什麼是「嫌惡設施」？買賣房屋時必須留意喔！
27 May, 2025
問題摘要：
「嫌惡設施」指的是對周邊環境和居民生活產生負面影響的公共設施，雖然這些設施往往具有公益性質，但因其特性會造成不便或不舒適。嫌惡設施可能影響居住的舒適度和生活品質，例如噪音、氣味等，然而除會影響房屋效用或契約特別約定外，不視為瑕疵。不動產交易過程中所主張的瑕疵，必須為買賣標的本體直接存在之缺陷，且確實影響其交易價值或效能者，方可成立法律上之瑕疵擔保責任。倘所主張者為附屬設施、環境設施、社區設備或外部公設等非直接構成買賣標的之部分，即須更為嚴謹地從法律與科學層面加以認定，始能作為法律主張之基礎。買方如認有此類爭議，除應保留現況照片、書面紀錄及鑑定報告等佐證資料外，亦應於法定期間內提出通知並主張權利，以確保法律救濟之效益。
律師回答：
在判斷房屋是否具有法律上的瑕疵時，應考量瑕疵是否確實存在於買賣標的物的本體之內，並對其價值、通常效用或契約預定效用造成減損。
惟實務上，房屋價值的影響因素繁多，並不僅限於物理或結構層面之問題，尚包括裝潢狀況、屋況維護、占有情形、樓層高度、採光、景觀、社區設施、社區氛圍等，此外，亦涉及買賣雙方的主觀因素如對物件的喜好、急迫購屋或出售之需求、議價能力與經濟條件等。因此，即便同棟大樓不同樓層之房屋存在價格差異，亦無從逕認該差異係由某一特定設施或因素所造成。即使同棟建物不同樓層的房屋交易價格有異，惟該價格差異是否與設置於屋頂之中繼水箱設備存在關聯，仍須個案具體釐清，難以一概而論。
兩造之間的買賣契約所標的者為整體不動產本身，如其所謂瑕疵若係存在於非屬買賣標的範圍之附屬設施者，自難認定該設備之存在即構成法律上物之瑕疵。倘設施未直接影響買賣物本體的安全性、效用或價值，即難以構成法律上可主張解除契約或減少價金之瑕疵主張。
總而言之，不動產交易過程中所主張的瑕疵，必須為買賣標的本體直接存在之缺陷，且確實影響其交易價值或效能者，方可成立法律上之瑕疵擔保責任。倘所主張者為附屬設施、環境設施、社區設備或外部公設等非直接構成買賣標的之部分，即須更為嚴謹地從法律與科學層面加以認定，始能作為法律主張之基礎。買方如認有此類爭議，除應保留現況照片、書面紀錄及鑑定報告等佐證資料外，亦應於法定期間內提出通知並主張權利，以確保法律救濟之效益。是否還需要我補充關於「嫌惡設施」與價格貶損的其他判例說明？
依據民法第354條之規定，物之出賣人對於買受人負有瑕疵擔保責任，應擔保其出賣之物在危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。若該物之減少程度無關重要者，則不構成法律上的瑕疵。至於買受人是否可以主張解除契約或減少價金，則須進一步依民法第359條及第360條判斷。倘若瑕疵之存在達到足以影響契約標的之預定使用效能或交易價值，則買受人得依第359條規定解除契約或請求減少價金。惟若解除契約顯失公平，則買受人僅得請求減少價金；若係出賣人所保證之品質不符，亦得主張損害賠償，出賣人故意不告知瑕疵者亦同。
什麼是「嫌惡設施」呢？是否為法定瑕疵？
實務上另一常見爭點，也就是所謂「嫌惡設施」，其指的是雖具備公益性質且為公共利益所設立的設施，卻可能對居民的生活品質或安全造成不良影響。嫌惡設施的判斷具有相當主觀性，因為每個人對於所謂「不便」、「干擾」、「不舒服」的感受皆不同，但大致上，若某一設施使得附近住戶普遍感到抗拒、不願居住於該設施周圍，並且影響到住宅的實際使用或交易價值，就可能被法院或不動產專業人員認定為嫌惡設施。
