房地共有要注意什麼？可以多數決就決定管理及處分方式嗎？

問題摘要：

分別共有、公同共有及兼具分別共有與公同共有的共有型態各有其特點與適用情境。分別共有的產權明確且靈活，是處理不動產交易與分配的首選；公同共有則適用於需要共同管理或基於特殊關係形成的共有情形，但因權利不分比例且需全體共有人一致同意，處分與管理常具挑戰性；而兼具分別共有與公同共有的狀況則是一種混合型態，需結合法律規範與實務操作進行妥善處理，以免因權利人多而無法管理，影響不動產的利用效率與價值。

 

律師回答：

共有指的是某一物品的所有權為數人共同享有，與單一個人享有所有權的單獨所有不同。理論上，動產與不動產均可成立共有，但在日常生活中，不動產中的土地共有最為常見。共有的型態法律規定與實務情況可分為三種：分別共有、公同共有，以及兼具分別共有及公同共有的特殊情況。

 

共有土地常隱藏許多潛在的麻煩，使其在利用、交易和管理上面臨諸多挑戰。首先，共有土地的買賣與利用存在困難。在土地上進行任何改建或重建工程時，需獲得其他持分人的同意，這不僅增加屋主的負擔，也形成嚴重的限制。例如，若其中一位共有人拒絕同意改建，整個計劃可能就無法推進，導致土地的利用效率大幅降低。此外，共有人之間的意見分歧還可能拖延工程進度，甚至造成資源的浪費。

 

其次，共有土地在申請貸款時面臨額外的挑戰。銀行在評估貸款風險時，通常偏好土地所有權清晰明確的標的，以便在必要時能迅速追溯和執行相應權利。然而，對於共有土地，由於權利的分散和不完整性，銀行通常會對此類貸款持保留態度，有些甚至直接拒絕提供貸款。即使某些銀行願意提供貸款，借款人也可能需要提供更多的擔保，或者面臨較高的利率與更為嚴苛的條件，進一步增加資金獲取的困難。

 

第三，共有土地容易引發各類糾紛。由於土地共有需要共同使用，使用權的分配與協調往往成為矛盾的焦點。例如，有些持分人可能擅自占用超出其應有部分的土地，或者未經同意就將土地作為抵押品使用，這不僅損害其他持分人的權益，還可能引發法律糾紛。這些糾紛不僅對人際關係造成損害，也可能導致精神上的壓力，進而對生活品質產生負面影響。此外，這類糾紛常涉及法律程序，不僅耗費時間和金錢，還可能影響土地的實際利用。

 

第四，共有土地也帶來稅務負擔的問題。儘管土地由多位共有人持分，但每位共有人仍需按其應有比例承擔土地稅的繳納責任。土地稅通常依據土地的價值計算，因此即使僅持有一部分土地，稅負也可能相對較高。隨著土地的不斷繼承，每一代持分人的土地面積可能逐漸縮小，但稅務負擔卻不會因此減少，反而可能因土地價值的提升而增加。對於某些家庭而言，這種情況可能會造成財務壓力，特別是在收入有限或家庭經濟狀況不佳時。

 

分別共有是指所有權人按照其應有部分的比例，共同持有同一土地的所有權，並且對共有物的全部按比例享有使用與收益的權利。這一共有型態是基於民法第817條與第818條的規定：第817條，數人按其應有部分對一物擁有所有權者為共有人，構成分別共有；第818條進一步明確，各共有人可以按其應有部分對共有物的全部進行使用與收益。在分別共有中，各共有人對其應有部分享有完整的處分權，例如可以單獨出售、設定負擔或轉讓其持分，無需經過其他共有人同意，但共有物整體的處分則需全體共有人一致同意。分別共有的特點是產權分明，共有人之間的權利義務清晰，且具有較高的靈活性與操作性，適合需要高效利用與處分不動產的情境。

 

公同共有則是指所有權人不分比例，共同擁有同一土地的所有權，其共有的權利及於共有物的全部。民法第827條的規定，公同共有的形成通常基於法律規定或契約建立的共同關係，例如繼承、合夥、祭祀公業財產或夫妻共同財產制中的共同財產。

 

公同共有物的處分與其他權利行使須取得全體共有人同意，在民法第828條中有所規定。與分別共有不同，公同共有中不存在應有部分的概念，共有物的所有權被視為共有人共同擁有的整體，無法單獨進行分割或處分。這一特性使得公同共有在實際操作中往往面臨較高的管理與處分難度，尤其是在共有人意見分歧時，容易導致共有物的利用效率低下甚至閒置。

 

此外，在實務中常見一種兼具分別共有與公同共有的情形。這通常發生於最初為分別共有的土地中，某共有人死亡，其繼承人未辦理繼承登記的情況。

 

在這種情形下，該土地的共有關係將同時具有分別共有與公同共有的特徵。具體而言，仍在世的共有人對其應有部分仍為分別共有，而未辦理繼承登記的部分則成為公同共有，由未登記的繼承人共同擁有。

 

此類混合型態的共有關係因涉及不同法律性質的產權，往往使不動產的管理與處分變得更加複雜，特別是當繼承人數量逐代增加後，產權狀況更趨複雜，甚至可能導致無法實際利用或進行有效處理。在法律上，不動產的共同持分分為分別共有和公同共有，兩者的性質不同，對不動產的管理和處分方式有直接影響。

 

共有不動產的管理

不動產管理行為，包括保存、改良、使用、收益之行為。所謂「保存」係指為維護共有物現狀，防止共有物之滅失、毀損或其權利喪失或限制之行為；而「改良」係指在不變更共有物之性質下，而增加共有物價值之行為（如共有房屋增設保全設施）。關於管理上的問題，其中常見的如房地出租行為，共有人一多就難以管理，尤其共有人彼此不認識，更難管理。

