前手所積欠的不當得利或其他費用，後手是否負有償還之義務？

06 Jun, 2025

問題摘要：

原則上繼受人不當然負擔前手所積欠之不當得利與管理費，除非其明知且同意承擔，或法院依民法第826條之1第3項認為繼受人應負連帶清償責任者除外。因此，在交易階段落實「查詢義務」與契約保障機制，對買受人而言至關重要，也是避免日後訟爭之關鍵。

律師回答：

關於這個問題，在公寓大廈買賣與權利繼受的法律關係中，經常出現前手所有權人因不當使用或違反規約所產生的費用問題，例如未經許可加蓋、違規占用公共空間、未繳管理費或被請求不當得利等情形。當這些爭議尚未解決或款項尚未清償即發生權利讓與，新取得建物的繼受人是否有義務繼承前手所積欠的不當得利或管理費等費用，便成為法律上極具爭議之焦點。

依公寓大廈管理條例第24條規定，區分所有權人之繼受人，應於繼受後遵守原所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。然此一規定被認為僅適用於繼受人自取得不動產起向後所生的社區權利義務，例如管理費之計算方式、共用部分之使用限制、會議表決比例等，並不包括前手所積欠、且於轉讓前即已具體發生之金錢債務。故如管委會主張新買受人應繳納前手所積欠的不當得利、違規使用賠償金或過去年度管理費，即違反債之相對性原則，原則上應向原區分所有權人請求，繼受人不負連帶責任，除非其已明知或於契約中承諾承擔。

至於規約中如有「前手所欠管理費應由後手負擔」等條款，依民法第799-1條第4項規定，區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人原則上應受拘束；但如屬其他約定，須特定繼受人對該內容明知或可得而知者方有效。也就是說，只有在繼受人知悉該規約並接受者，該負擔條款才可能對其發生效力，否則僅拘束原所有權人，不得對抗繼受人。因此，單純將規約張貼於公告欄、或登記於地政機關但無證據證明繼受人曾查閱者，實務上多採不拘束說。

93年法律座談會民事類提案第13號決議如下：「一、採否定說。二、按區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第二十四條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務(臺灣高等法院暨所屬法院八十九年法律座談會民事類第二十三號研討結果參照)。故縱令規約規定前手積欠之管理費(已發生之債務)應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費。」。

然而，自民法於98年修正增訂第826條之1第3項後，引發實務上對繼受人是否應對前手所積欠之管理費或不當得利負連帶清償責任的全新爭議。該條規定：「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔，連帶負清償責任。」此規範原屬針對一般共有物交易，是否適用於區分所有建築物（即公寓大廈）尚有爭議。支持適用者主張，公寓大廈之共有部分與基地係屬全體區分所有權人按應有部分所共有，與民法所稱「共有物」無異，故民法第826條之1之規定亦應準用，受讓人即使無主觀惡意，仍應對前手基於共有物使用、管理而生之費用（如修繕費、管理費、占用費）負連帶清償義務；尤其中拍定人透過法院強制執行取得標的者，其應知前手積欠費用風險性更高，更應負連帶義務。

法院拍賣公寓大廈區分所有人之建物及基地之權利，拍定人就債務人欠繳之管理費，是否須與債務人負連帶清償責任？

自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節「共有」，區分所有建築物所有人之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定，惟該規定中並無受讓人應就前手欠繳之管理費應連帶負責之規定，僅於第799條之1規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。該規定與公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿，而實務上向來均認為公寓大廈管理條例第24條第1項係指規約對於繼受人發生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編，頁105-107、93年法律座談會民事類提案第13號、司法院司法業務研究會第49期研究專輯第30則），故拍定人不須就債務人欠繳之管理費，負擔清償責任。

(臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號)

拍定人係透過法院查封拍賣程序取得不動產，應可查得前手欠費事實，基於民法第826條之1第3項，即應負連帶責任。反對適用者則認為，區分所有建築物所有人間之法律關係應專以公寓大廈管理條例及民法第799條至第800條之1為準，因該條節係專為區分所有建物量身打造，其規範應優先適用。該法與民法第四節之一般共有制度不同，應避免適用一般共有物處理機制擴張至區分所有建築物所有權之爭議，否則將不當加重繼受人義務，破壞交易安全。此說法於實務法律座談會及多數法院見解中占主流地位，認為若無明確證據證明繼受人知悉且同意承擔，則不得主張其須負擔前手積欠之費用。

臺灣新北地方法院三重簡易庭103年度重簡字第22號民事判決：「對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，自不在前開法條規範範圍內…被告蕭如雲無庸繼受其前手即被告吳文吉所積欠自95年1月起至102年9月止之管理費共計126,015元，…4.再查，系爭管理費係因區分所有權人之共有部分因使用、管理或其他情形所生之負擔，且本件被告蕭如雲係藉由本院強執執行拍賣程序自被告吳文吉受讓系爭建物之專用部分、共用部分及基地之應有部分，是被告蕭如雲就被告吳文吉對於系爭建物之共用部分所生系爭管理費之負擔，依民法第826條之1第3項規定，自應負連帶清償責任…是被告蕭如雲於應買前本即可查明得知其前手即被吳文吉尚對原告積欠系爭管理費用之情，其仍然投標應買，自有願意連帶承擔本件管理費用之意無訛。是原告依據民法第826條之1第3項請求被告蕭如雲與被告吳文吉連帶給付系爭管理費，尚屬有據。」

因此，在實務上產生了兩條併行的判斷軌道：若單純依公寓大廈管理條例與區分所有建物專章法理，繼受人原則上不繼承前手債務；但若從民法第826條之1出發，且係因共有部分使用或管理所生負擔者，有可能成立連帶清償責任。

因此，對於新取得公寓大廈物件的繼受人而言，應對物件過往使用情形與債務記錄進行完整查核，包括查詢管委會是否有前手積欠管理費、不當得利、違建拆除費或使用補償金等歷史資料，並於買賣契約中約定由賣方負責清償未繳費用或於價金中直接扣除，以確保自身不被追索。