借名登記契約之實質所有權人，可以提起第三人異議之訴嗎？

22 Aug, 2025

問題摘要：

借名登記契約之實質所有權人，於該不動產登記於出名人名下且後者涉入執行程序時，因其對該不動產不具形式所有權或其他物權，依強制執行法第15條不得提起第三人異議之訴，僅能以民事訴訟主張債權性返還請求，此乃現行法對登記制度形式效力與執行效率所為之保障，亦反映借名登記之高風險特質，故當事人如有借名登記需求，宜於事前進行完整法律規劃，避免將來無法透過異議訴訟保護自身實質權利之窘境。

律師回答：

關於這個問題，在實務操作中，借名登記契約所產生之法律關係雖得承認其契約效力與債權人地位，惟當涉及強制執行程序，欲主張排除執行之權利時，卻受限於強制執行法第15條之明確限制，致使借名登記契約之實質所有權人，縱實際出資且實際占有使用該不動產，仍不得提起第三人異議之訴以阻止法院執行機關就登記在出名人名下之財產進行強制執行。

強制執行法第15條明文規定：「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被告。」欲提起第三人異議之訴之前提，為第三人對執行標的物享有足以排除強制執行之權利，該權利依通說與實務見解，須為具有對物效力之「物權」—例如所有權、典權、質權、留置權等，不包括對人效力之「債權」，如借名登記契約所產生之返還請求權，故借名人縱於事實上擁有不動產的實質所有權，並非形式登記所有權人，於法上亦非不動產登記冊上之權利主體，即不得提起第三人異議之訴。

此一見解於最高法院44年台上字第721號判決中亦已明確指出：「強制執行法第十五條，所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言。占有，依民法第九百四十條之規定，不過對於物有事實上管領之力，自不包含在內。」

由此可知，若不動產形式上登記於執行債務人名下，縱借名人主張其係出資購買、實際使用與管理該不動產者，因其所享有僅為對債務人之債權，並不具有對第三人主張的排他性權利，無法依第15條主張第三人異議之訴。亦即法律上將排除強制執行之保護機制限縮於登記所有權人或其他具登記效力之物權權利人，並不擴及於以債權為基礎之實質所有權主張。

進一步言之，借名人與出名人間雖有借名契約，其性質上可類推適用委任契約，且一經終止，即可依民法第541條第2項主張出名人移轉登記返還所有權，但此仍屬於債權請求範疇，非屬可對抗執行法院及其他利害關係人之物權性主張，若出名人名下財產已遭債權人聲請查封並進入拍賣程序，借名人惟能另行提起返還請求訴訟，待判決確定後再行辦理登記移轉，實質上無法立即排除拍賣程序之進行。

即使借名人實際占有使用該不動產，或提供其名下費用、負擔稅賦、收取租金等事實，法院仍將以不動產登記名義為準據，難以視其為具有足以排除執行之物權人。

因此，在此種情況下，借名人即使明顯為實質所有權人，於法律上仍將面臨無從提起異議之訴之困境，其所能依據者僅為債權性返還請求，或於買受人取得拍賣標的後另以妨害物權或不當得利為由主張返還損害等法律途徑，惟此等請求均無法對執行程序形成直接干預效果。

在法理上，此種限制係基於不動產登記之公信力與執行程序之迅速安定要求，避免執行機關於查封或拍賣過程中，因債權人以外之第三人突如其來之主張而致使執行程序陷入停頓。

惟從借名人之權益保護角度觀察，此制度設計實際上形同將出資人排除於執行救濟之外，易致真正所有權人之財產遭他人債權執行而無有效防禦手段，此非但引發實務上諸多訴訟爭議，亦引發學理對於形式主義與實質正義間衝突之關注。

因此，在當前法制下，借名人欲保障其權利，應事前即辦理書面契約並妥善保留出資與使用證據，並於借名關係發生糾紛或出名人涉入債務糾紛時，及早聲請返還登記，必要時並可聲請假處分以限制出名人處分或執行程序進行，否則於拍賣已進行後始行提起異議之訴，將因欠缺物權基礎而遭駁回，無法阻止其名下財產被處分。