銷售房地附近有嫌惡設施，仲介應否告知？

問題摘要：

房屋仲介作為專業服務提供者，調查與據實說明義務是其核心責任之一。仲介業者應以其專業知識為基礎，善盡調查責任，並公平透明地向消費者提供必要資訊，從而促成交易雙方的信任與交易的順利完成。同時，消費者在與房仲合作時，也應對交易標的物保持基本的審慎義務，雙方共同努力，才能保障交易的公平性與安全性。隨著房地產市場的不斷發展，房仲的專業能力與誠信將越來越成為影響市場健康運行的重要因素。在不動產交易中，買方應對自身需求進行清楚表達，並將重要條件納入契約約定，以免產生爭議。另一方面，房仲公司作為專業中介，應對房屋物理特性及法律限制提供詳盡說明，確保資訊透明化。案件結果顯示，未明確約定的主觀條件難以成為買賣契約爭議的支持理由，雙方應在交易前充分溝通，避免事後糾紛。

 

律師回答：

銷售房地附近有嫌惡設施，仲介應否告知？關於這個，問題分述如下：

嫌惡設施

在不動產交易中，周邊環境是買賣決策的重要依據，因此應詳細標註都市計畫地形圖或相關電子地圖，並在圖面上明確標示周邊半徑300公尺範圍內的重要設施及環境資訊。這些資訊包括但不限於以下幾個方面：公有或私有市場、超級市場、學校等生活機能設施，警察局、行政機關等公共安全或行政設施，體育場、醫院等大型公共服務設施，以及飛機場、高壓電塔等可能帶來噪音或視覺影響的設施。

 

「嫌惡設施」，又稱「鄰避設施」，是指對住宅周邊環境可能造成負面影響的設施或特定服務，例如加油站、垃圾場、公墓等。與之相對的是「迎毗設施」，指為住宅周邊帶來正面影響的設施或服務，如公園、圖書館等。嫌惡設施的影響可分為實質面與心理面。實質面影響包括對住戶的生命安全威脅或生活品質干擾，如加油站、垃圾場和變電所等，可能造成空氣污染、噪音、視野阻礙或健康疑慮。心理面影響則與宗教信仰或主觀感受相關，例如公墓、靈骨塔和監獄等，可能引發心理不適或風水顧忌。購屋前，買方應留意房屋周邊環境，避免嫌惡設施對生活造成困擾。可實地觀察房屋周圍是否有嫌惡設施，並主動向仲介詢問相關資訊。同時，應要求仲介提供不動產說明書，查看是否記載嫌惡設施的相關內容。此外，利用政府公開資料查詢周邊設施分布，也是有效避免嫌惡設施的方法。

 

內政部於108年10月31日修正發布之不動產說明書應記載及不得記載事項第壹章關於應記載事項之其他重要事項，均有規定應揭露土地、成屋及預售屋中之「周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）」

 

此外，周邊環境中對居住品質可能產生負面影響的設施，也應在圖面上明確標示。例如，台電變電所、高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰存放設施、垃圾場等嫌惡設施，都可能影響買方對房屋的接受程度。因此，在提供這些資訊時，應以簡單明瞭的方式向買方詳細說明其可能的影響，並給予必要的建議與提示。對於加油站、瓦斯行、葬儀社等容易引發安全或心理疑慮的設施，仲介也有責任調查其實際狀況，並據實向買方報告，避免隱瞞造成交易糾紛。

 

更進一步，周邊環境的描述應考慮未來可能的變動，如是否有都市計畫的更新、公共設施的擴建或改建、重大基礎建設工程的規劃等，這些都可能對房地產的價值與居住舒適性產生重要影響。透過清晰呈現這些資訊，買方可以更全面地評估交易標的的價值與適宜性。

 

