房屋買賣常見的法律糾紛有那些？

問題摘要：

土地糾紛或房屋糾紛中常見的問題及相關法律處理方式。首先針對預售屋，提到可能與建商隱瞞重要資訊、廣告不實或誤導消費者、建商素質不一、對消費者申訴反應不足以及消費者對宣傳和契約條款認知上的差異等因素有關。對於成屋，則討論了不動產經紀可能隱瞞資訊、廣告不實、消費者與經紀對契約內容認知差異、未告知消費者選擇權利及契約審閱權等問題。此外，瑕疵擔保責任的時效性問題，以及房屋共同持有的管理方式和處分問題，這些都是在處理土地或房屋糾紛時需要考慮的法律要點。

律師回答：

關於這個問題，在不動產交易中確實常見，消費者應在交易前了解相關的法律規定和權利義務，並且謹慎處理契約的審閱與簽訂，以免因不透明或不完整的信息造成未來的法律爭議。

 

契約審閱權

 

不動產經紀業者如以壓力銷售或變相壓縮審閱期，屬於違反消保法的行為。消費者應在簽約前充分理解契約條款，以免未來發生爭議。

 

消費者保護第11條之1規定，企業經營者須提供合理的契約審閱期，使消費者有足夠時間考慮是否訂定契約。另依目前公告之「成屋買賣契約書」、「預售屋買賣契約書」及「預售停車位買賣契約書」應記載及不得記載事項，契約之審閱期間至少5日；「房屋租賃契約書」之審閱期至少3日(消費者保護法第18條)。但是業者常以行銷手段以買氣旺盛之氛圍，變相壓縮消費者的冷靜期。

 

另消費者於委託仲介業者出租、出售或承購房屋時，需與不動產經紀業者簽定「房屋委託租賃契約書」、「不動產委託銷售契約書」、議價委託書或「要約書」等，依相關定型化契約條款，業者應給予至少3天之審閱期(消費者保護法第18條)。倘若屋主在簽定契約書時，已充分明瞭該契約書內容，亦可不用經過審閱期。惟不動產經紀業者所提供之定型化契約書，多在契約中記載「已確實攜回本契約書審閱3日以上無誤或是已詳閱並充分瞭解本契約書及附件內容，無須3日以上審閱期，本約簽訂後，確認即生契約效力無誤」等字樣，如部分消費者經考慮後悔簽訂契約，不動產經紀業者則聲稱契約中已簽訂該條文，而消費者則堅持業者未依規定提供契約審閱權，爭議因而發生。

 

隱瞞重要房屋交易的資訊

 

不動產交易中的透明度至關重要，隱瞞重要資訊將構成違法行為。經紀人或賣方隱瞞這些資訊，可能導致購屋者錯誤決策，並構成契約上的違約行為，買方可依此向賣方主張解約或賠償。

 

房屋仲介業隱瞞重要資訊的法律責任：

房屋仲介業者在銷售房屋的時候，故意不告知消費者有關房屋曾經是兇宅、有發生過火災、會漏水、海砂屋或輻射鋼筋等訊息，就算是隱瞞重要資訊了。民法第567條第1項前段就規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。不動產經紀業管理條例第23條第1項也規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易的相對人解說。經紀人員違反的話，依照同條例第31條第1項第1款規定，就會被申誡。

 

重大瑕疵的範疇：

不動產的重要資訊，往往是消費者決定是否購買的重要因素。至部分不動產經紀業者為達成交易之目的，故意隱瞞房屋的重要資訊，以下情況屬於重大瑕疵，應由賣方或經紀人據實告知：

 

兇宅：房屋曾發生過重大傷亡事件。

火災：房屋曾發生過火災且影響結構或居住安全。

海砂屋/輻射鋼筋：房屋因使用劣質材料建造，對住戶健康和安全造成潛在風險。

地震損毀：房屋曾在重大地震中受損，如九二一地震中的「半倒戶」。

 

依據不動產經紀業管理條例第22、23條之規定，不動產經紀業從業人員應製作不動產說明書，詳實記載該標的物狀況，並持不動產說明書向交易之相對人解說。如果不動產經紀業或是經紀人員隱瞞房屋重要資訊，即生爭議。

