損鄰事件，究竟應如何處理？
21 Mar, 2025
問題摘要：
建築施工對相鄰土地或建物造成的影響，法律已有明確的規範，土地所有人在行使所有權時，應確保施工行為不會對鄰地造成損害。施工單位亦應遵守建築物拆除施工規範及相關法令，確保工程進行時不會對鄰近建築物結構安全造成影響。若因施工不慎造成鄰地損害，受害住戶可以依據民法第774條、第794條與第184條等相關規定，要求施工單位負起損害賠償責任。此次事件也提醒所有工程業者，在進行拆除、挖掘或建築工程時，應加強事前規劃，確保施工安全，避免因疏忽而導致鄰地建築受損，不僅可能面臨法律責任，也可能影響企業信譽與後續發展。對於住戶而言，若發現因鄰地施工導致建築物受損，應及時保留證據，並向相關主管機關通報，以確保自身權益不受損害。
律師回答：
施工過程確實因不慎導致損害，應如何處理？
關於這個問題，首先要認識「損鄰事件」的定義。雖然建築法與建築技術規則中並未直接採用「損鄰」或「鄰損」這樣的名詞，但一般而言，損鄰事件多指因施工不當或機具操作失誤，例如地基挖掘過程中未採取適當的安全措施，或拆除作業未依規定進行，而導致鄰近建築物、路面、公共設施等受損的情況。從法令規範的角度來看，損鄰事件的處理主要涉及三個法源依據。
民法第774條規定：「土地所有人經營事業或行使其所有權，應注意防免鄰地之損害。」此條文明確指出，土地所有人在使用土地或進行事業經營時，應採取適當措施防止對鄰地造成損害，以維護鄰居的權益。
至於建商的施工行為是否符合規範，則可進一步參考民法第794條：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害。」該條文進一步針對施工可能造成的風險做出規範，要求施工單位不得因工程作業而使鄰地地基動搖或建築物受損。
首先是民法第794條：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害。」這條文明確規定施工行為不能危及鄰地的安全，施工單位必須確保工程進行不會影響鄰地建築結構或地基穩定。
其次是建築法第58條規定，當建築物在施工過程中，主管機關若發現施工行為已危害公共安全，有權通知承造人、起造人或監造人勒令停工，甚至強制拆除。
此外，建築法第69條進一步要求，若施工涉及挖土工程，且鄰接其他建築物，則施工單位應採取適當的防護措施，確保不會造成鄰地建築物傾斜、倒塌或受損，而更細緻的技術規範則由建築技術規則詳細規範。
住戶的牆壁出現嚴重裂縫，甚至被怪手破壞，顯然已經構成民法第794條所指的「使鄰地之建築物受損害」的情形，因此建商應依法負起相應的賠償與修復責任。此外，由於施工造成建築結構受損，甚至影響住戶正常生活，受害住戶可依民法第184條請求損害賠償，包含修繕費用、搬遷費用、精神慰撫金等，若受損嚴重影響生活品質，也可請求額外補償。
從此事件可見，鄰近建築施工對既有建物的影響不可輕忽，建商在施工前應充分評估可能產生的風險，並採取必要的安全措施，例如事前進行結構勘查、加強保護措施、與鄰居充分溝通協調等，以避免類似糾紛發生。此外，政府主管機關應積極監管施工單位的安全管理措施，對於違規施工或導致公共安全疑慮的建築工程應及時介入，確保市民的居住安全。
相鄰土地的使用關係往往涉及不同土地所有人的權利與義務，因此法律規範對於如何防止彼此侵害，設有明確的規定。民法第774條的規定，土地所有人在經營事業或行使所有權時，應注意防免鄰地受到損害，換句話說，在進行施工或土地開發時，業主或施工方有義務確保鄰地的安全，不得因自己的工程行為影響鄰地的使用與結構安全。這項規定的目的在於確保土地開發與使用的同時，也能維護周邊住戶的權益，避免因施工不當造成鄰地的財產損害，甚至人身危害。
針對土地使用與建築工程可能對鄰地造成的影響，民法第794條進一步規定：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害。」這條法律強調土地開發與建築施工的安全性要求，任何涉及基礎工程、地基開挖或拆除作業的行為，都不得造成鄰地地基動搖、結構不穩或發生危險。同時，也不得使鄰地既有建築物、工作物或相關設施受損，確保工程施工與鄰地環境的安全共存。
在土地使用的權利行使上，由於多數土地與建物彼此相鄰，因此工程施作不當可能會對鄰地產生直接影響。因此法律除賦予土地所有人一定的使用權外，也對相鄰土地所有人設定義務，要求施工單位或業主在進行工程行為時，應該採取必要措施，以避免對鄰地產生不當影響。例如在拆除工程中，施工單位應遵守建築物拆除施工規範第8點第1款：「拆除、拆解工作應以適當方法為之，避免造成鄰近構造物、人行道、鋪面、樹木、景觀、須保留之部分既有構造物等設施之位移、沉陷或損壞，並不得危及鄰近第三人生命財產安全。必要時，應支撐加固或設臨時隔牆、防護柵及拒馬等設施。有損壞情形者，應予修復。」此條文進一步要求施工單位在進行拆除工程時，應採取合理的安全防護措施，以防止鄰地建築受到損害，並確保第三人的生命財產安全。
