常見的不動產糾紛有什麼類型？

11 Sep, 2024

問題摘要：

土地糾紛或不動產糾紛的幾個常見問題及其法律處理方式。首先是瑕疵擔保責任，指出在房屋買賣中可能存在的權利或物品瑕疵，買方可以根據民法的相關規定要求解約、減少價金或請求損害賠償。其次是拆屋還地，當土地或房屋被他人非法占用時，可以依據民法規定要求返還或拆除，並恢復原狀。再來是共有關係的問題，討論了共有物的管理與分配，包括停車場使用權、收益分配、改良費用等事項的協商與契約訂定。接著是分割訴訟，解釋了如何透過法院訴訟方式終止共有關係，特別是在無法達成協議時，可以請求法院裁定分割共有財產。最後是塗銷抵押權，在不動產交易中常見的抵押權問題，及其對買賣雙方的影響，以及解除抵押權的程序與權利。

律師回答：

關於這個問題，不動產交易手續複雜，市場及相關訊息蒐集不易，一般人無法從公開的市場中取得信賴的資訊，造成消費者需親自訪查，或透過相關專業人士等，方能獲得有效的訊息，供作協商與決策的依據。因此，消費者在資訊的不流通與非透明化的情況下，易產生資訊不對稱的問題，不動產交易糾紛因而發生。房屋共同持有發生糾紛怎麼辦？買屋時的瑕疵擔保有時效嗎？共有物分割訴訟的效力如何？不動產糾紛又稱為【土地糾紛】與【房屋糾紛】，一般常見的糾紛有「瑕疵擔保責任」、「拆屋還地訴訟」、「分割訴訟」、「共有關係」、「塗銷抵押權」等，釋例如下：

瑕疵擔保責任

此類型常見於買屋糾紛，可分為「權利瑕疵擔保」及「物之瑕疵擔保」責任兩種。

物之瑕疵擔保責任：

物之瑕疵指的是房屋本身存在品質上的問題，如漏水、結構不穩、房屋未符合約定用途等。賣方應對此擔保房屋符合其通常效用和約定品質。

依照民法第354條第1項，賣家對於買家必須負擔物之瑕疵擔保責任，也就是賣家須要向買家擔保，出賣物不會滅失或出賣物不會減少價值。而賣家所負擔的擔保責任只持續到危險移轉時，而危險移轉通常來說是指交付時。當買主發現房屋有瑕疵時，須馬上通知出賣人並可訴訟請求減少價金或解除契約，以及請求債務不履行的損害賠償。

權利瑕疵擔保責任：

權利瑕疵指的是買受人因為賣方未披露相關資訊，導致所購房屋的權利受到限制。例如，房屋在出售前已被設定抵押，但賣方未告知買方，這種情況屬於「權利瑕疵」。依據《民法》規定，買方可以向賣方主張解除契約、要求違約金或損害賠償。

「物之瑕疵擔保責任」：則指賣方應擔保將其交付給買受人時，買賣之物有符合約定的品質，且符合這樣物品的通常效用，常見的爭議例如買到凶宅、有嚴重漏水情形等，買家視情形可以請求解約或減少價金，或是請求債務不履行的損害賠償。

拆屋還地

土地被他人侵占利用蓋房舍或種植作物，或者是隔壁房屋蓋違建使用到我們家的牆壁該怎麼辦呢？鄰居越界建築，可以打拆屋還地的訴訟來回復原狀，依民法第767條規定，請求除去現有的侵害或採取防止措施。

此時可依民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」來請求拆屋還地，或是排除侵害，制止對方的侵害行為並且回復原狀。

這條法律明確規定了所有人在面對他人侵占或妨害其土地所有權時，可以採取的法律行動，包括：

請求返還土地：針對無權占有或實際侵奪其土地的行為。

請求除去侵害行為：針對妨害所有權的具體行為，如違建。

請求防止未來的侵害：針對可能對所有權造成威脅的行為。

在提起訴訟前，建議您收集相關證據，例如土地所有權狀、測量報告以及影響範圍的照片等，以便在訴訟中證明您的所有權受到侵害。房屋坐落之基地部分逾越地界，無權占用到鄰地所有人之土地，土地所有人依民法第767條第1項規定，起訴請求拆屋還地；房屋所有人則主張對方之權利行使是「權利濫用」。這裏有關法律條文分別為民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。有妨害其所有權者，得請求除去者。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

