出租人最主要的給付義務有那些？誰應該修繕出租房子？

問題摘要：

租賃契約，為當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。由於其為繼續性契約，按民法第423條規定，出租人之主給付義務有二：1.交付合於約定之租賃物予承租人；2.於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。此即稱為使用狀態維持義務，出租人未履行時，即構成債務不履行。民法規範的修繕義務旨在保障承租人對租賃物的正常使用權，出租人負有主要責任，即便租賃物毀損是因承租人過失所致，出租人仍需履行修繕義務，並在事後要求承租人賠償費用。然而，出租人與承租人可在契約中協議修繕責任的分配，特別是針對小型修繕或特定設備的維修，但這種約定需明確且合理，避免日後產生爭端。通過合理的約定和法律規範，出租人與承租人可共同維持租賃物的良好狀態，確保租賃關係的和諧與穩定。

 

律師回答：

租賃契約是一種當事人雙方約定，由出租人將物品租與承租人使用並收益，而承租人則支付租金的契約形式。由於其為繼續性契約，民法第423條明確規範出租人的主要義務，包括交付合於約定使用、收益的租賃物，並在租賃期間保持其合於使用收益的狀態。這被稱為使用狀態維持義務。若出租人未履行此義務，則構成債務不履行，承租人可依法主張權利。

 

出租人在租賃關係中負有交付、修繕與保持租賃物狀態的義務，這些義務旨在保障承租人能按照契約順利使用租賃物，並在其受到妨害時提供相應的法律救濟措施。出租人與承租人雙方應本於誠信原則履行各自的權利與義務，共同維持契約的良好運作，以避免不必要的爭端。

 

使用狀態維持義務

根據民法第423條，出租人有兩項主要義務：一是交付合於約定用途的租賃物予承租人，二是於租賃關係存續期間保持租賃物的狀態適於約定之使用和收益。這不僅是出租人對承租人的給付義務，更是其最主要的契約責任。如果出租人未履行這些義務，將對承租人構成實質損害，並可能引發法律責任。出租人未能保持租賃物合於使用收益狀態，即應承擔相關法律責任。

 

出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，復為民法第423條所明定。此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責（最高法院97年度台上字第2307號判決意旨參照）。 

 

瑕疵擔保責任

出租人對租賃物的瑕疵負有擔保責任，這適用於民法第347條及第349至353條中關於買賣瑕疵擔保的相關規定。瑕疵擔保可分為權利瑕疵與物的瑕疵兩類：

 

權利瑕疵擔保

出租人需保證第三人不得以任何權利妨害承租人對租賃物的使用和收益（民法第347條準用第349條）。若因第三人主張權利導致租賃物部分或全部無法使用，承租人有權請求減少租金，甚至在租賃物完全無法使用時終止租約（民法第436條準用第435條）。此外，承租人需及時通知出租人第三人權利主張的情況，否則應賠償因怠於通知而給出租人造成的損害（民法第437條）。

 

物的瑕疵擔保

交付前瑕疵：出租人負有交付合於使用收益狀態租賃物的義務，承租人因此享有修繕請求權。

終止權：若租賃物為居住用途，且其瑕疵危及承租人或其同居人的安全與健康，即使承租人在訂約時已知瑕疵或拋棄終止權，仍可終止契約（民法第424條）。

 

修繕義務

使用狀態維持義務並非僅限於消極地不干預承租人使用，而是包括積極的維護和修繕義務，以確保租賃物始終符合契約的使用目的。如果租賃物在租賃期間因可歸責於出租人或第三人的原因發生毀損，出租人需負擔修繕義務，以恢復其使用狀態，然而，承租人是否可負擔修繕責任，則需視契約條款及毀損原因而定。

 

出租人對於租賃物的修繕負有主要責任。除契約另有約定或另有習慣外，出租人應負擔租賃物的修繕費用（民法第429條）。若租賃物需要修繕，承租人可向出租人提出合理期限的催告，若出租人於期限內未進行修繕，承租人得選擇以下處置方式：

終止契約。

自行修繕並請求出租人償還修繕費用。

從租金中扣減預先墊付的修繕費用（民法第430條）。

承租人在修繕期間應盡通知義務，即當租賃物需修繕或有防止危害之設備必要時，需即時通知出租人。若承租人未盡通知義務，致使出租人無法及時修繕，應對由此造成的損害負賠償責任（民法第437條）。

 

出租人修繕義務的主要法源在民法第429條第1項，該條明文規定，租賃物的修繕義務由出租人負擔，除非契約另有訂定或交易習慣另有規範。在此基礎上，即使租賃物毀損是由承租人過失造成，出租人仍需履行修繕義務，因為修繕是保障租賃物正常使用的必要行為。然而，出租人可在修繕完成後，向承租人請求相關修繕費用的賠償，這是修繕義務與修繕費用負擔分開處理的具體體現。

 

承租人負擔修繕責任的可能性

法律允許出租人與承租人通過契約明訂修繕責任的分配，例如特定小型維修由承租人負擔，但這種約定需在契約中明確列明，並基於雙方自願達成。此外，承租人負擔修繕責任的範圍通常限於因其過失或故意行為造成的損害。例如，若承租人因操作不當導致冷氣損壞，則修繕費用可能由承租人承擔。

 

修繕義務的範圍與條件

出租人的修繕義務涵蓋以下要件：

限於租賃物本身：出租人僅對租賃物本身的瑕疵負責，與租賃物無關的其他問題不在其修繕範圍內。

修繕的必要性：修繕須對租賃物的使用和收益有必要性，否則無需修繕。

修繕的可能性：若租賃物毀損無法修繕，則修繕義務不成立。

毀損原因的廣泛性：毀損原因不限於非可歸責於承租人的情形，即使因承租人過失造成，出租人仍需修繕。

出租人的修繕範圍

出租人對租賃物的修繕義務涵蓋所有因正常使用或自然老化導致的損壞，包括但不限於以下情形：冷氣無法使用。壁癌或漏水。水管爆裂或蟲害。房屋結構性問題，如地基沉降或屋頂損壞。

 

這些情況通常被視為出租人的義務範疇，因為它們關係到房屋的基本使用功能和居住安全。如果出租人無法履行修繕義務，承租人可依法主張權利，包括自行修繕並要求費用償還，或直接從租金中扣除修繕費用。

 

特別約定的影響

若出租人與承租人在契約中有特別約定修繕範圍，例如家具電器的維修責任由承租人負擔，則需依約執行。此外，部分交易習慣也可能影響修繕義務的分配，例如小型修繕由承租人處理，大型修繕由出租人負責。需要注意的是，承租人因自身使用不當或故意行為導致的損壞，無論契約是否另有約定，都應自行負擔修繕責任。

 

管理與維護義務

出租人除修繕義務外，還需負責租賃物的整體管理，這包括保存、改良和維護租賃物的現狀。所謂保存行為，是指為避免租賃物毀損或權利喪失所進行的必要行為，例如更換破損的基礎設施；改良則是指在不改變租賃物性質的前提下提升其價值的行為，如添置安全設施。

 

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