家族共有租厝及基地之推定租賃及優先購買權究竟應如何適用？

20 Jan, 2025

問題摘要：

土地法第104條第1項關於優先購買權的規定在實務操作上存在一定的爭議，特別是當涉及到未經保存登記的建物時。即便建物未經保存登記，只要符合土地法第104條第1項的條件，承租人仍有優先購買權的適用。確保長期居住或使用特定土地的人，在土地所有權發生變更時，仍有一定程度的保護。然而，每一案件的具體情況都有其獨特性，是否適用優先購買權以及如何行使該權利，通常需要根據案件的具體事實和相關法律條文進行詳細分析。在實際操作中，可能需要專業法律人士的幫助，以確保合法權益得到妥善保護。

律師回答：

關於這個問題，租厝及基地原本是家族共有，後來慢慢形成，租厝由最小的弟弟家庭單獨使用，而仍然維持共有，祖厝蓋在兄弟姊妹共有的土地上，向在土地數十年。該祖厝年代久遠，建造時間已不可考，故並未能依現行法令辦理登記，而屬未辦保存登記之建物。原本那一代因年事已高因病過世，由下一代土地繼承。辦妥繼承相關登記後，大多數下一代因感管理土地事務繁瑣，大多數下一代將該土地售與土地開發公司，雙方簽妥土地買賣契約書，此時租厝居住人可以請求什麼權利？

共有人優先購買權

土地法第34條之1第1項、第2項、第4項、第5項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」、「前四項規定，於公同共有準用之」。

當共有人出賣其持分（應有部分）或公同共有土地給第三人時，依據土地法第34條之1規定，應事先以書面通知他共有人，俾使他共有人得以同一價格優先承購，稱之為他共有人的「優先承購權」（又稱「優先承買權」）。其立法目的乃在於，減少共有人之人數、促進不動產之有效利用及消除共有而生之糾葛，故於第4項規定不同意出賣之共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

如能證明對於基地具有租賃權可能取得土地法104條及民法第426條之2

土地法第一百零四條規定，租用基地建築房屋的承租人，當出租人出賣基地時，享有優先承買權；而出租人在承租人出賣房屋時，則享有優先購買權。這項規定的立法目的在於促使基地與基地上的房屋合併歸屬於同一人所有，從而提高經濟效益並減少相關爭端。然而，若基地承租人未在該基地上建造房屋，則無法適用這一條款。最高法院65年台上字第530號判例亦指出，在此情形下，優先承買權並不成立。

土地法第104條規定是基地出賣時，地上權人、典權人或承租人可以依同樣條件行使優先購買權，以本案而論，應不存在地上權人、典權人，故不予討誨。租用基地建築房屋時，當出租人將基地出賣，承租人同樣享有優先承買權。這些規定分別見於土地法第104條第1項前段及民法第426條之2。基地承租人的優先承買權被認為是一種對出租人買賣契約的訂立請求權，需以基地與房屋間存在租賃關係為前提。最高法院105年度台上字第1168號判決進一步強調，提出優先承買權主張的原告必須證明基地租賃關係的存在，否則無法主張買賣契約的訂立請求權。

優先承買權的適用必須滿足幾個重要條件。首先，承租人應在基地上建有房屋，且房屋與基地之間具有明確的租賃關係。其次，承租人需要在出租人出賣基地後，於法定期限內表明承買意願。這意味著優先承買權的行使不僅依賴於法律規定，還需要承租人積極主張自己的權利。然而，如果承租人未能在基地上建造房屋，則法律所賦予的優先承買權無從適用。這是因為優先承買權的設計初衷在於保障承租人對其使用土地的延續性以及房屋與基地的整體性。一旦承租人未實際使用基地，該條款的適用基礎即不復存在。

租厝為什麼由弟弟家庭單獨使用？是否為家族成員出售予弟弟使用？

當事人的祖厝係屬未經保存登記之建物是否推定租賃關係：

根據民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋若同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或者將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，法律推定在房屋得使用期限內，土地受讓人與房屋受讓人之間存在租賃關係，且該租賃關係的期限不受民法第449條第1項規定的限制。

這項立法的主要目的是確保房屋在土地所有權變動後仍然能夠持續利用土地，避免因土地權屬變動而導致房屋被迫拆除的情形，進一步保護社會經濟利益，同時兼顧房屋受讓人的權益。該條文中所指的「土地及房屋同屬一人」涵蓋「土地及房屋同屬相同之共有人」的情形，甚至包括「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」的狀況。

此外，針對尚未辦理保存登記的房屋，由於無法進行所有權移轉登記，上述條文中所稱的「所有權讓與」亦包含受讓建物事實上處分權的情形。有助於實現法律中優先購買權的目的，即促使基地與其上房屋合併歸於一人所有，並體現實務上對違章建築所賦予的事實上處分權的意涵。具體而言，若土地共有人經全體共有人同意，在共有土地上興建房屋，並將土地及房屋分別或依序出售給不同的人，在這種情況下，法院通常推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

即便土地及房屋所有權發生分離，只要法律上推定的租賃關係存在，房屋受讓人便可合法使用土地。法院強調，法律對於租賃關係的推定，不僅適用於房屋與土地所有權分離的情形，還包括違章建築或未辦登記建築等特殊狀況，只要該建築物具備使用上的獨立性，相關的事實上處分權便應受到保障。

「……民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在『房屋得使用期限內』推定有租賃關係。所謂『土地及房屋同屬一人』，固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形在內；該所謂『房屋承買人』，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種情形，初無須具備『部分共有人讓與其應有部分應得全體共有人同意』之要件。」(最高法院106年度台上字第745號判決)

