房屋出售，土地共有人有是否有優先承購權？

22 Aug, 2024

問題摘要：

當房屋出售時，土地的所有權人有優先購買房屋的權利，前提是具有同等的出售條件且按照登記的先後順序。土地的所有權人可以在相同條件下，優先於外部買家購買該房屋。然而，如果房屋的所有權人本身也是土地的所有權人之一，並且長期以來在共有土地上建造房屋而未繳納地租，則必須考慮以下情況：除非法院認定共有人之間形成了默示的分管契約，允許該共有人在土地上建造房屋並使用，否則他可能需要承擔賠償其他共有人因此而產生的不當得利的風險，這相當於未支付的地租。因此，如果該土地的共有人即為房屋所有人，並打算購買該處的房屋，他仍可能面臨被追討未支付的地租的情況，這取決於法院對於土地使用的認定及共有人間的協議或默示行為。

律師回答：

優先購買權指權利人依法律規定或依契約約定得就義務人之特定財產，當義務人出賣給第三人時，享有與第三人相同條件優先承購的權利。土地法第104條規定，當基地所有權人要把基地賣掉的時候，承租基地建築房屋的承租人、基地的典權人或地上權人，有優先購買基地的權利。相反的，房屋所有權人出售房屋時，其基地所有權人也同樣有優先購買權。

如現有一塊土地多人共同持有，但被不良建商無權占用而蓋公寓，該地則由土地持有人繳稅，房屋持有人從未繳地租，也沒打算拆屋還地，若該土地上房屋要轉賣，是否可由土地持有人優先承購？若本身是土地所有權人之一，本來就一直無權使用，且沒繳過地租，購買該處房子後是否還會被追討地租？

土地所有權人的優先購買權

根據《土地法》第104條，當房屋出售時，基地的所有權人擁有在相同條件下優先購買該房屋的權利。這項規定旨在使土地和建築物的所有權合一，以減少法律上的複雜性並提升土地的經濟利用。

土地法第104條：

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

依據《土地法》第104條第1項後段規定，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。因此，土地所有人，具有以房屋所有權人對外出售的相同條件優先承購權利。此規定在於促進基地與房屋所有權合歸同一人所有，進而減少交易成本，而使土地經濟效用增加，也避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。

土地共有情況下的房屋購買與權利義務

如果房屋建於多人共有的土地上，且由其中一人（或幾人）實際擁有並欲出售該房屋，那麼其他土地共有權人擁有優先購買權。這意味著，如果房屋欲被出售，應首先提供給其他共有土地所有權人以相同的銷售條件購買。

基地出賣時，在基地上必須是建有房屋的租賃權人、地上權人或典權人；或於房屋出賣時，必須為基地所有權人。需要注意本條主體，僅限於基地上的租地建屋承租人、基地地上權人或典權人；或是基地的所有人。因此，基地要出賣時，房屋的借用人則不能適用本條；房屋出賣時，基地的借用人也不能適用本條。

至於，共有人關於對第三人之優先承購的權利，民法上有「物上請求權」及「公同共有債權」。民法第821條規定，民法第767條第1項規定之物上請求權，亦準用分別共有之規定，即各共有人得單獨起訴，惟當請求返還所有物時，應本於全體共有人之利益，該訴之聲明須為「被告第三人須將所有物返還予全體共有人」。

至於，公同共有債權之行使，實務與學說有不同見解。實務多認為，應屬「其他權利之行使」，而應由全體共有人同意後，始得為之。

然學說上則認為，公同共有債權係屬法律上不可分債權，亦得由各別債權人單獨行使，僅應命債務人對全體債權人給付而已。故應準用分別共有規定，使公同共有人得單獨主張，但應為全體公同共有人之利益始得為之。

最高法院104年第3次民事庭決議：「公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第八百二十一條規定之準用；而應依同法第八百三十一條準用第八百二十八條第三項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺。」

公同共有債權的行使，如起訴請求債務人履行債務，需要其他公同共有人的全體同意，或由所有公同共有人共同作為原告。這意味著在沒有得到共有人全體同意的情況下，單一共有人不能獨立起訴請求履行債務。