常見的嫌惡設施包括焚化爐、殯儀館、墓園、污水處理廠、高壓電塔、加油站、變電所、精神病院、垃圾場、收容所等，這些設施雖屬合法設置，並非違法建築或違章工廠，卻常因氣味、聲音、視覺、心理影響等因素，使得購屋者望而卻步，甚至要求調降購屋價金或解除契約。
嫌惡設施對房價的影響區域通常為距離300公尺內，房價差異可能達5%至25%，若區域內購屋者普遍將此類設施視為影響購屋意願之因素，其反映在價格上的貶損更具顯著性，然而也有例外情況，例如醫療院所，曾經因傳染病風險而被認為是嫌惡設施，但隨著醫療環境改善、人口老化及就醫需求增加，反而使得醫院成為高齡者購屋時的優先選項，因此嫌惡設施的認定亦會隨社會結構與科技進步而轉變。
所謂「嫌惡設施」指的是具備公益性質，可以達成為民服務目的，但卻會對民眾生活品質、生命安全造成不良影響的公共設施。嫌惡設施在認定上較為主觀，因為對每個人來說，所謂「干擾」、「厭惡」的感覺都不相同，但一般而言，只要對周遭住戶造成不便、不舒服的設施或建築，以至於附近住戶都不希望這些公共設施設置在住家旁邊，這樣都會被認定屬於嫌惡設施，因之，因為不是對於房屋的物理狀態的限制或防礙，難認損及房屋效用。
因之，在房屋附近存有嫌避之場域或裝置例如中繼水箱、變電箱(塔)、配電室、基地台等，司法實務上多採取嚴格之標準認定是否為瑕疵，認為不構成瑕疵者。
依民法第354條至第360條規定，若出賣人未揭露重大資訊，致使買受人於契約成立時無從得
知，並構成減損使用效益或交易價值之瑕疵，即屬法律上之物之瑕疵。嫌惡設施多涉及心理主觀因素，除非當事人有特別約定者，或損及房屋效用之可能，法院通常會審酌該設施對於房屋效用的影響，原則上不是瑕疵。
此外，關於電磁波是否屬於瑕疵亦有實務見解可資參考。若買方所主張的瑕疵為建物周邊變電箱可能產生的電磁波，則應依科學客觀數據檢驗其強度是否達成對人體健康或生命財產安全造成實質威脅的程度。該經由台灣電力公司人員實地測量，結果顯示屋內電磁波強度皆低於1毫高斯，遠低於環保署所訂之電磁波暴露參考值833毫高斯，法院據此認定該變電箱所釋放之電磁波並不構成對人身或財產安全的危害，自不構成法律上的瑕疵。
惟各該樓層房屋之內部裝潢、占有情形、買賣雙方主觀好惡、有無急於買賣之需求、經濟能力及洽談能力，則均不相同。是系爭大樓不同樓層房屋之交易價格有所差異，尚非違常，縱有差異亦未能逕認與系爭中繼水箱設備相關(臺灣高等法院107年上字第1142號判決參照)】、兩造就系爭契約之買賣標的物為系爭不動產，非系爭中繼水箱設施，亦有系爭契約附卷足憑，則本件原告所主張之「瑕疵」即系爭中繼水箱設施，既非存在於系爭房屋之「本體」，即非「存在於買賣標的物之缺點」、系爭變電箱之電磁波強度，經台電公司於104年4月1日派員測量，於系爭房屋內量測值皆小於1毫高斯，符合行政院環保署所規定之833毫高斯，此亦有台電公司新竹區營業處函覆在卷可稽，足見系爭變電箱之電磁波，不致對生命、健康、財產安全形成威脅之虞(嘉義地院106年簡上字第53號判決參照)
由此可知，對於是否成立物之瑕疵，實務上相當重視是否具備客觀的減損事實或法律上瑕疵認定基準，而非僅憑主觀認知或感受。例如即便變電箱、基地台或中繼水箱等設施在心理層面上對買方造成不安，但如無科學根據佐證其對健康構成威脅，或無證據顯示其明顯影響房價或實用功能，通常難以據此主張法律上的瑕疵存在。此亦反映於民法第354條之規範，所稱瑕疵，必須為在危險移轉時即存在，且足以減損價值、效用或契約約定用途之缺陷。至於買方是否得解除契約或請求減少價金，尚須再依民法第359條及第360條檢視解除是否顯失公平，出賣人是否保證品質，以及其是否故意不告知瑕疵等情節而定。
