房屋是共有，就可以自由使用嗎？可以不同意他人入住嗎？

22 Aug, 2024

問題摘要：

公同共有的地上建物需要過半數共有人同意才能決定使用或管理方式，持分合計需超過一半。如果想要搬進該建物，但未獲得過半數共有人的同意，其他共有人可以主張相當於租金的不當得利，或向法院提起訴訟要求返還共有物。

律師回答：

關於這個問題，民法上針對共有關係之規範設計，分為「分別共有」與「公同共有」，二者共同享有所有權之型態不為相同。但相同的是，每個共有人都屬於所有權人，皆得按「其應有部分」或「共有物」而行使所有權之權能，其中關於共有物管理規定，均適用相同規範(民法第828條準用同法第820條規定)。

共有物管理行為採取多數決

民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

管理行為，包括保存、改良、使用、收益之行為。所謂「保存」係指為維護共有物現狀，防止共有物之滅失、毀損或其權利喪失或限制之行為（如變價易於腐壞之共有物）；而「改良」係指在不變更共有物之性質下，而增加共有物價值之行為（如共有房屋增設保全設施）。至於使用、收益，則同上開說明。另就保存、改良均屬「使用」態樣之一，故此處所稱「使用」，係指保存、改良以外之使用行為。

這條規定確立了共有物管理的基本規則，即需要超過一半的共有人及其持分超過一半的同意。此規定的設計是為了確保決策的合理性和公平性，避免少數共有人的意見被忽視。此外，當某共有人的持份超過三分之二時，其在決策中的影響力會被限制，這是為了防止單一共有人過度支配共有物的管理，確保管理的公正性。

共有物管理方式不公平

民法第820條第2、3項規定：「依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。」

這些條款提供了法律上對抗管理不公或情況變化的機制：

第2項：當管理行為顯著失公平時，不同意的共有人可以請求法院裁定變更管理方式。這是一個重要的保護措施，使得即使在多數決決定之後，仍然有機會糾正可能的不公平或不合理的管理決策。

第3項：當原先的管理決策因情況變更而難以繼續執行時，任何共有人都可以請求法院裁定變更。這一條款讓共有物的管理更加具有彈性和適應性，能夠根據實際情況調整管理策略。

共有物的管理方式不公或因新情況需變更管理方式，以利用這些條文向法院提出申請。在申請時，需要提供充分的證據和理由來支持您的請求，例如證明管理決策的不公平性或情況的顯著變化。法院將根據具體情況進行判斷，可能會要求其他共有人提供意見或進行調解

分管契約

共有人約定各自占有特定部分而為管理之契約，即所謂「分管契約」。分管契約之成立，必須由全體共有人共同協議，且不以訂立書面為必要，實務上以明示或默示均無不可。

共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。(最高法院87年台上字第1359號民事判決)

倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管理之部分，互相容忍，對於他共有人之使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，以歷有年，固非不得認有默示之分管契約存在。(台灣高等法院98年度上易字第543號民事判決)

上開法律規定確保任何對共有物的重大決策都能得到足夠多數共有人的支持。除非當事人存在明示或默示的分管契約時，則會依契約優先規範，再者，即令沒有明確約定，共有人之間透過長期的實際使用和互相容忍形成的管理習慣，契約也被認為是有效的。即使沒有書面契約，共有人間的行為也可以形成對共有物的管理和使用權的認可。

因之，公同共有建物，要做何用途、如何管理，原則上多數決方式，需要超過一半的共有人及其持分超過一半的同意。此規定的設計是為了確保決策的合理性和公平性，避免少數共有人的意見被忽視。此外，當某共有人的持份超過三分之二時，其在決策中的影響力會被限制，這是為了防止單一共有人過度支配共有物的管理，確保管理的公正性。