使用借貸是否得類推適用民法第425條之規定，而繼受前手與借用人間之使用借貸關係？

20 Jan, 2025

問題摘要：

民法第425條第1項的規定，即「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」這個原則在實務上稱為「買賣不破租賃」，實質上是指在租賃契約存在期間，即使房屋所有權轉移給第三人，原租賃契約對新所有權人仍然有效，承租人可以繼續使用租賃物。「讓與不破租賃」其實是對上述原則的更準確表述。這意味著無論是買賣還是其他方式的所有權轉移，只要承租人已經取得了租賃物的使用權，新的所有權人仍需尊重原租賃契約的存在。在租賃契約中，承租人擁有一定的權利，這些權利在租賃物所有權轉移後仍然有效，這就是所謂的「債權物權化」。使用借貸契約的受讓人不能自動繼受其前手與借用人之間的使用借貸關係，因為使用借貸契約的效力僅限於當事人之間，不具有像租賃契約那樣的物權效力。然而，在特定情形下，如果使用借貸契約的行使違反誠信原則，借用人可能仍能主張其使用權。

律師回答：

使用借貸契約與租賃契約在法律效力上有明顯差異，尤其是在所有權移轉後。使用借貸契約的效力僅限於當事人之間，不能對抗第三人，且無法類推適用民法第425條的規定。儘管如此，在特殊情況下，法院可能基於誠信原則，允許借用人對抗新所有權人，但這需要具體情況下的公平正義考量。

使用借貸與租賃的比較

民法第425條規定「買賣不破租賃」，即使租賃物的所有權轉移給第三人，原租賃契約對新所有權人仍然有效。這是因為租賃契約具有一定的物權效力，即使所有權轉移，承租人的租賃權益仍然受到保護。使用借貸契約，借貸人僅有使用借貸物的權利，而無租金或其他報酬。這種契約的效力僅限於當事人之間，不能對抗契約以外的第三人。

在租賃契約存續期間，出租人仍可將房屋出售予他人，而在房屋所有權移轉後，未屆期的租約如何處理，便是承租人與新舊屋主須共同面對的問題，依民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」此為【買賣不破租賃】的明文。

民法第425條規定，謂之為「買賣不破租賃」，然而更正確之說法，應為「讓與不破租賃」。依據該規定，出租人於交付租賃物於承租人後，讓與其租賃物時，承租人得對受讓之第三人，主張其租賃關係繼續存在，此種情形又謂為債權物權化之案例。

精確說法是「所有權移轉不破租賃」，指訂定不動產租約，出租人將租賃物交給承租人使用收益後，如果出租人把租賃物的所有權移轉（例如：買賣、贈與）給第三人，承租人可以向第三人主張租賃契約存在，繼續使用收益租賃物。

所以在承租人使用中，房屋縱使有移轉所有權之情事，原租約對於房屋的繼受人也能繼續存在，而由繼受人成為新的出租人；另須提醒的是，新法為了避免實務上常見之弊端，即債務人在將受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，因此增訂同法第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」若房屋租約未定期限或租期「超過」五年，房屋繼受人則可拒絕繼續對其生效而請求承租人遷讓房屋。

使用借貸標的物之受讓人，是否得類推適用民法第425條之規定，而繼受前手與借用人間之使用借貸關係？

使用借貸契約屬於債權契約，其效力僅限於當事人之間，不能對抗契約以外的第三人。因此，當借貸物的所有權轉移時，新的所有權人不一定需要繼受該使用借貸關係。

誠信原則：

如果土地所有人行使所有權有違誠信原則或公共利益，借用人可能在具體情形下仍可主張其使用權。這是基於誠信原則的考量，涉及具體事實和公平正義的實踐。(民法第148條)

最高法院107年度台上字第1677號判決曾經指出，若綜合斟酌當事人間意思、交易情形及房屋使用土地等情狀，個案中行使所有權有違誠信原則者，借用人始得以使用借貸契約對抗該所有權人，詳如下列判決節錄：

「按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，不得以之對抗契約以外之第三人。於具體個案，雖非不得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，應駁回其請求。惟所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。」

使用借貸契約由於其無償性質，與租賃契約的有償性質不同，因此不能直接適用民法第425條的規定。使用借貸契約的效力和租賃契約的效力有顯著區別，特別是在所有權移轉後的效力問題上。

按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，且使用借貸為無償契約性質，並無如有償性質之租賃契約有民法第425條之明文規定，其契約性質既與租賃有異，自不宜任意比附援引上開規定，是使用借貸標的物之受讓人，並不當然繼受其前手（即貸與人）與借用人間之使用借貸關係。查系爭土地原係上訴人之祖父即被上訴人之父甲所有，65年間甲出資於系爭土地上興建系爭房屋，於80年6月12日將系爭房屋贈與被上訴人（94年2月16日辦理建物第一次所有權登記），又於102年2月7日將系爭土地贈與移轉予上訴人，被上訴人與甲間就系爭土地有使用借貸關係，為原審認定之事實。似此情形，能否謂上訴人自甲受讓取得系爭土地所有權，即應繼受被上訴人與甲間就系爭土地之使用借貸關係？非無疑義。

(最高法院109年度台上字第1183號)