按民法第425條之1規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益，該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有及實務上對違章建築賦與事實上處分權之內涵，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

(最高法院107年度台上字第1938號判決)

當事人的祖厝係屬未經保存登記之建物，是否享有承租人的優先購買權？

土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」因為不動產（土地、房屋）通常是以長久使用為建造、利用之前提，倘因土地、房屋之產權分屬不同，難免多生爭議，故法律上除對於房屋使用土地之權限多加保障之外（如買賣不破租賃、法定租賃權等等），亦設有如上條文，在房屋出賣時，土地所有人應該通知承租其土地之屋主，是否行使優先購買權，其目的在於盡量令土地、房屋同屬一人，希望能避免爭議發生，令土地、房屋可以盡其效用（土地部份亦同，參照同條文後段）。

是否同樣適用在未經保存登記的房屋（俗稱違建）上呢？其實是有爭議的。反對未經保存登記建物可以依土地法規定優先購買所座落、承租土地的人認為，未經保存登記建物未能依國家法令建造登記，且通常有違反建築法規、肇生危險的疑慮，它的存在本身就不能稱之為合法，在符合某種條件的情況下，它甚至隨時可能被主管機關所拆除；土地法104條第1項規定的目的既然在於讓不動產可以盡其效用，則此種不合法、不安全，隨時可能被拆除的建築物，當然不需要讓其所有人享有可以優先購買所座落、承租土地之權利。而認為雖然房屋未經保存登記，但仍應有土地法第104條第1項適用的人則認為，即便是未經保存登記的建築物，仍有其經濟上的效用在，且現實上、法律上亦認可這樣的建築物是有經濟價值的，仍具有租地建屋的本質，所以為貫徹土地法104條第1項規定善進不動產經濟價值的立法意旨，不能排除未經保存登記建物對於其座落承租土地的優先購買權。

最高法院向來的見解認為未經保存登記之建物仍屬租地建屋之性質，當然仍有土地法104條第1項規定之適用（參照最高法院85年度台上字第1051號判決、91年度台上字第2154號判決）並可參酌內政部：「主旨:修正本部95年1月11日內授中辦地字第0920724916號函說明二(一)內容如說明二,」、「...，實務上法院裁判見解,對於土地法第104條規定之優先購買權是否以合法房屋存在為前提,亦多採否定之見解(最高法院91年台上字第2154號、86年台上字第1758號及85年台上字第1051號等判決參照)，爰地上承租人之房屋非屬合法房屋者,於基地出賣時承租人仍有土地法第104條優先購買權規定之適用。」所以不論司法或是行政登記實務，目前均肯定即使房屋未經保存登記，只要符合土地法第104條第1項之各項要件，仍得主張優先購買權。

因之，當事人所有的祖厝未經保存登記，但不妨礙其主張土地法第104條第1項所規定優先購買的權利。故丙與土地開發公司簽妥土地買賣契約，須先依法通知當事人是否優先購買，當事人得主張以同樣條件優先購買該土地；倘丙、土地開發公司未依法通知且已辦妥土地移轉登記，當事人更得依同條第2項規定，主張該移轉對其不生效力而應予塗銷。

事實上，未經保存登記建物優先購買其承租座落土地，是否確實能善進不動產的經濟效能，實在不能一概而論。在嚴重違反建築法規，甚至已經是危樓的情況，我們是否還應該繼續以法律保障其「經濟效能」？然而在存在已久的古厝的情形，可能在建造當時並無相關法規之規範，造成其無法辦理保存登記之現況，但是實在不能因為這樣，就說它完全沒有經濟價值。在現行法律的規定下，似乎無法區別情況去分別適用，可能要等待後續司法實務的補充，或是進一步立法上的細緻化，才能更妥善的來處理這類問題。

兩種優先承購權的差異及如何行使？

優先承購權性質上係屬於形成權，一經行使，優先承購權人即與出賣人間成立買賣契約，居於買受人之地位。優先承買權的行使還需符合「同樣條件」的原則，需以與第三人相同的條件進行承買，無法主張任何額外的優惠或例外條件。兩者差異之處在於：

土地法第34條之1第1項規定有優先購買權具有債權效力。而土地法第104條規定之優先購買權具有物權效力。所謂具有物權效力的意思是指該條第2項後段規定：「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，而具債權效力效力，僅是發生向阻礙行使優先承租權人請求損害賠償權利。

土地登記規則第97條規定：「申請土地權利移轉登記時，依民法物權編施行法第八條之五第三項、第五項、土地法第三十四條之一第四項、農地重劃條例第五條第二款、第三款或文化資產保存法第三十二條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」

換言之，在申請土地權利移轉登記時，若涉及優先購買權之行使，必須提供相關文件證明優先購買權人已放棄其權利。如土地法第三十四條之一第四項，出賣人僅需附上切結書或在登記申請書的適當欄位中記載，表明優先購買權人確已放棄權利，並願意對於不實記載承擔法律責任，對優先購買權於保障較低。

此外，若依民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條，優先購買權人已放棄或被視為放棄其優先購買權，申請人應檢附相關證明文件，或者出賣人需提供已通知優先購買權人的證件，並切結聲明若有不實將負擔法律責任。這些規範旨在確保優先購買權的行使程序透明化，避免因通知或程序不全而引發爭議。

當然相同的是，依上述條文進行的登記程序中，若在登記完畢前優先購買權人以書面提出異議，並能證明自己在法定期限內表達願以同樣條件行使優先購買權，或證明出賣人未依通知或公告條件出賣，登記機關應駁回該筆登記申請。此條款有效保障優先購買權人的合法權益，避免其權利在程序中被忽視。