什麼房屋驗收？定作人受領是否就是驗收完成？
18 Mar, 2025
問題摘要：
完工的認定標準在於是否達到契約約定的基本外觀與功能，而非是否完全無瑕疵。對於輕微瑕疵，定作人不得據此拒絕支付全部工程款，而應透過修補或減價的方式解決。承攬人則應確保施工品質，以降低發生瑕疵爭議的可能性，確保契約的順利履行與工程款的順利回收。裝潢工程的爭議主要在於是否能夠因驗收不合格而拒付工程款。工程的完工與驗收不應混為一談，縱使工程存在瑕疵，仍應視為已完工，因此客戶無法單純以驗收不合格為由拒絕付款，而應依民法相關規定請求瑕疵修補或減少價金。為了避免此類爭議，客戶在簽約時應詳細確認工程範圍、付款條件及瑕疵修補機制，以確保自身權益，並在施工過程中及早發現問題，減少未來可能的法律糾紛。
律師回答：
對於「完工」與「瑕疵」的區分在法律上非常重要，完工的認定標準在於是否達到契約約定的基本外觀與功能，而非是否完全無瑕疵。
完成工作與瑕疵
在承攬契約中，承攬人有義務按照約定的標準完成工作，並確保其工作成果無瑕疵，符合契約所約定的品質及使用需求。民法第490條第1項也明確規範，承攬契約的基本精神是當事人約定由一方完成一定之工作，另一方在工作完成後支付報酬。這代表承攬關係的核心是「工作完成」，並非僅僅是施工過程的進行，而是應達到約定的成果標準。根據民法第492條規定，承攬人完成的工作應具備約定之品質，且不得有減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之瑕疵。
然而，在實務上，裝潢工程是否應該因驗收未通過而拒絕支付尾款，仍然存有爭議。雖然客戶可以因工作成果有瑕疵，依據民法第492條主張修補權利，即使工程有瑕疵，也不能因此否認工作已完成的事實。因此，法院認為工程是否完工，與工程是否驗收合格或是否存在瑕疵，應分開討論。
承攬人應確保工作成果具備約定之品質，並無影響使用的瑕疵，但這僅涉及承攬人的瑕疵擔保責任，並不影響工作是否已經完成。換言之，即使工作成果存在瑕疵，仍然可能構成「完工」，並不能因瑕疵而主張工作尚未完成。也就是說，即便工作未能完全符合契約的要求，只要承攬人已完成主要的施工內容，該工作仍然被視為已完工，客戶仍應依約支付工程款，只能另行請求減價或修補費用。
最高法院85年度台上字第2280號民事判決：「按承攬人完成工作，應使其具備約定之品質，無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之瑕疵，固為民法第四百九十二條所明定，惟此乃有關承攬人瑕疵擔保責任之規定，與承攬工作之完成無涉。倘承攬工作已完成，縱該工作有瑕疵，亦不得因而謂工作尚未完成。」
即使工程驗收未通過，仍不能因此否認工程已完工的事實。該判決指出，工程是否完工與工程瑕疵及驗收結果是不同的法律概念。工程即便存在瑕疵，仍可視為完工，除非該瑕疵嚴重到導致工程完全無法使用，否則客戶無法以驗收不合格為由拒絕支付工程款，而應透過減少價金或請求修補的方式處理。
最高法院89年度台上字第2068號民事判決：「雖上訴人以系爭各工程有諸多瑕疵，迄未能驗收合格，尚不能請求給付工程尾款云云置辯。然工程之是否完工，與工程之瑕疵及工程之驗收各有不同之概念。工程雖已完工，但有瑕疵，僅生瑕疵修補或減少價金請求之問題，究不能謂尚未完工；又工程雖已完工，尚未驗收或驗收未合格，亦不能因未驗收或驗收不合格，即謂工程未完工。」
由於裝潢工程的特性，客戶往往擔心工程結果不符合期待，因此雙方容易產生糾紛。對於這類問題，民法提供了兩種主要的解決方式：首先，客戶可以要求承攬人在一定期限內修補瑕疵，以達到契約要求的標準。如果承攬人未能在期限內完成修補，客戶則可委託第三方廠商進行修補，並將修補產生的必要費用向原承攬人請求償還。這樣的機制確保客戶在支付工程款的同時，也能夠獲得符合標準的施工品質。
