房屋仲介業者對於屋況應盡如何注意義務？

問題摘要：

房屋仲介作為專業服務提供者，調查與據實說明義務是其核心責任之一。仲介業者應以其專業知識為基礎，善盡調查責任，並公平透明地向消費者提供必要資訊，從而促成交易雙方的信任與交易的順利完成。同時，消費者在與房仲合作時，也應對交易標的物保持基本的審慎義務，雙方共同努力，才能保障交易的公平性與安全性。隨著房地產市場的不斷發展，房仲的專業能力與誠信將越來越成為影響市場健康運行的重要因素。

 

律師回答：

關於這個問題，所謂瑕疵不動產：指該不動產受到特定事件或原因影響，而造成使用、效用或價值上劣於其他相似但未受特定事件或原因影響之不動產。

 

仲介業務主要指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款對此有明文規定。居間是指當事人約定，一方為另一方提供訂約的機會或媒介訂約，並因此取得報酬的契約形式。根據民法第565條的規定，居間人對訂約事項有據實報告的義務，應就其所知的事項告知雙方當事人，並不得為顯然無履行能力或訂立契約能力的當事人進行媒介。而以居間為營業者，對於訂約事項以及當事人的履行能力或訂約能力，負有調查義務。這些法律條文確立居間人或仲介業者在提供服務過程中應履行的基本義務和責任。

 

使用、效用或價值上劣於其他不動產之客觀上資訊

按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。

 

「房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務」（最高法院91年度台上字第1660號民事判決）

 

房仲的資訊告知義務主要聚焦於買賣標的物的物理性質或法定資訊範疇，這是基於法律對房仲業務範圍的限定，也是房仲履行其職責的基本要求。然而，針對買方的主觀期待或個別需求，房仲並無義務承擔額外的告知或保證責任。換言之，房仲的核心職責在於提供準確、真實的房屋資訊，例如房屋結構、建材、法定用途、權利範圍及瑕疵狀況等，而非滿足每位買方對特定居住條件的個人偏好。

 

這一原則在不動產交易中尤為重要。房仲作為專業中介，其工作內容包括房地產標的的物理特性調查，例如是否為海砂屋、是否存在結構性問題、是否涉及法定用途限制，或是否有被列管為違章建築等。此外，房仲還需向買方告知房地產的權屬狀況，包括是否有抵押、查封或其他他項權利。這些資訊的披露關係到買賣標的的合法性和安全性，因此屬於房仲的基本義務範疇。根據《民法》和《不動產經紀業管理條例》的相關規定，房仲在執行業務過程中，應以不動產說明書等文件向買賣雙方詳實解說，確保資訊的透明與正確。

 

然而，房仲的義務範圍不包括針對買方的主觀期待進行調查或保證。例如，買方可能基於個人需求提出房屋不得鄰近某些設施，如飛機航道、垃圾場、變電所等，但若此類要求未在契約中明確載明，房仲並無義務滿足或主動調查相關情況。這是因為買方的主觀期待屬於個人需求，並非買賣標的本身的固有屬性，也不屬於法律對房仲義務的規定範疇。

 

從實務角度來看，房仲無法全面掌握每位買方的所有需求或偏好，也難以對此作出準確的判斷或保證。比如，某買方希望房屋避開航道噪音，但實際上航道的影響範圍可能因氣象、飛行高度等多重因素變化，即使房屋本身遠離機場，也無法完全避免飛機噪音。此外，買方的心理接受程度因人而異，有些人可能對某些環境因素較為敏感，但這並不意味著該因素構成物理性瑕疵或法律上的缺陷。因此，法律對房仲的義務劃定，既是對買方權益的保障，也是對房仲責任範圍的合理限定。

 

如果買方對特定條件有較高的要求，應在交易前明確表達，並將此要求納入契約條款，方能形成具法律效力的約定，確保自身利益。否則，僅憑口頭約定或非正式的意向，難以在後續產生爭議時成為有力的主張依據。同時，買方也有責任對相關資訊進行核實，例如查詢公開的區域規劃、周邊環境設施等。若買方未履行基本的審慎義務，則難以完全歸咎於房仲。

