未經公證的不定期租賃契約或租約超過5年的租賃契約，出租人租賃物之所有權讓與他人，是否可再以他人為惡意為由而主張繼受契約？

20 Jan, 2025

問題摘要：

如果出租人在租賃物交付給承租人並且承租人占有使用後，即使出租人將所有權轉讓給第三人，租賃契約對於受讓人仍繼續存在。這意味著即使物業的所有權變更，承租人依然可以繼續租賃該物業。此規定不適用於未經公證的租賃契約，若該租賃契約期限超過5年或屬於未定期限的契約。這意味著在這些特定情況下，買賣可以破租賃，即新受讓人不受原租賃契約的約束。在未經公證且租賃期限超過5年或為未定期限的情況下，即使新受讓人知道租賃契約的存在，也可以主張該租賃契約對其不具有拘束力。這是因為法律明文規定，這些特定情況下買賣可以破租賃。因此，出租人無法以受讓人為惡意為由來主張契約的繼受。

律師回答：

關於這個問題，按民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」可知出租人若為所有人，自得將其所有權讓與第三人，並不會因該所有物己出租他人之影響。　

買賣不破租賃原則是什麼？例外又是什麼？

買賣不破租賃的基本原則：

在出租人將租賃物的所有權讓與第三人時，承租人在占有租賃物的情況下，即使物的所有權發生變動，租賃契約對新所有權人仍繼續存在，這是所謂的「買賣不破租賃」原則。

買賣不破租賃原則是民法中對於租賃與買賣關係的規範，「不破」是「不打破」的意思，也就是後成立的所有權讓與行為（最常見的即為買賣行為）不會打破先成立的租賃契約，承租人依然有權繼續使用、收益該租賃物。

惟出租人於租賃期間將租賃物之所有權讓與他人時，除非租賃契約屬於超過五年，或屬未定期限之未公證不動產契約，對於租賃物受讓人不生效力外，受讓人均需承受原租賃契約而受拘束，承租人之權利不受影響。故出租人於租期屆滿前，自得將租賃所有權讓與他人。此外，值得附帶一提的是，法院實務上認為強制執行程序所進行之拍賣亦為買賣之一種，因此，透過拍賣取得不動產所有權者，亦有上述民法第425條規定之適用。

未經公證且租期超過5年或未定期限的例外：

民法第425條第2項明確指出，若租賃契約未經公證且租期超過5年或屬未定期限的情況下，買賣不破租賃的原則不適用。是新所有權人不受租賃契约的约束。

依照目前的多數的見解，買賣不破租賃原則僅適用於不動產買賣與租賃的情形，並且有兩項例外情況，是不適用買賣不破租賃原則的（民法§425第2項）：

未經公證的不定期租賃契約

未經公證、且租約超過5年的租賃契約

債權物權化的限度：

立法者在制定第2項時，考慮到了防止租賃契約被濫用來妨礙新受讓人的權利，尤其是在涉及長期或不定期限的租賃契約時。因此，未經公證的長期或未定期限的租賃契約不能對抗新的所有權人。

即便租賃契約具有一定的債權物權化效力，這種效力在法律條文明確規定的例外情況下並不適用。特別是民法第425條第2項的規定已經明確排除了某些情況下的買賣不破租賃原則，這樣的情況下不應基於「債權物權化」的理論來強制新所有權人承受租賃契約。

按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。次按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力。租賃契約固為以不動產為標的之債權行為，且出租人依約需將租賃物交付承租人占有使用，第三人通常亦可自占有外觀查悉租賃契約存在之事實。然觀之民法第425條第2項之立法理由明載：「本條第一項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行…，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第一項之規定，爰增訂第二項。」，可見立法者業就租賃契約於何種情形下得發生債權物權化之效力為價值判斷。準此，倘不符合民法第425條所定租賃契約得對租賃物受讓人繼續存在之要件，自無從另基於債權物權化之「法理」，認受讓人應繼受租賃契約。…系爭租約之租賃期限逾5年，且未經公證，業如前述，則依民法第425條第2項規定，自無同條第1項規定之適用。又系爭租約於租賃物即系爭房屋讓與時，既無民法第425條第1項所定買賣不破租賃之適用，揆諸上開說明，亦無從再以債權物權化之「法理」為由，認受讓人即原告應繼受系爭租約，不因原告是否以不動產買賣為業、於買受時是否知悉系爭租約存在與系爭房屋占有情形而異。

(臺灣臺中地方法院112年度訴字第242號民事判決)

當未經公證的租賃契約期限超過5年或屬未定期限時，無論新所有權人是否知悉該租賃契約的存在，該租賃契約都不會對新所有權人產生效力。這意味著在這些例外情況下，新的所有權人可以拒絕繼續履行原來的租賃契約。