場、學校、醫院、殯儀館、公墓等。同時應說明土地是否已辦理地籍圖重測，或是否存在被越界建築的情況。此外，若土地被公告徵收，也應載明其範圍。對於土地的公共基礎設施，如電力、自來水、天然瓦斯及排水設施，若無相關配備，也應明確記載。

 

成屋交易

成屋的相關資訊是房地產交易中不可或缺的一部分，建築改良物（即建物）與基地的各項應記載內容，確保交易雙方的權利與義務透明化。

 

針對建物標示、權利範圍與用途，若已辦理建物所有權第一次登記，應記載建物坐落、建號、門牌、樓層面積（主建物、附屬建物及共有部分）、主要建材與建築完成日期（以登記謄本所載為準，如無記載，應參考使用執照影本或稅籍資料等），並說明權利範圍。

 

在不動產說明書應記載及不得記載事項之成屋部分，就建物之標示、權利範圍及用途，必須記載建物用途及作為住宅使用之建物是否位在工業區、不得作住宅使用之商業區或其他分區，若有上開情形，還必須說明作為住宅使用之合法性。

 

若未辦理建物所有權第一次登記，對於合法建物需提供房屋稅籍證明所載資訊，包括房屋坐落、門牌、樓層、面積、所有權人、權利範圍與建築完成日期；若稅籍資料中的權利人與現有使用人不符，應要求賣方提供權利證明文件。若為違章建築，則需依房屋稅籍證明或其他相關文件記載詳細資訊。對於未登記的增建、加建部分，也應敘明。此外，建物用途應以建物使用執照或其他證明文件為依據，並附建物測量成果圖或建物標示圖。建物所有權人或他項權利人資訊需完整列明，包括登記簿上是否有管理人。

 

建物型態需詳述，如單獨所有的獨棟、連棟或區分所有建物，包括公寓、透天厝等，並說明現況格局（如房間數、廳數、衛浴數等）。建物的權利種類與登記狀態也需詳細記載，包括所有權是否單獨或共有，是否有他項權利如抵押權或不動產役權，是否有信託登記，以及是否存在限制登記情形（如查封或假扣押等）。

 

建物的管理與使用現況需明確列出，如是否為共有、是否有出租或出借情形、是否占用他人土地或被他人占用，以及水、電、瓦斯供應情況、積欠費用等問題，並檢查使用執照有無備註事項、電梯設備是否有合格認證標章、消防設施與無障礙設施等是否齊全，還需注意水電管線是否更新，是否施作夾層，以及所有權持有期間是否有人居住。

 

若為集合住宅或區分所有建物，應記載住戶規約內容，如專用部分、公共基金管理方式，並敘明是否有管理組織與特殊使用規定。針對建物瑕疵情形，包括是否檢測混凝土氯離子含量、是否有滲漏水、違建或禁建、是否曾發生火災或地震而被列為危險建築、房屋鋼筋是否裸露等，均需具體說明。

 

停車位記載亦不可忽略，需說明是否辦理單獨登記、權利種類、停車位型式與位置，並附位置圖。

 

基地的應記載事項包括標示資訊（如坐落、地號、面積、權利範圍與種類），基地所有權人或他項權利人資訊，以及權利種類與登記狀態（如地上權、典權是否設定）。基地的管理與使用情況，如是否有出租或共有人分管協議，是否有供公眾通行的私有道路或界址糾紛，是否可通行外道路等，也需明確敘明。基地使用管制內容需載明使用分區或編定，法定建蔽率與容積率，若有開發方式限制，也應詳細說明，包括是否屬禁建地區或須重劃的地區。

 

交易條件需明確說明交易種類、價金、付款方式、稅費與規費項目及負擔方式，並載明解約或違約處罰條款及其他交易事項。

 

