前屋主欠了一屁股社區債務，需要我來還嗎？
06 Jun, 2025
問題摘要：
原則上新屋主對於前屋主所積欠的管理費、分攤費用、不當得利或因專有部分瑕疵導致的損害賠償，均不當然負責，這些屬於債之相對性原則下的個別債務，應由當事人自行承擔，不隨不動產移轉而移轉。
律師回答：
關於這個問題，購買公寓大廈的房屋後，若發現前屋主積欠大樓管理費、未分攤的電梯更換費，甚至其專有部分因漏水導致樓下住戶房屋毀損而衍生的修繕責任，身為新屋主是否需要負擔這些過往的債務，是許多購屋者常見的法律疑慮。從公寓大廈管理條例與民法的相關規定來看，對於這些問題，應該區分不同性質的債務與義務，才能釐清是否屬於新屋主應負責的範圍。
首先，關於大樓管理費與共有部分修繕費，依公寓大廈管理條例第10條規定，共有部分的修繕與維護費用應由全體區分所有權人按其應有部分比例分擔，若係個人可歸責事由導致之修繕責任，則由該區分所有權人單獨負擔。
第12條亦進一步指出，共同牆面或樓地板之維修費用，原則上由上下層或左右雙方共同負擔，但如能證明係因某一方可歸責事由所致，則由該方單獨負責。這裡可見，若前屋主的專有部分漏水導致樓下住戶房屋損壞，且有明確證據證明為前手使用不當所致，則該筆修繕責任屬於前手的個人債務，不應由新屋主承擔。
然而，若交易時已知此損害事實且未在買賣契約中加以排除，或新屋主已知情卻未處理，亦可能於道德上或部分實務上被要求協助修繕，尤其是若樓下住戶主張持續受損，則修繕義務可能已轉化為現時義務，不再純屬前手之責任。
再者，關於前手積欠的管理費與電梯更換等共有部分的特別修繕費，應依債之相對性原則判斷是否構成新屋主應負責的債務。公寓大廈管理條例第24條規定，區分所有權之繼受人應遵守原所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，但此「遵守」並非「承繼」既已發生的金錢債務。
已經具體發生的管理費或修繕分攤義務，係特定時點的債務關係，應由當時的區分所有權人，也就是前手負擔，並不因物權讓與而轉移至新屋主，縱然社區規約中曾有「由後手繼承前手欠繳費用」的條款，亦須後手於購屋時明知或可得而知，並同意承擔，始能發生拘束力。換言之，單憑規約並不足以當然拘束繼受人，仍需有知悉與同意的證明。
至於民法第826條之1第3項自98年增訂以來所引發的爭議，即受讓人是否對於讓與人基於共有物使用、管理或其他情形所生負擔應負連帶清償責任，實務見解尚未一致。部分法院認為公寓大廈之共用部分亦屬民法所稱「共有物」，因此新屋主對於前手積欠之管理費、修繕費等仍須負連帶責任，尤其係透過法院拍賣或其他強制取得者；但另有見解則認為區分所有建築物應優先適用公寓大廈管理條例，既無明文規定新屋主負前手債務，則不得擴張解釋。現行司法實務大多數仍採否定說，除非有特殊情況證明新屋主已承諾或知情，否則不負清償責任。
因之，真得要負責部分，就是如果前任時期已經用完基金，新屋主必須因此可以負擔更高的管理費，此時新屋主負擔乃係新的管理費義務，並非舊有義務，正如所有不當得利或漏水責任，新屋主所負擔永遠是繼受後新生的債務。
然而，在購屋實務中，因房仲或賣方未揭露相關欠費，致新屋主入住後始知有大量積欠款項或損害爭議，易引發不必要的訟爭或鄰里關係惡化，故在簽訂買賣契約前，建議買方務必主動向管委會確認前屋主管理費繳納狀況及社區是否已有修繕決議，並可要求賣方出具無欠費證明或於契約中約定如有未繳應由賣方全額負擔並自價金中扣除，同時查閱大樓規約內容，特別是對於繼受人責任是否有異常約定之條款加以審慎評估，以免落入無端代償的風險。因此，雖然法律大致上保障新屋主不須為前手債務買單，但唯有事前做好調查與契約安排，才能真正守護購屋人的權益，避免未來因不當繼受債務而陷入訴訟糾紛。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=民法第826-1條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第12條=公寓大廈管理條例第24條)
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