房仲的調查與說明義務

房仲的調查與說明義務既要考量法律規範，也需結合實務中的專業標準。房仲不僅應對其能夠查知的資訊負責，也應在資訊不明時，提醒交易雙方可能的風險與注意事項。此外，房仲的責任還包括避免因疏忽或隱瞞而對交易雙方造成損害，這是維持市場秩序與保障消費者權益的基本要求。買受人所著重者，除不動產本身之權利瑕疵、物之瑕疵或建物現況外，不動產之坐落位置、嫌惡設施、風水良窳亦是影響購買意願及出價高低之因素。尤其大多數人常對於墳墓之陰宅產生畏懼、不祥、忌諱心理，交易流通難免產生障礙，進而減損其交換價值。

 

在交易過程中，仲介應秉持善良管理人注意義務，對交易過程中的每一項資訊進行詳細核實與說明。針對其他重要事項，如是否曾發生自然災害、犯罪案件，或是否存在潛在的法律糾紛，仲介需善盡調查義務，確保提供的信息全面、準確。若未能履行相關義務，買方可依據相關法律主張損害賠償，或在特定情況下解除合同。

 

房屋仲介在房地產交易中扮演著重要角色，其責任涉及對不動產的調查與據實說明義務。最高法院曾明確指出，房地仲介業務涉及房地產買賣的專業知識，這正是一般消費者願意委託仲介業者處理買賣事宜的主要原因。由於仲介業者向消費者收取高額酬金，便應基於其專業知識，善盡預見危險與調查的義務。換言之，房屋仲介在執行業務時，必須以其專業能力為消費者提供充分保障。

 

依據不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，經紀人員在執行業務時，應以不動產說明書向委託人的交易相對人進行解說，這是房仲的說明義務法源。該條例第24條之2也進一步規範，若房仲業者同時接受買賣或租賃雙方的委託，需在雙方書面同意的基礎上，公平提供交易價格資訊、契約內容規範的說明，以及不動產的必要資訊。同時，房仲還需告知買方或承租人仲介專業應查知的不動產瑕疵，協助對不動產進行必要檢查，並遵守中央主管機關為保護交易雙方制定的其他規定。這些法律條文為房屋仲介的調查與說明義務提供明確的框架。

 

然而，房屋仲介的調查與說明義務並非無限擴大，而是有其特定範圍。首先，《不動產經紀業管理條例》第23條第1項規定的「不動產說明書」所記載內容，是仲介人員必須解說的基本義務，包括不動產的基本資訊、現況描述以及法定的其他事項。其次，房仲人員應公平提供交易雙方必要資訊，包括類似不動產的市場價格、契約條款的規範，以及針對特定不動產的具體瑕疵進行必要查詢與告知。

 

房仲資訊告知義務限於買賣標的的物理性質或法定資訊範疇，房仲無需對買方主觀期待或個別需求負責

 

房仲的資訊告知義務主要聚焦於買賣標的物的物理性質或法定資訊範疇，這是基於法律對房仲業務範圍的限定，也是房仲履行其職責的基本要求。然而，針對買方的主觀期待或個別需求，房仲並無義務承擔額外的告知或保證責任。換言之，房仲的核心職責在於提供準確、真實的房屋資訊，例如房屋結構、建材、法定用途、權利範圍及瑕疵狀況等，而非滿足每位買方對特定居住條件的個人偏好。

 

在不動產交易市場，按照一般社會通念及經驗法則，消費者普遍會將房地週邊的「嫌惡設施」列入購買與否及價格高低之考量。而所謂的「嫌惡設施」乃指對於人的生命安全、身體健康存有現時或淺在威脅，或對居家生活品質造成干擾而言，舉例如：飛機場、加油站、高壓電塔、高架橋、夜市、垃圾場、焚化爐、墳墓、特種行業等。「變電所」能否視為「嫌惡設施」？又仲介業者於居間銷售房地時應否向買屋人事先告知？對此，法院實務上認為，是否被看作「嫌惡設施」涉及主觀認定，因人而異，且現行法規或主管機關對於「嫌惡設施」並無明文定義，亦未將其列為仲介業者應履行告知及調查義務的事項，因此除非訂約時已有特別約定應就特定的「嫌惡設施」加以告知，否則不得無端課予仲介業者此部分的契約義務，必須在契約中具體列明仲介應負責告知房地附近有無「變電所」，仲介始負有告知義務)，換言之，在未特別約定的情況下，仲介業者所負告知義務的範圍僅限於房地本身的現狀內容及不動產現況說明書所記載的事項。(臺灣高等法院臺中分院104年上易字第248號民事判決)

