土地永久使用契約可以終止嗎？

問題摘要：

使用借貸是一種有名契約，指一方當事人把東西免費（無償）借給對方使用，對方用完後返還原本的東西。。需留意使用借貸必須是無償、不收取對價的，若有收取對價的話，就不是使用借貸契約，而是租賃契約。解釋使用借貸契約時，應仔細考慮訂約時的具體情況及借貸目的。貸與人若欲終止使用借貸契約，應確保借貸目的確實已經達成或經過相當時期，並且需依合法程序進行。同時，若涉及土地使用問題，建議提前訂立明確的書面契約，避免未來可能的法律爭議。

 

律師回答：

使用借貸是一種有名契約，指一方當事人把東西免費（無償）借給對方使用，對方用完後返還原本的東西。。需留意使用借貸必須是無償、不收取對價的，若有收取對價的話，就不是使用借貸契約，而是租賃契約。

 

使用借貸的法律性質

使用借貸是一種有名契約，指一方當事人（貸與人）把物品免費（無償）借給另一方（借用人）使用，對方使用完畢後返還原物。根據《民法》第470條第1項，借用人應於契約所定期限屆滿時返還借用物。未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。

 

買了一塊山坡地，地目是田，買賣前地主告知，其中有一、二百坪因田地無法分割的關係，有跟他人協議讓對方永久使用，同意讓對方繼續使用。使用者越界到其他的土地上開始種菜，還自行開設道路，地主同意他永久使用，即擁有該部分。私設道路會變成既成道路，請問，我有權要回我的土地嗎？

 

終止使用借貸契約

依《民法》第472條第4款規定，借用人死亡即為終止契約的原因之一。然而，判斷是否應依此規定終止契約，應綜合考量雙方訂立契約時的狀態、借貸目的及經過的時間等情形。

 

常見到很多的建築基地，因為與主要公路無適宜之聯絡通路，往往向臨路之地主購買「通行權」，雙方並簽署「土地永久通行用同意書」。可是這個同意書，只有雙方當事人間有其效力，土地買受人並不當然繼受其前手與土地使用人間之法律關係，土地使用人不得以該法律關係對土地買受人主張其有使用土地之權利。換句話說，若臨路的地主把他的土地賣掉，未告知下一手買方他有跟別人簽訂「土地永久通行同意書」，若下一手是毫不知情的善意第三人，第三人是可以拒絕承認上一手的契約。

 

民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於當事人間發生法律上之效力（債之相對性），後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。

 

按「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。」民法第470條第1項定有明文。倘貸與人除借用人外，尚允許其他得特定之人使用借貸物者，貸與人即不得任意終止使用借貸契約。

 

按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，為民法第470條第1項所明定。借貸目的使用完畢，借貸契約不待終止，即歸消滅。又借地通行未定有期限者，法院應斟酌雙方訂約時狀態、通行原因及經過時期並一切情形，以明其使用目的暨判斷借用人使用土地是否已完畢。查原審一方面認乙與丙就系爭土地所成立之使用借貸目的，為僅供乙通行使用；另一方面，又認系爭使用借貸契約於104年12月15日經丙以借用人死亡為由，依民法第472條第4款規定終止前，仍負有提供系爭土地供乙之繼承人即上訴人及甲等4人使用之義務，已有判決理由前後矛盾之違誤。次按使用借貸成立之始，依其借貸目的可認除借用人外，貸與人尚允許其他得特定之人為使用者，依目的性限縮解釋原則，貸與人尚難認得任意為終止權之行使，以符當事人成立使用借貸之目的。又一般鄰地通行，係本於土地相鄰關係，供鄰地所有人、使用人或居住該地家屬等使用之需，縱基於使用借貸關係，與借用人個人之關係相對顯為疏淡。查上訴人於事實審主張：訂立系爭使用借貸契約之目的是要供老甲建房地出入用等語，是否有違通行常情？而證人丁於另案刑事案件偵查亦證稱「就我所知附帶條件路要通到告訴人（上訴人）門口」等語，則丙與乙間成立使用借貸契約之目的，究竟為何？上訴人主張是否無可採，已非無疑，原審未遑詳予推闡，徒以證人戊證述：乙經由系爭土地至第782地號土地（即由乙設定地役權之土地），至對面之田地工作等語，逕認系爭土地僅供乙通行，已有未合。……上訴論旨，指摘關此部分之原判決不當，求予廢棄，非無理由。

(最高法院109年度台上字第2407號判決)

 

終止使用借貸契約

借貸目的的判斷：借貸目的的判斷應依據訂約時的狀態及雙方的主張。在本案中，乙與丙間的使用借貸目的被認定為僅供乙通行使用，但同時又認為在乙死亡後，丙應負有提供該土地給乙的繼承人使用的義務，這就出現了矛盾。

 

貸與人的終止權：依目的性限縮解釋原則，若貸與人允許其他特定人使用借貸物，則貸與人不能隨意行使終止權。這意味著，即使借用人死亡，只要借貸目的尚未完全達成，貸與人不能輕易終止借貸關係。

 

鄰地通行的特殊性：鄰地通行本於土地相鄰關係，應允許鄰地所有人、使用人或居住該地家屬等使用。即便基於使用借貸關係，與借用人個人的關係相對顯得疏淡，因此借貸關係可能延續到借用人的繼承人或其他特定使用人。

 

如同意讓第三人使用的只是特定範圍的土地，如果第三人超出了原本協議的範圍，這本身可能已違反使用借貸契約的條件。依據《民法》第470條，你可以隨時終止這個契約，要求第三人歸還土地。

 

舊地主與第三人約定，讓第三人使用部分土地，雙方是依《民法》第464條，存在使用借貸的關係，若無特別約定，該效力不會及於新地主；但是，新舊地主買賣時，舊地主提及該借貸關係，新地主也同意讓對方繼續使用，儘管只是口頭約定，也有效力。

 

依法要求恢復原狀

與對方終止契約，再要求還返土地。依《民法》第470條，若該契約無定期限者，可隨時請求終止返還；但以您所述，舊地主協議是讓對方「永久使用」，而您同意延續的認知是「暫時借用」，兩者間的爭議，只有靠舉證讓法官認定，到底應以何者為標準。

 

恢復原狀

如果第三人已對土地造成變更，如開設道路或改變土地使用性質，你可以要求對方依《民法》第767條恢復土地原狀。這包括拆除非法設施和恢復土地至原來狀態。

 

至於第三人越界種菜、還設道路，所有權人可依《民法》第767條，要求對方恢復原狀，這是在無法取回土地時，唯一對新地主的保障。 

 

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