 

不實廣告：

企業經營者在銷售商品的廣告中，應描述商品真實效能，不能有誇大或不實情形，消費者保護法第22條明文要求企業經營者銷售予消費者的商品與服務，品質不能低於銷售廣告的內容。

 

房屋仲介業者或其他企業經營者在銷售房屋時，以文字、圖片或影片等方式，製作房屋銷售廣告，藉以吸引消費者購屋，但如果廣告內容有虛偽不實或引人錯誤的情形時，就會違反公平交易法第21條第1項規定。對此，公平交易委員會按照同法第42條規定，可以限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並且可以處以罰鍰，如果超過期限還沒有停止、改正其行為或採取必要更正措施，還可以按次處罰鍰。

 

違反契約條文約定

 

不動產經紀業或買賣雙方不遵守契約約定所造成之糾紛皆屬之；預售屋包括開工遲延、建材設備不符、交屋延遲、建商要求客戶繳回契約書、建商對預售屋未售出部份逕自變更設計，增加戶數銷售、建商倒閉；成屋包括一屋二賣、銷售人捲款潛逃、終止委售、委買或買賣任一方未依約履行契約等等皆屬之。

 

房屋漏水問題：

房屋漏水問題常見於中古屋購屋後的糾紛中，消費者應在購屋前詳細檢查房屋狀況，並將房屋是否漏水等情形記載於《不動產現況說明書》。如發現漏水問題且未及時處理，買方可依《民法》提出瑕疵擔保責任的主張，請求減少價金或解除契約。

 

根據民法第354條、第373條、第359條等規定，房屋有漏水現象，在法律上構成「物之瑕疵」，賣方依法應負瑕疵擔保責任，買方可以向賣方請求解除契約、減少價金或損害賠償。房屋漏水對購屋者日常生活造成不便，雖未必會影響房屋結構安全，但絕對會影響居住品質。買方最好在交易過程中就要詢問不動產經紀人員該屋之資訊，並要求詳實記載於「不動產現況說明書」，但因漏水多在連續下雨後，或入住一段時間後才能發現，故買方最好利用簽約前，多前往房屋勘查有無漏水問題，勿僅聽信不動產經紀業者單方面提供之資訊，即貿然簽約，以避免發生消費糾紛。

 

施工瑕疵：

施工瑕疵屬建築業者之預售屋糾紛態樣，建築施工品質多半要到完工後才能驗證見真章，買方與建商事先如未以契約明定相關建材、施工等，交屋驗收時，雙方會因看法不同形成爭議。惟有在契約中載明相關工程結構、工程安全、施工材料、施工天數、工法、排水、防漏、屋頂隔熱……等細節，才能避免爭議。

 

產權糾紛：

所謂產權糾紛係專指委建及合建制度下房屋所有權歸屬不明或所有權保存登記及移轉登記所發生之糾紛而言。不動產所有權或使用權所發生的糾紛皆屬之；包括產權不清楚、坪數不足、屋頂使用權與產權爭議、地下室使用權與產權爭議、法定空地使用權與產權爭議、建物不符容積率規定、停車位使用權、停車位面積等，皆屬之。

 

違約金：

在不動產買賣中，不管是買方或賣方違約，通常都有違約金的問題。在行政院消費者保護委員會公布的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，明定「違約金以不超過房地總價款百分之十五為限」，所以有些人就會拿著這個條文，主張若契約內的約定違約金超過總價15％，超過部分是無效的。

 

依據民法252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」法院還是有酌減違約金的權力，不過這並不代表上法院就一定能酌減違約金，而是需要看個案情節而定，過去也是有法院認為違約金並未過高，不予酌減的例子喔！

 

退費糾紛：

如主要包括定金返還、仲介「斡旋金」返還、賺取差價（差價返還）、服務報酬爭議（退還不合理之服務報酬）、逃漏稅捐（退還應由賣方支付之稅費）、有關稅費爭議（退還應由買方支付之稅費） 等六項。

 

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