共有土地被占用時可以主張權利嗎？
22 May, 2025
問題摘要：
土地侵佔涉及民事返還、不當得利、甚至刑事責任等多重法律議題，當事人務必釐清事實、保存證據，依據土地法、民法及相關法令保障自身權益。與此同時，若屬共有土地，則各共有人應妥善協商使用方式，必要時應先進行分割，再行處分，避免產生不必要的爭議與損失。面對土地被非法占用的問題，唯有早日透過正當法律手段處理，方能徹底保護土地所有權人的權益，維護法治與社會秩序。
律師回答：
關於這個問題，侵佔土地，是指未經土地所有權人同意，擅自占用、使用或違法侵入他人土地的行為，這類行為在法律上屬於無權占有，構成對所有權人權益的侵害。根據民法第767條規定，土地所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。因此，不論是他人擅自搭建建築、耕種、使用，或是將他人土地當作私人停車場、倉庫等，只要未經合法授權，即屬於侵佔土地，所有權人有權透過法律程序要求返還土地及相關損失。
侵佔土地的情形在現實中十分多見，其中常見的情況包括：地主長期未管理或疏於關注土地，致他人擅自使用；繼承人不知先人留下之土地，遭他人長期占用；興建房屋時超出原有地界，侵占鄰地；或是在他人土地上搭建違章建物、種植作物、經營農場、停車場等。這些情形不僅涉及民事糾紛，若牽涉到惡意占有，甚至可能構成刑法上的竊佔罪，須負刑事責任。
對於土地所有權人而言，面對土地遭非法占用時，首先應向地政機關申請土地鑑界，確認土地界線及爭議部分是否為自己所有。經由鑑界成果圖、地籍圖和現場拍照佐證，可作為提出民事訴訟的重要依據。若侵佔人拒絕返還，所有權人可依民法第767條提起「返還原物請求權」，請求法院裁判其拆除地上物、返還土地原狀。同時，若該侵佔人藉由非法使用土地而收取利益（如出租、營業等），土地所有權人也可以一併主張「不當得利」請求返還這些非法收益。須注意，這些民事請求原則上有十五年的時效限制，逾期將喪失勝訴權。
若土地屬於共有狀態，也常見共有物被其中一共有人或第三人擅自使用的情形。第一種情況是共有人中某人超出其持分使用共有土地，例如未經其他共有人同意就興建房屋或出租土地牟利，這已超越其應有部分權利，其他共有人可依民法第179條、第818條請求返還不當得利，按應有部分比例分擔共有人所受利益。第二種情況則是非共有人非法占有共有土地，此時全體共有人可以依民法第821條規定，向該無權占有人請求返還共有物；若占有人行為惡意，尚可依法追究其刑事責任，依刑法第320條第2項起訴其竊佔罪。
對於地主而言，若在發現土地被占用的情況下遲未處理，往往會使證據蒐集困難，甚至可能影響最終訴訟結果。因此，建議土地所有權人一旦察覺他人非法占地行為，應立即蒐證、鑑界，並尋求法律專業協助，盡速依法主張權利。若土地上已建有房舍，應特別注意建物是否屬合法建築，是否已領建照、是否登記於建物登記簿，這些事實將影響未來法律處置方式與法院判斷。
值得提醒的是，民事訴訟中除證明自己擁有土地所有權，亦須釐清對方使用土地是否經自己或其他人同意，有無借用、租賃等法律關係存在，否則若僅因鄰地種樹、疊放物品等情節提告，法院可能會認為情節輕微，不致構成侵害所有權之實質損害。此外，若侵佔人聲稱其有使用該地的權利，則可能產生另類爭議，如地役權、使用借名、典權等，均需法院依具體情況釐清法律關係。
-房地-共有-共有人權利行使
(相關法條=民法第767條=民法第179條=民法第818條=民法第821條=民法第823條=刑法第320條)
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