 

在實務操作中，房仲調查義務的範疇主要根據專業能力與合理預見的範圍而定。例如，對於不動產周邊是否有鄰避設施（如垃圾焚化廠、高壓電塔等）或交易可能涉及的稅捐問題，房仲通常被認為有義務調查並據實告知，因為這些資訊可能影響不動產的價值及交易決策。然而，對於某些需特殊技術或儀器才能確認的資訊，例如房屋是否為海砂屋，若無法透過肉眼或一般查詢得知，則可能超出房仲的合理調查義務範圍。若該建物已被列入海砂屋管制清冊，房仲僅需查詢即可確認，則此類資訊屬於其調查與告知義務的範疇。

 

損害賠償義務

當房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務，導致消費者購買到存在瑕疵的不動產時，消費者應如何透過法律途徑追究責任以維護自身權益？

 

首先，根據法律規定，消費者可以透過請求返還仲介費用、要求房仲人員與其所屬公司連帶賠償，以及援引消費者保護法請求懲罰性賠償金等多種方式來追究房仲責任。依《民法》第571條規定，居間人若違反對委託人的義務，例如未盡調查與說明之責，導致消費者受損，即不得向委託人請求報酬或償還費用。這意味著當房仲人員因疏忽未告知房屋的瑕疵，或未妥善履行其應盡的專業義務時，消費者有權拒絕支付仲介費用，甚至要求返還已支付的部分。這一條款為消費者提供最直接的法律救濟管道，以確保在交易中受到公平對待。

 

此外，根據民法第227條的規定，若因可歸責於債務人的事由導致不完全給付，債權人可以依據關於給付遲延或給付不能的相關規定行使其權利。同時，因不完全給付造成其他損害，債權人亦得請求賠償。在仲介服務中，若仲介業者未盡其調查或報告義務，導致委託人在交易中受損，則可被視為不完全給付，委託人有權根據上述規定追究仲介業者的法律責任。

 

根據不動產經紀業管理條例第26條，因可歸責於經紀業的事由導致不能履行委託契約，致使委託人受損害，該經紀業應負賠償責任。更進一步地，若因經紀人員在執行仲介或代銷業務時的故意或過失行為造成交易當事人損害，則經紀業應與該經紀人員共同承擔連帶賠償責任。這一條款不僅強調經紀業對其所屬經紀人員行為的監督責任，也旨在保障消費者的權益，避免因個別經紀人員資力不足而導致受害者無法獲得賠償。

 

民法第184條規定，因故意或過失而不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；若以違反善良風俗的方式損害他人，或違反保護他人法律的行為致損，亦應承擔賠償責任。特別是數人共同侵權時，侵權人應連帶承擔損害賠償責任。這一規定同樣適用於仲介業務中，若仲介業者或經紀人員違反其調查、說明或誠實信用義務，對消費者造成損害，則構成侵權行為，消費者得依法主張損害賠償。

 

仲介業者的法律責任。不作為的侵權行為成立，須以作為義務的存在為前提。對仲介業者而言，其調查與說明義務即屬於此類作為義務。如果仲介業者未依其專業能力履行這些義務，導致委託人未能充分解交易標的物的真實情況，從而受到損害，則可視為違反作為義務，構成侵權行為。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提

(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)

 

然而，由於不動產交易的特性，每一個不動產均有其獨特性，房仲在介紹房屋時所需履行的調查與說明義務範圍，往往需根據具體情況進行判斷。例如，對於一般肉眼難以辨識的瑕疵，如房屋是否為海砂屋，若房仲人員無法以其專業經驗或常規查詢獲得相關資訊，則可能不被認定為其調查義務的範疇。反之，若該房屋已列入政府公開的海砂屋清冊中，房仲應能透過查詢輕易得知，若其未盡告知義務，即可能構成過失。這些情況顯示，不動產交易中的法律責任問題具有高度的專業性與複雜性。

 

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