此外，應記載的其他重要事項包括周邊環境資訊（如公共設施分布）、是否辦理地籍圖重測、是否公告徵收等，並說明建物或基地是否有兇宅情形、是否設置中繼幫浦機械室、樓頂是否有行動基地台等設備，確保所有資訊透明且完整。

 

貸款條件

有關貸款條件的說明，通常並非房屋仲介的義務範圍，除非買方在交易過程中有特別詢問，並且仲介已作出相應的解釋或保證，例如貸款成數或若餘款無法以銀行貸款方式支付，契約是否仍然成立或可否無條件解除等交易條件。在這種情況下，相關條款應清楚記載於不動產說明書中的「重要交易條件」部分，特別是在付款方式或其他交易事項中進行詳細描述，確保交易雙方對此有明確了解。

 

有關於貸款條件、成數及若餘款無法以銀行貸款方式支付，如經買賣雙方如於特約條款約定者，契約即視為不成立或得無條件解除等交易方式，則應該清楚記載在上開說明書之重要交易條件之付款方式或其他交易事項。若買方因貸款問題導致無法完成交易，固先主張房屋仲介違反內政部訂定的《不動產說明書應記載及不得記載事項》的規定。該規範要求仲介在不動產說明書中對於涉及交易的重要事項，特別是付款方式、貸款成數、解約條件等，應予以充分且明確的說明。如果仲介未履行此義務，導致買方因資訊不完整或不準確而蒙受損失，則買方可以主張契約解除，並要求取回已支付的定金。

 

在法律實務中，契約的成立與解除條件需視個案情況而定，但關鍵在於資訊披露的完整性及透明度。如果仲介未能充分履行其調查及告知義務，導致買方無法事先掌握貸款相關條件，這可能構成仲介的過失責任。依不動產經紀業管理條例第23條及第26條的規定，仲介有義務在交易過程中使用不動產說明書向買賣雙方詳細解說交易相關事項。若仲介未能妥善履行此義務，則可能需為買方所受的損失負連帶賠償責任。

 

此外，在不動產交易中，貸款條件通常屬於買方需主動確認的事項，因此買方應在交易前向銀行或貸款機構了解自身的貸款資格及條件。如果買方在交易過程中已向仲介詢問相關事宜，並獲得仲介的保證或確認，則仲介有責任確保其所提供資訊的正確性。若仲介提供了不實資訊，導致買方因貸款問題無法履行契約，則買方可依法主張契約解除並要求賠償。

 

為避免類似爭議，建議交易雙方在簽署買賣契約前，仔細閱讀不動產說明書及相關契約條款，特別是有關貸款成數、付款方式及解約條件的部分。如有任何疑問，應及時向仲介或法律專業人士詢問。同時，若契約中對貸款條件的處理方式已有明確規定，例如貸款成數不足或貸款無法核准時契約是否無條件解除，應根據約定執行，以保障雙方的合法權益。

 

總而言之，房屋仲介在不動產交易中應充分履行告知義務，特別是對涉及交易的重要條件，如貸款成數及付款方式，應在不動產說明書中予以詳細記載，避免因資訊不透明而引發爭議。若仲介未能履行上述義務，導致買方無法完成交易，買方可依法主張解除契約並取回定金。交易雙方應在交易過程中保持充分溝通，確保對契約條款的理解一致，進一步降低交易風險，促成交易的順利進行。

 

仲介業務主要指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款對此有明文規定。居間是指當事人約定，一方為另一方提供訂約的機會或媒介訂約，並因此取得報酬的契約形式。依民法第565條的規定，居間人對訂約事項有據實報告的義務，應就其所知的事項告知雙方當事人，並不得為顯然無履行能力或訂立契約能力的當事人進行媒介。而以居間為營業者，對於訂約事項以及當事人的履行能力或訂約能力，負有調查義務。這些法律條文確立了居間人或仲介業者在提供服務過程中應履行的基本義務和責任。

 

