管理費請求權的消滅時效多長？
06 Jun, 2025
問題摘要：
管理委員會對區分所有權人所主張的管理費請求權，若屬按月、季或年繳之定期管理費，依法即為民法第126條所稱「定期給付債權」，應適用五年之消滅時效；若為一次性修繕費或其他單筆性質費用，則屬一般債權，應適用十五年消滅時效。管委會若未於時效期間內主張並採取法律行動，將可能喪失請求權，應特別留意。建議社區應定期清查欠費名冊、完善財務制度，並依法催繳及保存中斷時效之相關紀錄，以確保社區資源之有效運用與全體住戶之權益。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈的運作中，管理費的徵收是維繫公共設施正常運作及日常維護之財務基礎，區分所有權人對管理委員會負有依比例繳納管理費的義務，這種繳納義務的法律性質，屬於民法上的債權債務關係，亦即管理委員會對區分所有權人所持的管理費請求權，屬於「金錢給付之債權」，依法應受「消滅時效」制度規範，若超過時效期間未行使，即喪失勝訴權。公寓大廈管理條例第10條與第18條明定，管理費來源之一為區分所有權人依會議決議繳納，並用於共用部分之管理、維護與修繕等事項，具有定期、持續、可預期的特性。
實務上，管理費多以月繳、季繳或年繳為慣例，依民法第126條規定：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅」，管理費即符合「一年或不及一年」之定期給付債權特性，故屬於適用五年短期時效之範疇。換言之，管理委員會對每一期管理費的請求權，自該期應繳納日起算五年內未經催告、起訴或其他中斷時效之事由，即歸於消滅。
舉例而言，若某住戶於2019年1月至6月期間未繳管理費，管委會若遲至2025年7月始提起訴訟，即已超過五年時效，法院將不予支持其請求，除非期間內曾有中斷時效之行為，如寄發存證信函或聲請法院支付命令。
此一時效適用不論是否於區權會規約中另有管理費遲延處理機制之約定，皆屬民法強制適用之法律制度，不得任意排除。若管理費為一次性徵收，例如針對特定工程（如電梯汰換）所分攤之修繕費，因無定期性質，則依民法第125條規定以15年為消滅時效期間，除另有契約約定或法律明文規定者外，原則上自應繳日或繳納通知發出日起算15年內可主張。
實務上常見管委會對長期未繳管理費之住戶提起訴訟請求時，因未留意個別期數之時效問題而全數求償，致法院僅認定近五年內期數有效，舊期數即使住戶並未主張時效抗辯，亦有法院主動依職權判決不予支持者。管理委員會應具備此一法律知識，對於積欠管理費之住戶應及時追討，並保存催告證明或與住戶簽訂還款協議等，以中斷時效，避免請求權喪失。
此外，若住戶長期欠費，甚至高達數年之金額，除民事請求外，公寓大廈管理條例第21條亦提供法院判決機制，第22條更進一步規定對於經強制執行後仍再度積欠達其房屋總價百分之一者，得依決議請求法院命其遷離或強制拍賣房屋，此為防堵長期惡意欠費之制度設計，惟前提仍為依法提起請求，並不受時效限制之情形下方可運用。
因此，為有效管理社區財政並確保管理費徵收之順利，管理委員會應每年定期稽核帳務，對逾期未繳案件即早進行催告與處理，並應掌握五年短期消滅時效之起算點與中斷方式。特別提醒，雖有部分住戶於購屋時即已積欠多年管理費，但若買賣契約未約定由新買受人承擔，管委會原則上仍應向原屋主主張，且不得對新屋主主張消滅時效已過之期數費用，避免產生法律爭議或無效請求。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=民法第125條=民法第125條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第18條=公寓大廈管理條例第21條=公寓大廈管理條例第22條)
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