前屋主欠繳管理費，管委會可依規約向受讓人追討管理費嗎？
06 Jun, 2025
問題摘要：
即便社區規約明訂房屋受讓人需負擔前手積欠之管理費，若無證據證明新屋主於購屋時已知該規約並同意遵守，管委會不得據此向其請求清償所欠款項。此項債務仍應向前手請求，並應透過催告、支付命令或訴訟等程序追討。對而言，若管委會無故向其請求，甚至採取消極處分如停用公共設施、公告催繳，則可能構成侵權或違法，得依民法提起損害賠償請求。因此，管委會不可依規約單方主張向房屋受讓人催討前屋主所積欠之管理費，買受人亦毋須無端承擔非其所生之債務。惟為避免交易糾紛，建議買賣雙方應於簽約前詳閱社區規約、清查欠費紀錄，並於契約明訂費用分擔機制，以明確界定風險與責任，避免因資訊落差或規約誤解而陷入法律爭訟。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈買賣實務中，常見新買受人於繼受房屋後遭管委會追討前手所積欠的管理費，尤其當社區規約中明訂「房屋的受讓人對於出賣人積欠管理費負有繳納義務」時，更讓受讓人不知是否應依該規約償還前屋主所欠債務。以本案為例，積欠世紀大樓社區萬元管理費後，將房屋賣給並完成所有權移轉登記，管委會欲依規約向催繳所欠管理費，是否有法律依據？
民法第799-1條第4項規定，區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；若係其他約定，僅在特定繼受人對於約定內容「明知或可得而知」時，方具有拘束力。此外，公寓大廈管理條例第24條第1項亦規定，繼受人應於繼受後遵守原所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。儘管條文文字似乎賦予規約對繼受人拘束力，然而其範圍僅限於繼受後所生的管理、使用及社區關係事項，例如管理費的「計算方式」、公共設施的「使用規範」，並不包括前屋主已發生的個別債務。
「區分所有權人之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之繼受，係對其繼受後所生之權利義務予以承擔，並非繼受前手已發生之債務。」
公寓大廈管理條例第二十四條規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所訂之一切權利義務，係指依條例或規約所訂於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項再權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內。再者，依現行法規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事，並無公示方法，若將此義務強加於後手區分所有權人，會讓一般交易之第三人遭受不測之損害，亦會對法院拍賣程序造成不利之影響，減低有意承買者之意願，導致抵押權人無法充分受償，妨害經濟發展和資源之利用。
(臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號)
按區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第二十四條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務（臺灣高等法院暨所屬法院八十九年法律座談會民事類第二十三號研討結果參照）。故縱令規約規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費。九十二年行政院送立法院審議之公寓大廈管理條例修正草案第二十四 條第一項條文為：「區分所有權之繼受人應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」其立法說明略謂：將「繼受」修正為「遵守」，並於「一切權利義務」下增列「事項」文字，以資明確云云。顯然，修正條文非但未變更繼受人之權利義務，抑且更為明確的將「繼受」改為「遵守」，使不致生語義之紛擾。至於其餘文句則係九十二年五月二十六日立法院審查會朝野協商所增訂，觀其所增文句之文義內容，亦不足以變易繼受人應於「繼受後」「遵守」 原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務。
(臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號)
亦即，已具體發生的管理費積欠，屬於前手的民事債務，應由其負責清償。從債權法的基本原則出發，「債之相對性」亦強調債權債務關係僅拘束雙方當事人，無涉第三人，管理費之請求權亦然。
因此，即使規約明定由受讓人負擔前手債務，若受讓人並未在買賣契約中明確承諾承擔該債務，或未能證明其於購屋時「明知或可得而知」該條規約內容，即不得對其發生拘束力。尤其現行法並未賦予管委會揭露欠費資料之法定義務，亦無設置任何公開查詢平台，一般買受人難以事前得知前手是否積欠管理費，如強令其負擔，顯非合理，反有可能違反誠信原則及交易公平原則。此外，若此種「前手欠費由後手負責」之規約條款被廣泛援引，亦將對強制執行與不動產拍賣制度造成重大衝擊。
因潛在買受人難以預估實際交易後將負擔多少舊債，可能導致投標意願大幅降低，致使法院拍定流標、抵押權人求償困難，進而妨礙市場流動與司法資源利用，並非立法所樂見。至於是否因繼受時間早於或晚於公寓大廈管理條例第24條修法（民國93年1月2日施行）而有所不同？答案是否定的。無論繼受時間點為何，區分所有權之繼受人皆僅需對其「繼受後所生之權利義務」負責，對前手既已發生之管理費債務不負連帶責任。若規約欲拘束繼受人，必須使其於繼受前「明知」且「表示同意」，否則不得當然拘束。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=民法第799-1條=公寓大廈管理條例第24條=)
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