基地承租人優先承買權適用條件？如房屋燒毀或其他原因僅剩骨架，可以適用嗎？

問題摘要：

承租人於基地上未建房屋者，即使該地上存在其他非永久性設施或作物，依土地法第104條第1項規定，仍無法享有優先購買權。內政部的函釋強調，此制度旨在促進土地與房屋的所有權合一，而非僅保護地上權人的一般使用利益，因此條文的適用必須符合房屋建築的嚴格要求。

 

律師回答：

民法第426-2條，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。

前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。

出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。

 

土地法第104條：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

 

民法第426-2條及土地法第104條的規定，承租人在租用基地建築房屋的情況下，當出租人出賣基地時，享有優先承買權。然而，這些法條中並未明確規範所涉及的房屋如果發生事故導滅失當未重蓋，此時是否有優先承租權？

 

土地法第104條第1項規定，賦予地上權人、典權人或承租人在基地或房屋出賣時具有優先購買權，此制度立法目的在於確保基地與其地上房屋能歸於同一人所有，以促進土地利用價值，簡化法律關係，並避免當事人之間的紛爭。據民國64年7月24日修正公布的土地法第104條第1項修正理由，地上權人、典權人或承租人因對基地或房屋具有直接占領關係，若因房屋或基地的出售而解除彼此的法律關係，可能導致不公平，因此設立優先購買權制度，使得上述權利人能以相同條件優先承購。

 

優先承買權的適用必須滿足幾個重要條件。承租人應在基地上建有房屋，且房屋與基地之間具有明確的租賃關係。承租人需要在出租人出賣基地後，於法定期限內表明承買意願。這意味著優先承買權的行使不僅依賴於法律規定，還需要承租人積極主張自己的權利。優先承買權的行使還需符合「同樣條件」的原則，即承租人需以與第三人相同的條件進行承買，無法主張任何額外的優惠或例外條件。如果出租人在未通知承租人的情況下，將基地出售給第三人，承租人可以主張該交易無法對抗其優先承買權。即便基地已經完成所有權移轉，承租人仍可依據優先承買權撤銷相關登記，確保自身權益。

 

其中承租人應在基地上建有房屋，且房屋與基地之間具有明確的租賃關係，如租賃關係存在，但房屋發生火災，仍殘存骨架，此時是否有優先承買權存在？

 

基地上建造房屋

土地法第104條的適用條件之一是基地上需有房屋建築存在。如果地上權人僅在基地上搭建簡單的工作物或臨時設施，例如鐵皮搭棚充作倉庫等，該情形並不符合條文規定中的「房屋建築」要求，因此無法享有優先購買權。

 

如果承租人未能在基地上建造房屋，則法律所賦予的優先承買權無從適用。這是因為優先承買權的設計初衷在於保障承租人對其使用土地的延續性以及房屋與基地的整體性。一旦承租人未實際使用基地，該條款的適用基礎即不復存在。

 

查土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用（內政部89年6月8日台內地字第8907933號函釋參照）。

 

土地法第104條的核心在於實現房屋與基地的合一，以充分發揮土地的經濟效益。然而，該條文的適用須以地上權人、典權人或承租人在基地上實際建有房屋為前提。如果基地上未建房屋，則無法享有優先購買權。例如，倘若地上權人並未在基地上建造房屋，即使日後計畫建築，也不構成享有優先購買權的依據。

 

法務部89年5月18日法律字第014411號函以：「按民國64年7月24日修正公布之土地法第104條第1項規定，其修正理由謂：『地上權人、典權人或承租人，乃係房屋出賣時之直接占有人，對其有直接占領關係。倘因該房屋之出售而解除彼此既存之法律關係時，上開權利人若不能以同一價格優先承購，顯屬不公，故本條明文規定，賦與上開權利人優先購買權，俾使基地與其地上之房屋合歸一人所有，土地之利用與其所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，並藉以充分發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭．是有本條第1項之規定也。』而最高法院84年度台上字第1750號判決認：『按土地法第104條第1項規定基地出賣時，地上權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地地上權人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條項規定之適用。……原審竟以被上訴人縱未在該地上權土地上建房屋仍得於日後進行建築而為上訴人不利之論斷，其法律見解不無違誤。』同院84年度台上字第83號判決認：『土地法第104條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用。本件上訴人雖在系爭土地上設定有地上權，惟既未在該土地上有房屋之建築，自無前開優先購買權之適用。』該判決並認原審認『搭蓋簡單之鐵架蓋烤漆鐵皮搭棚，充作倉庫，……系爭土地並未由地上權人即上訴人建築房屋使用甚明。上訴人對系爭拍定之土地，當無土地法第104條之優先購買權。……經核於法並無違背。』此外學者亦認基地地上權人、典權人或承租人於基地上根本未為房屋建築者當難釋為有土地法第104條之優先購買權規定之適用（李鴻毅著「土地法論」，82年修訂版，第508頁），綜上土地法第104條第1項修正理由、司法實務見解與學者見解，地上權人、典權人或承租人於基地上如未為房屋之建築者，縱有其他工作物或竹木於該基地上，於該基地出賣時，仍無該條項之優先購買權。」，

