「現況交屋」是什麼？免除一切瑕疵擔保責任嗎？
27 May, 2025
問題摘要：
「現況交屋」不是免死金牌，它不是一句話就能讓賣方完全免責的條款，僅能就可視、可觸、可聞的「現況」作為參考條件，且須買方已明確知悉與接受。抽象與概括性的約定並無效力，賣方不能藉此掩飾屋況缺失，否則不僅要負民事責任，嚴重者還可能構成詐欺。對買方而言，購屋前務必詳閱契約、清楚檢視現況，必要時可要求補充條款或專業鑑定，避免落入「現況交屋」陷阱之中，確保交易安心與法律保障。
律師回答：
所謂的「現況交屋」在房屋買賣中並不是一項可以萬能免責條款，而是一種法律與實務中常見但極具爭議的約定。它的基本意涵是買賣雙方在契約中載明，買方同意依目前房屋的外觀與狀況來進行交屋，包含所有已存在的瑕疵。這種約定多數見於中古屋買賣，賣方為了避免未來被追究物之瑕疵擔保責任，常會要求在契約中加入「現況交屋」、「買方已詳閱並同意接受目前屋況」等條款。然而這樣的約定是否真能完全免除賣方的法律責任？
依照民法第354條與第355條的規定，出賣人應擔保買受人於危險移轉時所買的物品無瑕疵，瑕疵包含減損物之價值或通常效用或契約預定效用之狀況；但若買方於契約成立時已知瑕疵，則出賣人不負擔保責任。也就是說，只要賣方未故意隱瞞瑕疵，且買方已知或應知該瑕疵，原則上可免責。然而在現實實務中，賣方能否因為一條「現況交屋」條款就完全脫責，法院的見解卻是傾向「不行」。
這是因為「現況」到底是什麼，雙方可能有截然不同的認知。從法院實務來看，如現況交屋僅限於買方能以感官察知的瑕疵，例如用眼睛看、用手摸或用鼻子聞到的狀況，若是結構性、隱藏性或法律上違規的瑕疵，例如電梯未合法登記、天花板內部漏水、地下管線老化等，這些非一般買方可以發現者，即使簽有現況交屋條款，賣方仍需負瑕疵擔保責任。再者，若賣方明知房屋有重大瑕疵卻未揭露，即構成「故意不告知」，依民法第357條規定，不得主張瑕疵擔保免責。這也顯示現況交屋的效力其實是非常有限的。
許多買方在購屋時未特別注意這些法律風險，看到契約書中出現「買方已知悉並接受本屋現況」、「依現況交屋，賣方不負瑕疵擔保責任」等字樣，就認為這是理所當然，其實這些抽象用語在法律上不能單獨作為賣方免責依據。法院會要求瑕疵必須具體揭示，並載明買方已充分知悉，才可能構成有效的免責條款。舉例而言，契約中如果明確寫出「屋主告知北側牆面曾經滲水，已由專業防水公司修復，買方已檢視並確認接受現況，不得再因此主張解約或損害賠償」，此類條文較具法律效力。
因此，「現況交屋」雖為實務常見約定，但並不代表賣方可以因此推卸一切責任。尤其是當房屋存在無法輕易察覺的瑕疵時，若賣方未誠實揭露，甚至故意遮蔽或隱匿，仍可能因違反誠信原則與法定擔保義務而被追究責任。而對於買方而言，若在交屋後才發現房屋有結構損壞、漏水、電線老舊等瑕疵，則仍可依民法主張契約解除、減價或損害賠償，不因現況交屋條款而受限。
最妥當的作法，是在房屋買賣契約中，雙方盡可能清楚詳列各項已知瑕疵與處理方式，例如：陽台地板有隆起情形，雙方同意折價新台幣十萬元；樓上衛浴滲水已修繕完畢，賣方提供保固一年等，如此才能達成真正的風險揭露與合理分擔。同時，建議買方於購屋前委託建築師或結構技師進行屋況檢查，出具書面報告作為購屋依據。若有重大問題發現，亦可要求賣方修繕、折價或放棄購買，以保障自身權益。
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(相關法條=民法第354條=民法第355條=民法第357條)
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