 

房屋仲介在房地產交易中扮演著重要角色，其責任涉及對不動產的調查與據實說明義務。房地仲介業務涉及房地產買賣的專業知識，這正是一般消費者願意委託仲介業者處理買賣事宜的主要原因。由於仲介業者向消費者收取高額酬金，便應基於其專業知識，善盡預見危險與調查的義務。換言之，房屋仲介在執行業務時，必須以其專業能力為消費者提供充分保障。

 

依據《不動產經紀業管理條例》第23條第1項規定，經紀人員在執行業務時，應以不動產說明書向委託人的交易相對人進行解說，這是房仲的說明義務法源。此外，該條例第24條之2也進一步規範，若房仲業者同時接受買賣或租賃雙方的委託，需在雙方書面同意的基礎上，公平提供交易價格資訊、契約內容規範的說明，以及不動產的必要資訊。同時，房仲還需告知買方或承租人仲介專業應查知的不動產瑕疵，協助對不動產進行必要檢查，並遵守中央主管機關為保護交易雙方制定的其他規定。這些法律條文為房屋仲介的調查與說明義務提供明確的框架。

 

不動產說明書

然而，房屋仲介的調查與說明義務並非無限擴大，而是有其特定範圍。首先，《不動產經紀業管理條例》第23條第1項規定的「不動產說明書」所記載內容，是仲介人員必須解說的基本義務，包括不動產的基本資訊、現況描述以及法定的其他事項。其次，房仲人員應公平提供交易雙方必要資訊，包括類似不動產的市場價格、契約條款的規範，以及針對特定不動產的具體瑕疵進行必要查詢與告知。

 

透過房仲買賣房地，可依不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」違反者，依同條例第26條負損害賠償責任。

 

專業能力與合理預見的範圍

在實務操作中，房仲調查義務的範疇主要根據專業能力與合理預見的範圍而定。例如，對於不動產周邊是否有鄰避設施（如垃圾焚化廠、高壓電塔等）或交易可能涉及的稅捐問題，房仲通常被認為有義務調查並據實告知，因為這些資訊可能影響不動產的價值及交易決策。然而，對於某些需特殊技術或儀器才能確認的資訊，例如房屋是否為海砂屋，若無法透過肉眼或一般查詢得知，則可能超出房仲的合理調查義務範圍。若該建物已被列入海砂屋管制清冊，房仲僅需查詢即可確認，則此類資訊屬於其調查與告知義務的範疇。

 

房屋仲介業者依法具有房地買賣專業知識，消費者委由仲介業者處理房地產買賣事宜，仲介業者既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，如果房仲未善盡此注意義務致使消費者蒙受損失，房仲即應負賠償之責。如對屋主的勾選應做必要的調查，不能「照單全收」而不管其真偽，如仲介公司人員對於界址有疑問，雖無測量鑑界之專業，就應該委請具有土地測量專業之人員，以保障買方之利益。卻未盡此項義務，於仲介之過程顯有過失。換言之，倘若房屋具有通常檢查即可發現的瑕疵或缺乏，仲介卻沒有盡到善良管理人的注意義務去發現或據實報告時，對於買方是要負損害賠償責任的。

 

因此，房仲的調查與說明義務既要考量法律規範，也需結合實務中的專業標準。房仲不僅應對其能夠查知的資訊負責，也應在資訊不明時，提醒交易雙方可能的風險與注意事項。此外，房仲的責任還包括避免因疏忽或隱瞞而對交易雙方造成損害，這是維持市場秩序與保障消費者權益的基本要求。

 

房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務

當房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務，導致消費者購買到存在瑕疵的不動產時，消費者應如何透過法律途徑追究責任以維護自身權益？

 

