土地法34-1多數決的門檻，如何計算？

22 Aug, 2024

問題摘要：

在處分共有不動產時，不同的共有方式會影響多數決的計算方式。若共有人欲處分共有土地或建築改良物，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但若應有部分合計逾三分之二，則人數不予計算。如公同共有，計算時用「潛在應有部分」，以「潛在應有部分」來計算。若未有規定則推定為均等。在部分公同共有與分別共有併存的情形，必須先計算公同共有人是否符合土地法第34條之1第1項的規定。若符合，則可將公同共有部分的同意人數及應有部分併入分別共有部分的計算中，但同意的人數不應重複計算。對於部分公同共有和分別共有併存的情形，需先確認公同共有部分的處分符合相關規定，才能進行計算。總結來說，處分共有不動產時，需要根據共有物的實際情況，分別計算公同共有和分別共有部分的同意人數和應有部分。如果不動產同時存在公同共有和分別共有，則需按規定分別處理並合併計算。

律師回答：

對於處分共有不動產的多數決計算，確實需要根據土地法及其執行要點來確定是否有足夠的同意比例來進行。

共有人人數超過半數且持分也超過一半；或是共有人持分超過三分之二，人數不計；符合前述兩者多數決的門檻之一，就可以出售共有物全部給他人。

數人分別共有不動產，如部分共有人欲處分不動產，則「多數決」應如何計算？

應用多數決規則-計算共有人數及其應有部分：

確定共有人數：必須查閱最新的土地登記簿，確認共有人的準確數量。

確定各共有人的應有部分：這通常基於登記簿上的紀錄或依據共有人之間的契約協議。

過半數計算：

共有人數過半數：同意處分的共有人數必須超過所有共有人數的一半。

應有部分合計過半數：同意處分的共有人的應有部分總和必須超過所有共有部分的一半。

應有部分超過三分之二：

在此情形下，若同意處分的共有人的應有部分合計超過三分之二，則不需要計算共有人數是否過半數。這提供了一種更容易達成的處分門檻，特別是在某些共有人持有較大份額時。

依據土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

又依據《土地法第三十四條之一執行要點》第7點第1項規定：「本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合計均超過半數；應有部分合計逾三分之二，指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。」

根據上開規定可知，共有人間若僅有部分人想處分共有的土地，有兩種方式，一種是同意處分的共有人人數超過一半且同意處分的共有人所持的應有部分總加超過一半，另一種則是在同意處分的共有人所持的應有部分合計超過三分之二的情形，此時不論同意處分的共有人人數是否超過一半都符合土地法第34條之1第1項的規定。

公同共有與分別共有的計算方式

公同共有：需按照《民法》第827條的規定，使用「潛在應有部分」來計算。若沒有明確規定，則潛在應有部分推定為均等。

分別共有：則依上述的過半數和三分之二規定來計算。

確定不動產是屬於公同共有還是分別共有，或兩者併存，因為這將影響決策的多數決計算方式。

依據《土地法第三十四條之一執行要點》第7點第2項定規定：「前項共有人數及應有部分之計算，於公同共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分合計逾三分之二者，其共有人數不予計算。各共有人之潛在應有部分，依其成立公同關係之法律規定、習慣或法律行為定之；未有規定者，其比例視為不明，推定為均等。」

所以若不動產為「公同共有」，計算多數決的方式基本上與「分別共有」的方式相同，只是因公同共有根據《民法》第827條規定是基於公同關係而共有一物，並無所謂的應有部分，在計算時是以「潛在應有部分」來計算，至於各公同共有人「潛在應有部分」比例多少，則須視成立公同關係之法律規定、習慣或法律行為定之，如未有規定則推定為均等。

部分公同共有與分別共有的計算方式：

對於公同共有，需要根據各共有人的潛在應有部分來計算同意比例，這通常在沒有具體規定的情況下假設為均等。對於分別共有，則直接基於各共有人的已登記應有部分來計算。

在部分公同共有與分別共有併存的情況下，需先確認公同共有部分是否符合土地法第34條之1第1項的規定。若符合，則可將這部分併入分別共有的計算中，但要注意同意人數不應重複計算。

《土地法第三十四條之一執行要點》第7點第3項規定：「分別共有與公同共有併存之土地或建物，部分公同共有人已符合本法條第一項規定，且另有分別共有之共有人同意者，於計算共有人數及其應有部分時，該公同共有部分，以同意之人數及其潛在應有部分併入計算。同意之分別共有人與公同共有人有部分相同者，不重複計算該同意人數。」

在公同共有與分別共有併存的情況下，需要將符合條件的公同共有部分的同意人數和應有部分與分別共有的部分合併計算，確保整體同意的共有人數和應有部分達到法定要求。

又依據內政部109年12月29日台內地字第1090266307號函明揭：「……茲查101年修正增訂本點第3項規定之修正理由，主要係考量分別共有與公同共有併存之土地或建物，其分別共有之應有部分與公同共有之潛在應有部分仍有不同，尚不宜混淆並逕予合併計算其同意之應有部分，爰參依本部95年9月5日內授中辦地字第0950050486號函釋意旨，鑑於各公同共有人間所基於公同關係共有共有物之應有部分，全體公同共有人與其他分別共有人間仍屬分別共有，故明定部分公同共有人已得依土地法第34條之1第1項規定處分其公同共有之應有部分者，其公同共有部分始可併入計算。至以該公同共有人數及應有部分之計算方式，則因考量其情形與本點第1項後段共有人死亡情形雷同，處理方式應予一致，爰併予明定以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計算，合先敘明。……」

在不動產為「部分公同共有」、「部分分別共有」的情形，需同意處分公同共有之應有部分的人數與比例已符合土地法第34條之1第1項規定，才可併入分別共有之應有部分計算。

處分共有不動產時，需根據土地法第34條之1的規定，正確計算多數決的門檻。無論是公同共有還是分別共有，都必須按照法律規定進行計算，以確保處分的合法性和有效性。在涉及部分公同共有和分別共有的情況下，需先確認公同共有部分的處分是否合法，然後再進行合併計算。