優先承買權性質是什麼？行使效力是什麼？

問題摘要：

優先購買權是一種形成權，常見如承租人與出賣人將按照與第三方約定的相同條件補訂買賣契約，而法院無權依職權調整買賣價金。土地法及民法透過特定條款賦予基地承租人在基地出售時依同樣條件優先購買的權利。出賣人在出售基地前，必須提前通知優先購買權，給予其一定期限行使其優先購買權。如果出賣人未依法通知承租人而直接與第三方成交，如承租人可以通過法律途徑訴請確認其優先購買權的存在並要求塗銷第三方的所有權登記。優先購買權的行使與效果。如非物權性質則可以請求損害賠償。

 

律師回答：

關於這個問題，優先購買權的法律性質和其在不動產交易中的應用，特別是對於基地承租人的優先承買權。優先購買權是一種形成權，意即當它被合法行使時，承租人與出賣人將按照與第三方約定的相同條件補訂買賣契約，而法院無權依職權調整買賣價金。土地法及民法透過特定條款賦予基地承租人在基地出售時依同樣條件優先購買的權利，目的是保護承租人的權益，促進基地和建物所有權的統一，增加經濟效用，並減少紛爭。

 

優先承買權的法律基礎與性質

優先承買權是法律明文規定的權利，旨在賦予特定條件下的權利人能夠優先取得交易中的不動產。根據民法第426-2條以及土地法第34-1條、第104條及第107條，優先承買權包括共有人優先承買權、基地承租人優先承買權與耕地承租人優先承買權等不同類型。其中，基地承租人的優先承買權主要規範在土地法第104條，其立法目的在於保護基地承租人的利益，促使基地與基地上的房屋合併由一人所有，以提升土地使用效率，並減少因分離所有權而可能產生的紛爭。

 

基地承租人行使優先承買權的程序與效力

土地法第104條規定，租用基地建築房屋的承租人，當出租人出賣基地時，享有優先承買權；而出租人在承租人出賣房屋時，則享有優先購買權。這項規定的立法目的在於促使基地與基地上的房屋合併歸屬於同一人所有，從而提高經濟效益並減少相關爭端。

 

民法第426-2條明定租用基地建築房屋的承租人和基地所有人在特定情況下享有的優先購買權，目的是促進土地與房屋所有權的整合，減少不動產交易中的潛在糾紛。當出租人欲出售基地時，承租人享有依同樣條件優先購買的權利。同樣地，若承租人欲出售房屋，基地所有人也有相同的優先購買權。

 

不動產交易安全中，基地承租人的優先承買權是保障其在土地交易中合法權益的重要規定。優先購買權屬於形成權之一種，一旦合法行使，即能使承租人依與第三人相同的買賣條件，與出賣人補訂買賣契約。法院不得依職權調整買賣價金，該權利具有法律的強制效力。當基地出賣時，承租人依法享有依同樣條件優先購買的權利，即承租人在買賣條件完全一致的情況下，得優先於其他買受人成為基地的合法買受人。

 

當基地所有權人計劃出賣土地時，必須依法通知基地承租人，給予其10日的法定期間行使優先承買權。若出賣人未履行通知義務，且與第三人簽訂買賣契約，基地承租人有權提起訴訟，確認其優先承買權的存在，並請求塗銷第三人的所有權登記。優先購買權作為形成權，具備特定法律效力，一旦承租人合法行使，出賣人必須按照與第三人約定的「同樣條件」完成買賣契約的補訂。值得注意的是，法院不得介入調整契約條件，包括買賣價格等核心內容。

 

優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力，無由法院依職權調整買賣價金。基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。而承租人有依同樣條件優先購買之權，係指在買賣條件均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。此外，優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力，自無由法院依職權調整買賣價金。(最高法院民事判決106年度台上字第2335號)

 

未通知法律後果

物權性質之優先權：

如出租人未依法通知基地承租人而與第三人訂立買賣契約，該買賣契約對承租人無效。承租人在此情形下可以依據法律提起相關訴訟，主張以與第三人相同的條件優先承買。此外，承租人還可要求法院塗銷第三人的所有權登記，以恢復其合法的優先購買權。同時，承租人的優先購買權能有效制約出賣人的不法行為，防止其通過隱匿交易條件或不通知承租人等手段，剝奪承租人的合法權益。

 

出租人未依法通知基地承租人而與第三人訂立買賣契約，該買賣契約依法不得對，亦即此時除可以訴請確認優先權存，主張以同一價額承買外，併訴請塗銷第三人之所有權登記。依土地法第104條第1項（或民法第426條之2第1項）之規定行使優先承買權人，於請求確認其就土地有優先承買權時，固可命原買受人塗銷已為之所有權移轉登記及請求出賣人補訂書面契約與辦理所有權移轉登記。

 

優先承買權對不動產交易安全的保障

優先承買權制度的設立，充分考量了承租人在基地上的長期使用與利益，其目的在於確保不動產交易中的公平性與透明性。在實際運用中，優先承買權的行使不僅有助於土地資源的整合與合理利用，還能有效減少因物權分離導致的糾紛，進一步促進土地交易市場的穩定與秩序。

 

債權性質的優先購買權：

債權性質的優先購買權在法律上的效力為「損害賠償」，這是一個實務中經常遇到的重要問題。許多地主利用少數地主不熟悉或不解法律的規定，透過多數決處分不動產，進而侵犯少數派地主的權益。在這種情況下，若未依規定合法通知少數地主，少數派地主可以主張損害賠償。例如，在多數決處分不動產（依據土地法第34條之1第1項）或地主出售其持分（根據土地法第34條之1第4項）的情況下，少數派地主享有的優先購買權被侵犯，法律賦予的救濟途徑即為損害賠償。

 

這種類型的優先購買權被稱為「債權效力的優先購買權」。其法律效果並非要求將已出售的土地「還回來」，而是可以請求金錢賠償，也就是要求支付「損害賠償」。這種賠償的金額，通常需要根據土地的市場價值與實際成交價格之間的差額進行計算，因此，在違反優先購買權的案件中，經常需要委託不動產估價師進行估價。

 

舉例來說，假設某塊土地的市場價值為2000萬元，但該土地卻以賤價1000萬元被出售。在這種情況下，市場價值與實際賣價之間的差額，即1000萬元，就是損害賠償的金額。優先購買權人在未收到合法通知的情況下，無法主張撤銷買賣，但可以要求補償這一部分的損失。透過這種方式，法律在一定程度上保障優先購買權人的權益，彌補其可能遭受的經濟損失。

 

實務中，這類案件的重點往往在於確定損害賠償額，因為被賣掉的不動產常常是以低於市價的價格出售，導致優先購買權人無法以合理條件取得該土地。因此，土地的「市價」成為計算損害賠償的重要依據。市價通常需要專業的估價報告來支撐，以證明優先購買權人實際的損失金額。這不僅能為優先購買權人提供經濟補償，也為此類案件提供公平和合理的解決方案。

 

-房地-土地法規-優先購買權-

 

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