(內政部89年6月8日台內地字第8907933號函)

 

建物意義

民法第66條第1項規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」其中的「定著物」一詞，是不動產的一個重要概念，關於其法律意涵與適用範圍，依民法第66條第1項所稱「定著物」，是指那些並非土地本身構成部分，但繼續附著於土地且達到一定經濟使用目的，且不易移動的物件。也就是說，凡是物體穩固地附著於土地上，且在日常使用或經濟效益上具備重要價值，並且無法輕易移除，都可視為土地的定著物，屬於不動產的範疇。

 

若基地地上權人、典權人或承租人在基地上未建房屋，即使基地上有其他工作物或竹木，也不適用土地法第104條的優先購買權規定。該條文的適用條件嚴格以房屋的建築存在為核心，任何其他形式的使用或占有均不足以主張優先購買權。

 

民法第66條第1項規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」其中關於「定著物」的意思，請見最高法院63年度第6次民庭庭推總會議決議（一）:「民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，買受此種房屋之人，乃係基於法律行為，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。如買受人係基於變更建築執照起造人名義之方法，而完成保存登記時，在未有正當權利人表示異議，訴經塗銷登記前，買受人登記為該房屋之所有權人，應受法律之保護，但僅變更起造人名義，而未辦理保存或移轉登記時，當不能因此項行政上之權宜措施，而變更原起造人建築之事實，遽認該買受人為原始所有權人。」

 

具體而言，未完全完工但已具備經濟效用的建築物，例如屋頂尚未完全施工完畢，但房屋已足以避風遮雨，具備基本的使用功能，這樣的建築即屬於定著物範疇。因此，購買這類房屋的買受人，必須依據民法規定的法律行為辦理所有權移轉登記，才能取得對該不動產的完整所有權。

 

與是否登記無關

至於如果買受人是透過變更建築執照中起造人名義的方法來完成保存登記，則只要無其他正當權利人對登記提出異議，且尚未訴請塗銷該登記，買受人被登記為該房屋的所有權人時，其所有權地位應受到法律的保護。這是基於法律保護登記制度的原則，確保權利變動能夠透明且有據可循。然而，如果僅僅是透過行政程序變更起造人名義，而未辦理保存登記或移轉登記的情況下，這種行政措施並不足以改變房屋原起造人的所有權事實。也就是說，只有完成法律上規定的所有權變更登記程序，才能真正使房屋的所有權人產生變動，僅憑行政上的變更手續，並不能使新的買受人自動成為該房屋的所有權人。

 

「定著物」在法律上的認定，不僅涉及到房屋是否具備基本經濟效用，也與所有權的移轉方式和登記程序息息相關。房屋作為土地上的定著物，其所有權的取得和轉移必須依法依規辦理，才能受法律保護。這種制度設計的核心在於保障不動產交易的穩定性和透明性，同時也防範因未經合法登記的所有權變更而引發的紛爭。

 

不動產交易中登記制度的重要性，特別是針對未完成施工但具備經濟效用的房屋。登記制度的存在，是為讓不動產交易有據可循，並確保合法所有權人在法律上受到保護。即使買受人已支付房款或完成變更手續，但如果未辦理保存登記或移轉登記，固無法取得房屋的所有權。這種法律設計的主要目的是防止買賣雙方之間因程序瑕疵而發生所有權爭議，仍得取得優先購買權

 

總結而言，土地法第104條第1項的優先購買權設立在地上房屋建築與基地利用的合一基礎上，僅在地上權人、典權人或承租人在基地上建有房屋時適用。未建房屋或僅設有簡單設施者，不符合條文要求，不得享有優先購買權。這一規定通過明確的立法理由、司法實務判例及學者見解，展現其在土地管理和交易中平衡多方利益、促進經濟效益的作用。

 

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