首先，根據法律規定，消費者可以透過請求返還仲介費用、要求房仲人員與其所屬公司連帶賠償，以及援引消費者保護法請求懲罰性賠償金等多種方式來追究房仲責任。依《民法》第571條規定，居間人若違反對委託人的義務，例如未盡調查與說明之責，導致消費者受損，即不得向委託人請求報酬或償還費用。這意味著當房仲人員因疏忽未告知房屋的瑕疵，或未妥善履行其應盡的專業義務時，消費者有權拒絕支付仲介費用，甚至要求返還已支付的部分。這一條款為消費者提供最直接的法律救濟管道，以確保在交易中受到公平對待。

 

此外，根據民法第227條的規定，若因可歸責於債務人的事由導致不完全給付，債權人可以依據關於給付遲延或給付不能的相關規定行使其權利。同時，因不完全給付造成其他損害，債權人亦得請求賠償。在仲介服務中，若仲介業者未盡其調查或報告義務，導致委託人在交易中受損，則可被視為不完全給付，委託人有權根據上述規定追究仲介業者的法律責任。

 

根據不動產經紀業管理條例第26條，因可歸責於經紀業的事由導致不能履行委託契約，致使委託人受損害，該經紀業應負賠償責任。更進一步地，若因經紀人員在執行仲介或代銷業務時的故意或過失行為造成交易當事人損害，則經紀業應與該經紀人員共同承擔連帶賠償責任。這一條款不僅強調經紀業對其所屬經紀人員行為的監督責任，也旨在保障消費者的權益，避免因個別經紀人員資力不足而導致受害者無法獲得賠償。

 

民法第184條規定，因故意或過失而不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；若以違反善良風俗的方式損害他人，或違反保護他人法律的行為致損，亦應承擔賠償責任。特別是數人共同侵權時，侵權人應連帶承擔損害賠償責任。這一規定同樣適用於仲介業務中，若仲介業者或經紀人員違反其調查、說明或誠實信用義務，對消費者造成損害，則構成侵權行為，消費者得依法主張損害賠償。

 

仲介業者的法律責任。不作為的侵權行為成立，須以作為義務的存在為前提。對仲介業者而言，其調查與說明義務即屬於此類作為義務。如果仲介業者未依其專業能力履行這些義務，導致委託人未能充分解交易標的物的真實情況，從而受到損害，則可視為違反作為義務，構成侵權行為。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提

(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)

 

再者，消費者保護法第51條提供消費者請求懲罰性賠償金的法律依據。根據該條規定，若企業經營者因故意或過失行為對消費者造成損害，消費者可依損害程度請求一至五倍不等的懲罰性賠償金。在不動產交易中，若房仲人員故意隱瞞房屋瑕疵，例如未如實告知建物為海砂屋或凶宅，消費者不僅可以請求實際損害賠償，還可主張懲罰性賠償，以達到警示及懲罰不法行為的效果。值得注意的是，在實務中，有關懲罰性賠償的適用仍需依個案性質及法官的法律見解而定。例如，臺灣高等法院102年度消上易字第3號民事判決即曾准許消費者請求懲罰性賠償金，但不同案件中可能因具體事實差異而出現不同裁判結果，因此消費者若欲主張此項權利，需充分準備相關證據並結合專業法律建議。

 

然而，由於不動產交易的特性，每一個不動產均有其獨特性，房仲在介紹房屋時所需履行的調查與說明義務範圍，往往需根據具體情況進行判斷。例如，對於一般肉眼難以辨識的瑕疵，如房屋是否為海砂屋，若房仲人員無法以其專業經驗或常規查詢獲得相關資訊，則可能不被認定為其調查義務的範疇。反之，若該房屋已列入政府公開的海砂屋清冊中，房仲應能透過查詢輕易得知，若其未盡告知義務，即可能構成過失。這些情況顯示，不動產交易中的法律責任問題具有高度的專業性與複雜性。

 

基於上述情況，當消費者認為其因房仲人員的不當行為受到損害時，建議尋求專業的不動產律師協助，深入分析個案情況，並根據相關法律條文與證據制定適當的訴訟策略。透過專業的法律建議，消費者可以更精準地評估自身權益受損的範圍，進而選擇最有效的法律途徑追究責任。

 

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