「海砂屋」的定義為何？
27 May, 2025
問題摘要：
「海砂屋」雖非法律明文用語，然依實務操作及法院見解，氯離子超標且對結構安全造成影響者，即有可能被認定為海砂屋。建議不動產交易雙方於簽約前充分揭露並審閱氯離子檢測結果或屋況報告，若屬老屋亦可主動委託專業檢測機構鑑定，以避免事後爭議並確保居住安全。如社區住戶發現有結構剝落鏽蝕等疑慮時，亦應循合法程序召開會議、檢測、修繕或報請主管機關協助處理，避免拖延造成公共危險。
律師回答：
所謂「海砂屋」一詞，並非我國法律中明確定義的術語，而是一般民間對於使用未經脫氯處理之海砂所製成混凝土建築物的通俗稱呼。因海砂中含有過量氯離子，若未妥善處理即用於混凝土結構，容易造成鋼筋鏽蝕、混凝土剝落、結構劣化，嚴重時甚至可能導致建物耐震能力下降、結構破壞等安全疑慮。故「海砂屋」在一般理解上，即指混凝土中氯離子含量超過法規容許範圍，致有腐蝕鋼筋與結構耐久性疑慮之建築物。實務上若契約中對於「海砂屋」已有特定約定者，如買賣契約或不動產說明書明載氯離子含量標準、檢測方法或保證條款，則應優先依據契約解釋之原則判斷是否構成「海砂屋」。
海砂的作用影響程度，可以透過混凝土中之「氯離子含量檢測」為指標判斷。因而契約未特別約定時，法院實務通常採用技術標準來認定，即參酌內政部營建署頒布之《混凝土用氯離子含量容許標準》，建築完成日若早於民國87年6月25日者，混凝土中氯離子含量不得超過0.6公斤/立方公尺，87年6月25日以後興建者，則應符合較嚴格之0.3公斤/立方公尺標準。依經濟部標準檢驗局於104年1月修訂的CNS 3090「預拌混凝土」中水溶性氯離子最大容許值之規定：每1立方公尺中不得超過0.15公斤，如果超過此標準就稱為「海砂屋」，
倘超過上述標準，即使尚未出現明顯鋼筋鏽蝕等損壞現象，亦可能被認定為「海砂屋」，並成為買賣爭議、瑕疵擔保、解除契約或減價請求之依據（民法第354條）。
實務中對於海砂屋之辨識，除檢驗報告所載氯離子含量外，亦可觀察建築物是否有明顯外觀損壞徵兆，例如牆面或柱面水泥脫落、鋼筋鏽蝕裸露、樓地板裂縫明顯、天花板剝落、異常滲水鏽斑等現象，此等外觀雖非認定海砂屋之絕對依據，然確可為啟動結構安全評估之初步警訊。尤其在老舊社區、屋齡超過二三十年以上建築物，若所在地原為砂石開採或填海造地地區，當年建造工法未經現行標準審驗，則應特別注意結構安全與氯離子風險。
由於我國歷年曾有多起海砂屋爭議導致住戶提告求償或重建，實務上建議對於中古屋或老屋進行買賣、修繕、重建前，宜聘請專業結構技師進行結構安全鑑定，必要時亦應進行混凝土取樣檢測，以確認氯離子含量是否合格。尤其買方可要求賣方提供「不動產現況說明書」，並查明是否有結構補強、鏽蝕修繕或氯離子檢測紀錄，否則購買後發現有海砂瑕疵者，雖得依民法第359條以下規定主張物之瑕疵擔保責任，但若已逾除斥期間或無法證明其為重大瑕疵，亦將面臨舉證困難與損失。對於尚未明確定義海砂屋的社區，若管理委員會或住戶對建築物安全有所疑慮，亦可委託結構技師進行耐震能力與結構劣化評估，並據以決定是否進行修繕或重建。另在實際管理上，可考慮將「是否為海砂屋」之判斷標準與修繕或重建程序一併載明於社區規約中，作為後續處理參照依據。
-房地-房地買賣-房地瑕疵-海砂屋
(相關法條=民法第354條=民法第359條)
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