已設定地上權之土地能否將土地所有權移轉他人？地上權可以移轉？建物可以移轉？
18 Mar, 2025
問題摘要：
已設定地上權的土地仍可由土地所有權人自由移轉，但地上權不會因此受到影響，地上權人仍然可以按照原契約約定使用該土地。若契約中有禁止地上權轉讓的條款，一般僅適用於第三人，而不影響地上權人將權利轉回土地所有權人。此外，土地所有權的移轉會導致地租收取權的變更，若地租已登記，則新土地所有權人可收取地租，否則舊所有權人仍保有原地租請求權。因此，對於有意購買已設定地上權土地的買受人而言，應先審視地上權契約的條件，以確保自身權益不受影響，而對於地上權人而言，則應確認契約中是否有相關限制，以免影響自身的權利行使。
律師回答：
關於這個問題，這項移轉是否會對地上權產生影響？這是許多土地所有權人與地上權人關心的問題。
土地所有權人即使已設定地上權，仍然可以將該土地移轉或設定抵押權給他人
土地所有權人即使已設定地上權，仍然可以將該土地移轉或設定抵押權給他人，而地上權則不會因為土地所有權的移轉而受到影響。這是因為地上權是一種獨立的他物權，並不因土地所有權的變動而消滅或變更。土地所有權人雖然讓與土地，但其處分行為並不影響地上權人的權利，地上權仍然繼續存在，新土地所有權人須承認原地上權人的權利。
土地所有權人可讓與土地，但不影響地上權存續的原則。也就是說，土地所有權的移轉與地上權的存續並不互相影響，新土地所有權人不得任意撤銷或變更原設定的地上權，地上權人仍可依法使用土地，並享有契約上約定的各項權利。
地上權人得將其權利讓與他人
民法第838條的規定：「地上權人得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者，不在此限。」地上權人原則上有權將其地上權移轉給他人，除非在契約中已特別約定「不得將地上權讓與第三人」或法律另有規定。在實務上，當土地所有權人設定地上權時，通常會在契約中約定地上權不得轉讓，這主要是為了確保土地的管理權與使用權不會因頻繁轉手而產生混亂。然而，這類約定通常是針對第三人而言，也就是說，地上權人不能將地上權讓渡給原契約當事人以外的其他人，但如果地上權人要將權利轉回給土地所有權人，則一般不受這類限制的約束。
此外，若地上權人並非自己使用土地，而是基於租賃、借貸或其他法律關係，同意讓土地所有權人使用該土地，這與「地上權不得轉讓」的約定並不相同，因為這樣的行為只是將使用權讓與土地所有權人，而非真正的移轉地上權。因此，在沒有其他法律禁止的情況下，這樣的安排通常是有效的。
按民法第八百三十八條規定：地上權人，得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者，不在此限。」故土地所有權人於設定地上權時，以契約訂定「不得將地上權讓與他人」或「地上權不可以轉讓」，通常係指地上權人不得將其地上權移轉與當事人以外之第三人而言，如將地上權移轉與土地所有權人，似不在禁止之列。至地上權人不自行使用土地，而基於租賃、借貸或其他法律關係，同意土地所有權人使用該土地，此與上述「地上權不可以轉讓」之約定無關，如法律別無禁止規定，似難否認其效力。(法務部（79）法律字第4994號)
在土地所有權移轉後，地上權仍然存續，而新土地所有權人必須承認並遵守原先的地上權設定條件。值得注意的是，地租的收取權會隨著土地所有權的讓與而轉移給新的土地所有權人，但這僅限於地租已經完成登記的情況。如果地租未登記，則舊的土地所有權人仍然保有對地上權人的地租請求權，而新土地所有權人則無權向地上權人請求地租。
建物讓與
建物在法律上無法與其基地使用權分離而單獨存在，因此當地上權發生移轉時，原則上應與建物所有權同步進行移轉。這一原則的立論基礎在於建築物本質上需依附於土地使用權而存在，若地上權與建物所有權分離，則新取得地上權的人將難以實際使用該基地，不僅違背當初設定地上權的目的，也可能導致法律關係的不完整性，影響到未來建物與土地的使用與交易秩序。地上權的核心意義在於讓權利人得以利用土地建造及維持建物，若地上權與建物分離，則將產生諸多法律與實務上的困難。
假設地上權與建物所有權分離而進行讓與，不僅新地上權人可能因無法合理使用土地而喪失使用價值，建物所有權人也將因缺乏土地使用權而陷入困境。更進一步而言，根據《土地法》第104條第1項規定，當建物所有權人出售建物時，基地所有權人享有優先購買權。但若建物所有權與地上權分離，則基地所有權人將喪失行使優先購買權的機會，進而影響土地與建物的權利整合，造成法律漏洞。因此，在地上權移轉時，若未同步移轉建物所有權，可能會破壞地上權設定的本意，進而影響土地與建物的交易秩序與市場穩定性。
按建物性質上不能與其基地使用權分離而存在，故地上權之移轉，原則上應與建物同時移轉（參見史尚寬先生著地上權之研究一文）。如地上權與建物所有權分離而為讓與者，不僅新地上權人實際難以使用基地，有違原地上權設定之目的；且導致建物所有權人與基地所有權人喪失原地上權關係，嗣後建物出售時，基地所有權人將無從依土地法第104條第1項中段規定主張優先購買權，從而僅移轉基地地上權而未隨同移轉建物所有權之登記，應不予受理。
(法務部73年10月30日法73律12850號函、內政部73年11月7日台內地字第271260號函)
政府機關對於僅移轉基地地上權而未同步移轉建物所有權的登記申請，應不予受理。這項規範進一步確立了地上權與建物所有權應同步移轉的法律立場，避免發生地上權人與建物所有權人權利脫鉤的情況，進而保障地上權人的合理權益，也確保土地與建物的整體使用價值不受損害。
因此，在實務運作上，當地上權人有意轉讓其權利時，應確保建物所有權也能夠同步讓與，以維持土地與建物的完整權利架構。對於買受人而言，在購買擁有地上權的建物時，也應仔細確認地上權的存續年限、使用範圍以及是否可順利讓渡，以免未來因權利分離而遭遇法律障礙。政府機關對於涉及地上權的登記案件，亦應審慎審查，避免不符合規範的交易登記，確保地上權制度能夠發揮其應有的功能，保障權利人與市場秩序的穩定。
按地上權人將其在他人土地上所有之建築物出賣者，通常應推定其將地上權一併出賣，司法行政部41年2月28日台電參字第1345號代電固有明釋，惟不動產物權，依我國民法第758條係採登記生效主義，如建物移轉而地上權未隨同移轉登記者，僅有移轉登記請求權而已，尚不生享有地上權之效力。(內政部72年2月7日台內地字第138351號函)
地上權的設定與移轉應以維護土地與建物的使用關係為核心，不得單獨移轉地上權而忽略建物所有權的同步變更，否則將可能造成交易市場混亂，甚至導致權利人未來無法行使完整的土地與建物權利。因此，實務上地政機關對於此類登記應嚴格把關，確保地上權移轉符合土地利用與交易的基本原則，避免因權利脫鉤導致後續不必要的法律糾紛。
-房地-不動產物權-用益物權-地上權
(相關法條=民法第758條=民法第838條=土地法第104條)
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