此外，在工程契約中，承攬人通常會提供一定期間的瑕疵擔保，客戶可利用這段期間向承攬人提出修補要求，若承攬人拒絕履行，客戶可以進一步尋求法律救濟，包括透過民事訴訟要求減少價金或請求損害賠償。然而，法院的見解通常認為，除非工程瑕疵已達到根本無法使用的程度，否則不能因此主張工作未完成，從而拒絕支付尾款。因此，客戶在簽訂合約時，應詳細約定驗收標準、瑕疵修補機制及付款條件，以確保自身權益。
從實務經驗來看，裝潢工程的糾紛主要集中在「完工」與「驗收」的界線模糊。對於承攬人而言，工程只要完成基本施工，即可請求報酬，即便有瑕疵，仍可透過修補或減少價金的方式解決。對於客戶而言，則應在施工期間密切監督進度，並於完工後詳細檢查工程品質，若發現瑕疵應立即提出修補要求，以避免支付尾款後難以追討損害賠償。因此，最理想的方式是簽訂明確的契約，確保雙方對「完工」與「驗收」標準達成共識，並保留相關證據，以備未來可能的法律爭議。
在承攬契約的履行過程中，工作是否已完成的判定標準，應當依據契約中所約定的內容來衡量。承攬人所完成的工作若已具備契約所約定的外觀形態，則應認定工作已完成，而此與定作人驗收時發現瑕疵並主張瑕疵擔保責任，應屬不同的法律問題。依據民法第490條及第494條的規定，承攬關係的核心在於工作之完成，而瑕疵的存在與否則涉及承攬人是否應承擔後續的瑕疵擔保責任，因此不能因發現瑕疵而否定工作已完成的事實。
依約履行施工義務，且客觀上其施作內容已具備房屋裝修的基本外觀及通常使用功能，符合契約目的，儘管工程中仍有部分未施作或存在瑕疵，但這些瑕疵皆可透過修補方式加以改善，且瑕疵金額甚微，屬於輕微情況，並未影響主要工程的完成。因此，法院認定該承攬工作已完成，定作人無法單純因瑕疵存在而否定承攬人履約的事實。
臺灣高等法院110年度上易字第1151號民事判決：「按承攬之工作是否完成，應以承攬契約所約定之工作內容為依據，倘從形式外表觀察，該工作已具有契約所約定之外觀形態，應認定工作完成；此與定作人驗收時，認承攬人完成之工作有瑕疵，得主張承攬人應負之瑕疵擔保責任，係屬二事，此由民法第490條及第494條分別規定可明。……堪認被上訴人依約所為施作，客觀上已具備房屋裝修之外觀及通常功能，而達契約目的，就未施作及瑕疵部分，並非不能修補，金額僅2萬餘元，情形輕微，非屬重要，故依上說明，應認被上訴人就承攬工作已完成。……按雙務契約之當事人因他方當事人為部分之給付時，固得依民法第264條第2項規定行使同時履行抗辯權，而該條第2項所稱之『部分之給付』，尚應包括『瑕疵之給付』在內，惟若瑕疵僅屬輕微，僅得拒絕自己部分之給付，不得拒絕自己全部之給付（最高法院94年度台上字第1861號判決意旨參照）。」
此外，針對雙務契約中可能出現的履約爭議，法院也援引民法第264條第2項規定，同時履行抗辯權的適用範圍，認為當事人若遭遇對方部分履約的情形，原則上可拒絕履行自己的義務。然而，該條文所稱的「部分之給付」不僅指部分未履行，亦包含「瑕疵之給付」。然而，若該瑕疵僅屬輕微，當事人僅能拒絕支付與該瑕疵對應的部分款項，而不得拒絕支付全部款項。
在實務上，裝潢工程或建築承攬案件中，發生瑕疵的情況並不罕見，然而，法院通常不會因輕微瑕疵而否認整體工程的完成事實。定作人若發現瑕疵，應依民法第494條規定，請求承攬人在合理期限內修補，而非直接拒絕支付工程款。若承攬人未能在合理期限內完成修補，定作人則可選擇自行修補，並向承攬人請求償還必要費用。然而，若定作人以瑕疵為由拒絕支付所有工程款，將可能被法院認定為不當，甚至影響自身權利主張的正當性。
因此，在裝潢或建築承攬案件中，定作人應謹慎處理驗收程序，若發現瑕疵，應妥善保存證據，並依法律程序請求承攬人修補，而非直接拒付尾款。此外，承攬人若認為自身工作已達完工標準，應主動提供施工紀錄及相關證據，以證明工程已符合契約約定，避免因瑕疵爭議導致定作人遲延付款或引發訴訟風險。