 

不動產所有權，可以是單獨所有，也可以是多數人共同所有，多數人共有的不動產，除契約另有規定以外，可以共有人及應有部份皆過半數來決定。但如果應有部分合計超過三分之二，可不用計算人數（民法第820條）。所謂分管契約，必須是各共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管理之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，不予干涉（最高法院87年度台上字第1377號及96年度台上字第2623號判決意旨參照）。民法第820條第1項之「管理」，包含共有人間約定分管契約之管理方式在內，故可以「多數決」方式為之，所以分管契約的訂立，並不需要全體共有人協議，只需多數決即可，而且此多數決的分管契約，可據以向地政機關申請登記。

 

民法第826-1條第1項規定，共有人間就共有不動產訂立分管契約後，共有人之一如將其應有部分讓與第三人，則第三人是否應受該分管契約之拘束，應視該分管契約有無登記。如該分管契約已有登記，則對第三人發生物權效力，第三人應受該分管契約之拘束。

 

上開規定於公同共有準用之(民法第828條)。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。

 

共有不動產的處分及權利行使-

分別共有的情形

共有人對於其所有權的權能，不僅包括使用、收益、處分、管理等所有權的積極權能，還包括排除他人干涉的消極權能。這意味著共有人可以基於所有權行使物上請求權，以維護其對共有物的權益。立法者在處理共有物的物上請求權時，將第三人對共有物的「侵奪所有權」與「妨害所有權」進行區分，並分別規範於不同的情境下適用的請求權。

 

民法第821條規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」對於「侵奪所有權」的情形，民法第767條第1項前段賦予共有人所有物返還請求權。任何一位共有人均可單獨起訴，但訴訟的請求應基於全體共有人之利益。因此，訴之聲明應表述為「被告第三人須將所有物返還予全體共有人」。這種請求權的設計確保共有物的完整性，使所有共有人能在共有物被第三人侵奪時共同恢復其所有權。然而，在第三人對共有物僅構成「妨害所有權」的情形下，則適用民法第767條第1項中段及後段所規範的所有物妨害除去或防止請求權。

 

此外，當共有物產生債權時，其請求權的行使方式需依據債權是否可分來判斷。若為可分債權，共有人可按照其應有比例向債務人提出請求。各共有人在債權上擁有相對獨立的權利，可根據自身比例獲取應得部分。

 

然而，若為不可分債權，依民法第293條第1項規定：「數人有同一債權，而其給付不可分者，各債權人僅得請求向債權人全體為給付，債務人亦僅得向債權人全體為給付。」共有人雖然也可單獨起訴，但其請求須以全體共有人之利益為基礎。因此，訴之聲明應表述為「被告第三人須給付予全體共有人」。這種處理方式旨在保障共有物相關權益的完整性，防止單一共有人對不可分債權的單獨行使影響其他共有人之權益。

 

公同共有之情形

關於對第三人之權利，尚提及「物上請求權」及「公同共有債權」。民法第767條第1項規定之物上請求權，亦準用分別共有之規定，即各共有人得單獨起訴，惟當請求返還所有物時，應本於全體共有人之利益，該訴之聲明須為「被告第三人須將所有物返還予全體共有人」。

 

關於公同共有債權的行使，在實務與學說之間存在不同見解。實務上，多數認為公同共有債權的行使應屬於《民法》所稱「其他權利之行使」，因此需經全體共有人同意後方可進行。這一立場基於公同共有的性質，認為共有人對共有物或相關權利的處分和行使應基於共同意志，以確保所有共有人權益的整體性與一致性。

 

最高法院104年第3次民事庭決議：「公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第八百二十一條規定之準用；而應依同法第八百三十一條準用第八百二十八條第三項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺。」

 

然而，學說上則持不同觀點，認為公同共有債權具有法律上的不可分性，因此各別的債權人亦可單獨行使其權利，惟在訴請內容中，應命債務人對全體公同共有人給付，以保障其他共有人利益。這一觀點主張應準用分別共有的相關規定，允許公同共有人單獨主張權利，但行使的前提是該行為需為全體公同共有人之利益。此立場認為，即使在公同共有的情況下，單獨行使債權的機制仍有助於提高行使效率，避免因全體共有人無法達成一致而延誤債權的實現。

 

關於二者差別，

實務上最常見的例子是第三人擅且占有共有房地時，是否應經全體共有人同意始能提出請求返還共有物及不當得利，。當第三人擅自占有共有房地時，是否需經全體共有人同意後方可提出請求返還共有物及不當得利的問題，在法律與實務上有一定爭議。共有房地屬於共有物，各共有人對共有物享有基於所有權的各項權能，包括使用、收益、處分及排除他人侵害的權利。然而，共有人在行使這些權能時，特別是涉及第三人侵害共有物的情況下，是否需要全體共有人同意，需視請求權的性質及具體情形而定。

 

若第三人對共有物的占有僅構成妨害，則各共有人可基於自身利益單獨提出請求，無需全體共有人同意即可行使妨害除去或防止妨害的權利，這在實務中已有確立的立場。

 

涉及第三人因無權占有共有物而獲取的收益。因不當得利而取得利益者，應返還所受利益或賠償其價值。由於不當得利的性質涉及共有物產生的利益分配問題，分別共有的情形，不當得利請求權具有可分性，各共有人可按其應有部分單獨提出請求，但應保留其他共有人按比例分配利益的權利。在公同共有的情形上，應以全體共有人名義提出請求，並在訴之聲明中明確返還或賠償的對象為全體共有人，但有學說認為不當得利請求權具有可分性，應可準用分別共有的相關規定，但畢竟還是有共同提出為實務所採。

 

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