共有關係

共有物管理：

房屋、土地跟人共有的情形下，為了更有效的利用閒置的房地產，可以和其他共有人訂定分管契約，來約定管理方法。在房屋或土地等不動產共有的情況下，若共有人希望合理利用財產，管理和收益的分配都需要共有人協商一致，這可以透過「分管契約」進行約定。

民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」共有物使用、收益乃是本於應有部分而為之，乃由民法第818條規範。若係針對共有物之全部部分或特定部分為使用、收益，以及保存、改良者，原則上須視共有人間是否另有契約約定（分管契約）。倘無約定者，該管理之同意門檻則為，須共有人人數＞1/2並其應有部分合計＞1/2同意，或應有部分合計＞2/3即可

比如作為停車場，由其中一個共有人經營

使用收益分配（停車場的營利該怎麼分）

改良行為費用負擔（為了作為停車場，需要整地、配置機台、場地壞掉須修繕等等，誰來出錢）等事項

分割訴訟：

當共有人對共有財產的管理或處分無法達成共識時，最根本的解決方法就是提起「分割訴訟」。這可以終止共有關係，使每位共有人獲得明確的財產份額。常見的情況包括土地分割或遺產分割，尤其是代數繁多的共有情形，往往無法透過協商達成一致。

處分共有財產時需要得到其他共有人同意，綁手綁腳，處處受限；而要終止共有關係，最根本的方法就是請求分割，將所有權單純化。常見的有土地分割及遺產分割，當共有人無法就分割方法達成協議的時候，可以用訴訟方式請求法院裁判分割。

請求分割是終止共有關係最根本的方法，如果不能協議分割，可以訴請法院裁判，法院裁判具有形成效力。分割共有物，可以透過協議約定的方式分配，稱為「協議分割共有物」。

但如果無法達成一致共識，尤其共有狀態維持了好幾代，或因為各種原因共有人間越來越多，彼此可能根本不認識，類似這種達成共識確實有難度時，就很需要透過法院的介入，向法院提起分割的訴訟，最後由法院判決如何分割，稱為「裁判分割共有物」。

民法第823條：各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

民法第824條：共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

塗銷抵押權

「抵押權」意思，指的是把不動產作為借錢擔保的權利，例如買房時，向銀行申請的房貸，銀行都會要求要在不動產上設定抵押權，其主要目的是如果借款人沒有按期還款，銀行就可以實行抵押權，聲請法院拍賣不動產抵債。(民法第860條、民法第861條)

常見於買賣房屋或土地時，發現買賣標的物上設定有抵押權，抵押權會附隨於房屋或土地移轉給買受人（也就是俗稱的「揹胎」），所以時常會影響該標的物本身的價值和買受人的購買意願，如果該抵押權已經清償，買受人可以要求先將該抵押權塗銷，再取得所有權登記，才不必提心吊膽怕哪天有人會來查封房產。

抵押權的從屬性與舉證責任：

抵押權作為擔保物權，必須以擔保債權的存在為前提。如果擔保債權未發生或已清償，抵押權將隨之失效，即便登記仍在，也屬無效。若抵押人主張抵押權應該塗銷，抵押權人需承擔舉證責任，證明債權仍然存在。

最高法院103年度台上字第393號民事判決：「確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任。抵押權為擔保物權，以擔保之債權存在為前提，倘擔保債權並未發生，抵押權即失所附麗，縱有抵押權登記，亦屬無效，抵押人得請求塗銷。而一般抵押權成立上之從屬性，僅關乎該抵押權之效力，且當事人為借款債務設定一般抵押時，先為設定登記，再交付金錢之情形，所在多有，自不得因已為設定登記，即反推已交付金錢或指已交付金錢為常態事實，故抵押人主張借款債權未發生，而抵押人予以否認者，依首開說明，仍應由抵押權人負舉證責任。」

抵押權消滅的時效問題：

在債權時效到期後，抵押權人仍有5年的時間行使抵押權，若未行使，抵押權將永久失效。一般債權請求權時效，依民法第125條規定為15年。而依民法第880條規定：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，5年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅」，所以抵押權在債權時效屆滿後5年內，仍可以實行，若未予實行，則抵押權消滅。