關於仲介責任
按不動產說明書解說之目的，在於使交易相對人，經由不動產經紀人員之說明，得就交易不動產之權利關係、使用現況、瑕疵情形、交易條件及周邊環境等充分理解，並為全面考量後，始決定是否成立不動產買賣契約。因此，詳實之不動產說明書內容有助於提供買、賣雙方充分之物件資訊，以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程序，以避免日後滋生糾紛或造成買受人之損害。復按不動產說明書不得記載事項第5點規定：「不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。」旨在於落實不動產經紀業者克盡善良管理人之注意義務，並據實調查交易標的之相關資訊，以避免業者便宜行事，影響交易當事人權益。
(內政部105年4月15日內授中辦地字第1050412476號函)
不動產經紀人員在執行業務過程中，負有向與委託人交易之相對人說明不動產說明書內容的義務，依據不動產經紀業管理條例第23條規定，此一說明義務並非形式程序，而是為保障交易雙方權益的實質措施。說明書必須於提供解說前，經委託人簽章，確保委託人明確解不動產之現況與周邊環境。
不動產說明書的應記載事項中，第四項「其他重要事項」更明確規定，需載明標的物周邊環境資訊，內容須依據都市計畫地形圖或其他電子地圖標示，並應在圖面中標示出以房屋為中心半徑三百公尺範圍內之重要環境設施。這些設施包括：公有或私有市場、超級市場、各級學校、警察機關（如分駐所、派出所）、各級行政機關、體育場館、醫療院所（醫院）、飛機場、台電變電所用地、高壓電塔或高壓電線、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰存放設施、垃圾掩埋場或焚化場、明顯可見的私人墳墓、加油站、瓦斯行或瓦斯場、以及葬儀社等。此舉主要是因為上述設施有可能構成「嫌惡設施」，即雖然具有公共服務功能，但其存在可能對生活品質、環境舒適度或心理接受度造成不利影響，因此在買賣不動產時，極可能影響買方的交易意願或出價條件。
依據不動產交易實務，嫌惡設施一旦鄰近住宅，可能造成房屋價值下降、流通性降低等實質損害，因此應由經紀人詳實揭露，避免買方於交易後方才知悉，造成爭議或損害。至於不動產說明書的目的，即是為讓交易相對人能夠在簽約前，充分解所購不動產的各項資訊，包括產權登記現況、實際使用情形、瑕疵紀錄、交易條件與周邊環境等，以利作成全面、正確且明確的交易判斷。說明書的具體資訊揭露機能，不僅保護買方，亦有助於賣方減少糾紛風險，促進交易程序透明、順暢完成。此制度設計亦落實經紀業者應負之善良管理人注意義務，要求經紀業者須據實調查交易標的之相關資訊，並如實記載於說明書中，確保消費者權益之實現，如有違反者，仲介必須依不動產經紀業管理條例第26條負損害賠償責任。
-房地-房地買賣-房地瑕疵-嫌惡設施
(相關法條=民法第354條=民法第359條=民法第360條=不動產經紀業管理條例第23條=不動產經紀業管理條例第26條)
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