此外，民法第184條第2項亦明確規範：「所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言。」這意味著當施工行為違反法律所設定的安全標準，並導致鄰地財產損害時，施工單位就應該對受害人負起賠償責任。在上述案例中，葉姓住戶的居住環境因施工而遭受破壞，不僅導致房屋損害，甚至影響其居住安全，施工單位顯然已違反相關規定，應負起法律責任，對住戶所受損害進行賠償。
若工程施工已經造成鄰地建築受損，受害住戶可以「請求履行、修補、減少價金或解除契約」的規定，要求對方進行修復，或依據民法第195條請求精神慰撫金，尤其當居住環境嚴重影響生活品質時，住戶有權請求額外補償。此外，若損害已經嚴重影響到公共安全，主管機關可依據建築法相關規定對施工單位進行處分，包括勒令停工、罰款或要求限期修復，以確保受害住戶的安全與權益。
當損鄰事件發生後，如何評估損害程度成為關鍵。一般而言，判斷損害程度的首要原則是是否影響居住安全與公共安全。首先要計算建築物是否有傾倒角度或結構不穩的情況，以判定是否有倒塌風險。接著再評估結構物是否仍堪使用，並依據情況決定是否需要補強或進行拆除工程。部分案件中，若鄰近有兩個以上的工地同時施工，可能會增加釐清責任歸屬的難度，這時候就必須透過施工時序、距離、施工方式等進行綜合判定。然而，這類案件往往容易形成互相推諉責任的局面，使得鑑定機關更難準確界定損害發生的責任歸屬。
內政部早在民國68年就針對損鄰事件的處理程序進行函釋，目前各地方政府皆依據此原則制定相關自治法規。例如台北市政府制定的台北市建築施工損鄰事件爭議處理規則及新北市建築物施工損壞鄰房事件處理程序等。這些規範的處理流程主要包括三個階段：「認定」、「鑑定」與「協調」。
損鄰事件發生後，第一步驟是「認定」，當民眾發現房屋受損並向政府機關陳情時，都市發展局會立即通知起造人、承造人及監造人到場勘查，確認是否存在公共安全的危害。一旦確認施工行為已對鄰房安全構成威脅，主管機關便會勒令停工，若經確認不影響安全，則可繼續施工。第二層次則是針對施工單位的責任歸屬進行認定，判斷鄰房損害是否確實因施工所造成。這些初步認定的結論在台北市的法規中稱為「初步認定」，若初步認定結果為施工造成損害，則會進行列管，若認定並非施工所致，則不予列管。倘若受損戶對初步認定結果不服，則可進一步進行「鑑定」。
「鑑定」的程序有兩個原則，其一是由受損戶指定鑑定單位，其二則是由建商負擔鑑定費用。鑑定單位的選擇至關重要，常見的鑑定機關包括技師公會、建築師公會或其他具有公信力的專業機構。鑑定結果將直接影響後續的賠償與責任歸屬，因此雙方在鑑定機關的選擇上往往需要達成共識，確保鑑定的公正性。
最後的階段是「協調」，鑑定結果，受損戶與建商可透過協商方式解決賠償問題，若雙方達成共識，則由建商進行修復或賠償。然而，若協調未能達成共識，建商便須依照規定向法院「提存」，提存的金額通常為鑑定結果所認定損害金額的1.2到2倍左右，並在提存後解除主管機關的列管。若受損戶不接受提存金額，則須透過法律途徑或訴訟方式解決。
在損鄰事件的處理過程中，建商與受損戶往往存在認知上的差異，施工單位可能認為施工過程已盡合理注意義務，而受損戶則認為施工造成房屋結構受損，因此索賠。從法律角度來看，建商作為工程的主要負責人，應遵守建築法第69條所規範的防護義務，確保施工不會影響鄰地建築物的結構安全。同時，依據民法第794條，施工單位不得因工程行為導致鄰地建築物受損，若違反此義務，應承擔修復或賠償責任。
此外，建築物拆除施工規範第8點第1款亦規定：「拆除、拆解工作應以適當方法為之，避免造成鄰近構造物、人行道、鋪面、樹木、景觀、須保留之部分既有構造物等設施之位移、沉陷或損壞，並不得危及鄰近第三人生命財產安全。」施工單位若未依照此規定進行工程，導致鄰地受損，亦須負起相關責任。因此，施工單位在工程進行前，應做好完善的防護計畫，例如進行鄰房安全評估、加強基礎工程防護措施，避免施工過程對周圍環境造成不必要的影響。
損鄰事件的發生往往涉及施工單位未盡注意義務，導致鄰近建築物或公共設施受損。法律雖賦予受損戶一定的救濟途徑，但實際上，損鄰事件的解決仍然仰賴施工單位的責任感與主管機關的監督。為避免類似事件發生，建商應在工程開始前做好充分的規劃，確保施工安全，而受損戶在發現損害後，也應及時蒐集證據，透過法律程序維護自身權益。
-房地-裝潢工程
(相關法條=建築法第58條=建築法第69條=建築法第69條=民法第774條=民法第794條)
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