此外，依民法第227條的規定，若因可歸責於債務人的事由導致不完全給付，債權人可以依據關於給付遲延或給付不能的相關規定行使其權利。同時，因不完全給付造成其他損害，債權人亦得請求賠償。在仲介服務中，若仲介業者未盡其調查或報告義務，導致委託人在交易中受損，則可被視為不完全給付，委託人有權依上述規定追究仲介業者的法律責任。

 

依不動產經紀業管理條例第26條，因可歸責於經紀業的事由導致不能履行委託契約，致使委託人受損害，該經紀業應負賠償責任。若因經紀人員在執行仲介或代銷業務時的故意或過失行為造成交易當事人損害，則經紀業應與該經紀人員共同承擔連帶賠償責任。這一條款不僅強調了經紀業對其所屬經紀人員行為的監督責任，也旨在保障消費者的權益，避免因個別經紀人員資力不足而導致受害者無法獲得賠償。

 

民法第184條規定，因故意或過失而不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；若以違反善良風俗的方式損害他人，或違反保護他人法律的行為致損，亦應承擔賠償責任。特別是數人共同侵權時，侵權人應連帶承擔損害賠償責任。這一規定同樣適用於仲介業務中，若仲介業者或經紀人員違反其調查、說明或誠實信用義務，對消費者造成損害，則構成侵權行為，消費者得依法主張損害賠償。

 

仲介業者的法律責任。不作為的侵權行為成立，須以作為義務的存在為前提。對仲介業者而言，其調查與說明義務即屬於此類作為義務。如果仲介業者未依其專業能力履行這些義務，導致委託人未能充分了解交易標的物的真實情況，從而受到損害，則可視為違反作為義務，構成侵權行為。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提

(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)

 

當房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務，導致消費者購買到存在瑕疵的不動產時，消費者應如何透過法律途徑追究責任以維護自身權益？首先，依法律規定，消費者可以透過請求返還仲介費用、要求房仲人員與其所屬公司連帶賠償，以及援引消費者保護法請求懲罰性賠償金等多種方式來追究房仲責任。依《民法》第571條規定，居間人若違反對委託人的義務，例如未盡調查與說明之責，導致消費者受損，即不得向委託人請求報酬或償還費用。這意味著當房仲人員因疏忽未告知房屋的瑕疵，或未妥善履行其應盡的專業義務時，消費者有權拒絕支付仲介費用，甚至要求返還已支付的部分。這一條款為消費者提供了最直接的法律救濟管道，以確保在交易中受到公平對待。

 

再者，《消費者保護法》第51條提供了消費者請求懲罰性賠償金的法律依據。依該條規定，若企業經營者因故意或過失行為對消費者造成損害，消費者可依損害程度請求一至五倍不等的懲罰性賠償金。在不動產交易中，若房仲人員故意隱瞞房屋瑕疵，例如未如實告知建物為海砂屋或凶宅，消費者不僅可以請求實際損害賠償，還可主張懲罰性賠償，以達到警示及懲罰不法行為的效果。值得注意的是，在實務中，有關懲罰性賠償的適用仍需依個案性質及法官的法律見解而定。例如，臺灣高等法院102年度消上易字第3號民事判決即曾准許消費者請求懲罰性賠償金，但不同案件中可能因具體事實差異而出現不同裁判結果，因此消費者若欲主張此項權利，需充分準備相關證據並結合專業法律建議。

 

然而，由於不動產交易的特性，每一個不動產均有其獨特性，房仲在介紹房屋時所需履行的調查與說明義務範圍，往往需依具體情況進行判斷。例如，對於一般肉眼難以辨識的瑕疵，如房屋是否為海砂屋，若房仲人員無法以其專業經驗或常規查詢獲得相關資訊，則可能不被認定為其調查義務的範疇。反之，若該房屋已列入政府公開的海砂屋清冊中，房仲應能透過查詢輕易得知，若其未盡告知義務，即可能構成過失。這些情況顯示，不動產交易中的法律責任問題具有高度的專業性與複雜性。

 

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