不動產交易委託及代理關係為何？
18 Mar, 2025
問題摘要：
委任與代理雖為日常交易常見的法律行為，但涉及不動產交易時，應更為謹慎，確認委任契約的內容、授權範圍及終止方式，並確保代理人確實獲得授權，避免發生無權代理的糾紛，此外，若交易金額較大或涉及複雜法律問題，建議尋求專業法律顧問或不動產經紀業協助，以保障自身權益，確保交易安全順利完成。
律師回答：
關於這個問題，不動產交易涉及高額金錢往來與複雜的法律程序，許多買賣雙方因工作繁忙或其他原因，無法親自處理所有流程，因此常見透過委任或代理的方式交由他人代辦。然而，這類法律行為涉及個人財產權益，若處理不慎，可能引發糾紛與財務損失，因此解不動產委任與代理的相關法律規範相當重要。
依我國民法規定，委任與代理雖然皆涉及代他人處理事務，但兩者本質上有所不同，委任是基於信賴而產生的法律關係，屬於委託人與受託人之間的內部關係，而代理則是對外產生法律效力的行為，代理人以本人名義從事法律行為，其行為直接對本人產生拘束力，依據民法第103條的規定，代理人於代理權限內所為的意思表示，直接對本人發生效力，因此選擇代理人應特別謹慎。若發現代理人行為不當，或已對其失去信任，委託人有權終止委任關係，依據民法第549條，委任契約可由任何一方隨時終止，
委任契約基於信任關係，即便無正當理由亦可終止，但需注意的是，若在不利於對方的時機終止契約，可能需負擔損害賠償責任，此外，在某些特定契約中，可能已約定違約條款，終止委任可能須支付違約金，應在簽訂委任契約時詳加確認。許多人誤以為沒有書面授權，委託關係就不成立，然而，民法規定，授權不以書面為必要，只要雙方有合意即可成立委任契約，因此即便沒有正式的書面文件，若能證明雙方有授權的合意，例如透過通訊紀錄、電子郵件或其他方式，該委託關係仍可能成立，因此不應輕忽口頭授權的效力。
特別是在不動產交易中，早年民法第166之1條施行前，授權他人出售不動產並簽訂買賣契約，無須書面授權，只有在辦理所有權移轉登記時，才須具備書面授權，這點也顯示出，未經書面授權仍可能具有法律效力，因此無論是口頭或書面授權，當事人都應審慎處理，避免日後產生爭議。無權代理是指代理人未取得正式授權即代替委託人處理事務，這種行為在法律上無效，且代理人須自行承擔法律責任，若造成對方損害，可能需負損害賠償責任。
然而，在司法實務上，因無權代理造成的損害賠償，通常僅限於信賴利益損害，也就是因誤信契約有效而產生的實際損失，例如提前解除定存的違約金、交通費、誤工費等，並不會涵蓋所有可能的損害，因此，簽訂不動產買賣契約時，應確認對方是否具有合法的代理權，避免因無權代理導致交易無效或發生財務損失。
在不動產交易中，從委託、議價、簽約、所有權移轉到價款支付，各環節若處理不當，都可能衍生法律風險，例如代理人未被授權收取款項，卻擅自受領價金，或未經委託人同意擅自變更交易條件，這些行為可能導致交易無法順利完成，甚至產生違約爭議，因此，為確保交易安全，最好的方式是委由專業的不動產經紀業協助處理，民法第567條，以居間為業者，對於交易內容及當事人的履行能力，有調查的義務，透過合法的不動產經紀人協助買賣，能有效避免無權代理問題，確保交易順利進行。
撥款委託書
在房地產交易中，最重要的環節之一就是房貸撥款的支付流程，確保交易安全並降低風險對於買賣雙方至關重要。過去，在房貸撥款的過程中，曾發生買方擅自從銀行提領貸款，卻拒絕支付尾款給賣方的情況，導致賣方權益受損，甚至影響房屋過戶程序，為徹底解決這類交易風險，中華民國銀行商業同業公會全國聯合會於95年10月25日正式函文各會員單位，提供買賣雙方共同簽署「撥款委託書」的服務，此舉可有效規範撥款方式及資金流向，並確保房貸款項安全無虞。
撥款委託書的核心作用在於明確約定銀行貸款款項應直接支付給賣方或指定的第三方，例如負責代管款項的信託專戶、公正第三方（如地政士或不動產代書）等，以避免買方直接領取貸款後拒付尾款的風險，透過此機制，銀行在撥款時會依據買賣雙方的約定，將款項依特定方式支付，確保資金流向符合合約內容，避免發生糾紛，這樣的作法不僅保障賣方權益，也讓買方能夠安心交易，確保尾款支付後再進行產權移轉，減少房屋交易糾紛。
撥款委託書的流程通常是在買方申請房貸時，由銀行提供標準範本，買賣雙方共同簽署並確認撥款方式，買方申請房貸時，銀行會撥款委託書的內容，將款項撥入賣方指定的帳戶，或透過第三方代管機制進行款項支付，確保房屋交易的資金安全，避免買方取得貸款後惡意拒付，影響賣方權益，此外，撥款委託書也可以搭配「價款信託」或「履約保證」等機制，提高交易安全性，使整個交易流程更加透明且有保障。
對於賣方而言，撥款委託書的存在能大幅降低尾款收取風險，確保款項按照約定方式支付，對於買方而言，則可確保款項依交易流程支付，不會發生已支付款項但未完成產權移轉的風險，這種機制的引入，使得房貸撥款的程序更具保障性，讓房屋交易更順暢，買賣雙方在交易過程中，都能夠確保自身權益，避免可能發生的財務糾紛。
除撥款委託書外，買賣雙方在交易過程中，也可以透過其他方式確保資金安全，例如，透過地政士或不動產代書的代管機制，確保房貸撥款後款項能夠妥善支付給賣方，或是透過銀行的「價款履約保證」機制，確保款項在產權移轉完成前不會被動用，這些額外的機制可以進一步強化交易的安全性，降低雙方的風險，提高交易效率。
在目前的房地產市場中，房貸撥款的安全性對於交易的順利進行至關重要，撥款委託書的實施，不僅能夠減少買方惡意拒付尾款的風險，也讓銀行在貸款發放時能夠更清楚掌握資金流向，這種機制的建立，提高買賣雙方對於房地產交易的信心，使得整個房地產市場的交易環境更為健全。
因此，無論是買方還是賣方，在進行房地產交易時，應該認識撥款委託書的意義與重要性，並在交易過程中妥善運用這項機制，以確保資金的安全與交易的順利完成，此外，買賣雙方在簽署撥款委託書時，也應詳細閱讀合約內容，確保條款符合雙方的交易需求，避免未來產生糾紛，透過這些機制的運用，房屋買賣將能夠更加安全可靠，保障交易雙方的權益，使整個交易過程更加順暢與安心。
-房地-房仲
(相關法條=民法第103條=民法第549條=民法第166-1條=民法第567條)
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