在契約履行的過程中，雙方應善用契約條款，明確規範驗收標準、瑕疵處理機制及付款條件，以減少可能的法律糾紛。同時，定作人在簽約前應確保契約內容明確，避免因驗收標準不清或工程範圍爭議導致後續履約困難。而對於承攬人而言，應確保施工過程符合專業標準，並於完工後提供詳細報告，確保自身的權益不受影響。
定作人受領就是驗收或完工嗎？
房屋買賣與承攬案件中，定作人或買受人在房屋交付後的行為，可能直接影響其對房屋品質的法律主張。一旦進行裝潢、安裝設備或開始使用，法院可能會認定其已完成驗收並構成受領，從而影響其日後針對房屋品質的權利主張。因此，為確保自身權益，定作人或買受人在房屋交付時，應謹慎處理驗收程序，確保所有瑕疵問題在正式受領前獲得解決，而非在進場裝潢後才提出異議，以免喪失法律上的有利地位。
在新建房屋的交易與承攬關係中，定作人或買受人通常是在承攬人完成建造並交付房屋後，才會進行內部裝潢，而這一行為可能被視為定作人已經完成驗收並受領該房屋。當定作人或買受人實際進入房屋並開始裝潢時，這可推認其已對該建築物完成驗收，並認同其符合契約內容，進而構成受領的法律效力。
承攬契約的主要義務在於承攬人應依約完成工作，而定作人則有義務在工程完成後受領成果並支付報酬。然而，在房屋承攬案件中，常發生房屋完工後，定作人或買受人對房屋品質或結構有所疑慮，進而拒絕驗收或延遲支付尾款。在這種情況下，法院通常會依照雙方契約內容，並參考實際使用行為來判斷定作人是否已完成驗收並構成受領。如果定作人已經進入房屋進行裝潢、安裝設備或進駐使用，這些行為將可能被認定為驗收行為，從而喪失日後主張房屋存在瑕疵而拒付尾款的權利。
此外，在司法實務上，房屋是否已被驗收並受領，關鍵在於定作人是否有實際使用的行為，無論是自行裝潢、出租或轉售，這些行為都可能被法院解讀為默示的驗收。這點對於建商或承攬人來說至關重要，因為一旦房屋被認定為已受領，定作人若欲主張房屋有瑕疵，則需依據瑕疵擔保的法律規範來處理，而非以未驗收為由拒絕支付工程款。
然而，若房屋本身存在重大瑕疵，例如結構問題、滲漏水、地基不穩等，則定作人即便已進行裝潢，仍可依據民法第494條規定，請求承攬人修補瑕疵，甚至依第495條請求減少價金或解除契約。但若瑕疵僅屬輕微且可修復的範圍，法院通常不會支持定作人拒絕支付工程尾款的主張，而僅會判定承攬人應負修補義務，並讓工程款支付與瑕疵處理脫鉤。
按新建房屋之定作人或買受人，通常係於承攬人交付房屋由定作人受領後，方始進入房屋內裝潢，故定作人或買受人進入屋內為裝潢之行為似可認為定作人已為驗收新建房屋並予受領(最高法院96年度台上字第1065號判決參照)。
在房屋買賣案件中，買受人對於新建房屋的驗收程序亦至關重要，根據契約內容，建商通常會提供驗收機制，並由買受人簽署驗收文件作為正式受領的依據。但若買受人在未正式簽署驗收單的情況下便進行裝潢，這樣的行為可能被視為默示接受房屋品質，導致其日後難以再以瑕疵為由向建商主張責任。因此，買受人在進場裝潢前，應先確認房屋品質，若有疑慮應透過正式驗收程序提出問題，而非事後才主張房屋存在瑕疵。
另一方面，建商或承攬人在交付房屋前，應確保房屋符合契約規範，並積極提供驗收機制，避免交付後買受人或定作人因裝潢行為被推定為已受領，導致爭議發生。同時，建商應保存交付紀錄，包括買受人或定作人的驗收單、完工證明、房屋現況照片等，以作為日後可能發生糾紛時的佐證資料。
-房地-房屋興建-裝潢工程
(相關法條=民法第490條=民法第492條=民法第494條=民法第495條=民法第264條=)
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