共有人為規避土地法第34條之1第而虛偽過戶自己持分，該如何處理？

08 Jul, 2024

問題摘要：

本文涉透過假贈與的方式增加共有持分人數，以達到設定地上權的目的。明知其假贈與行為並非真正意思表示，約定將部分土地持分登記在其他人名下，以避開土地法要求的共有人過半數同意。此舉被認定為通謀虛偽意思表示，並觸犯刑法第214條使公務員登載不實事項於公文書罪。依據土地法第34條之1第1項，共有土地或建築改良物的處分、變更及設定地上權等，需經過共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意。此外，民法第87條第1項規定，如有通謀而為虛偽意思表示的情況，其意思表示將被視為無效。

律師回答：

關於這個問題，在共有物的處分上，土地法第34條之1規定的法律要求，旨在平衡各共有人的權利與利益，防止少數人對共有財產作出不利於其他共有人的決定。當遵守這一規定時，共有人可以確保共有物的處分是多數人的意志反映，這有助於避免或減少糾紛。

如共有人的目的是規避土地法第34條之1第1項的法定要件，使共有人數及應有部分合計均能過半數。由此看出，這些行為屬通謀虛偽意思表示，並且假贈與行為旨在使其可以不經其他共有人同意，若這些行為事實上損害了其他土地所有權人的權利，並且使地政事務所公務員將不實事項登載於公文書上，這就構成了刑法第214條使公務員登載不實罪。

根據民法第87條，通謀虛偽意思表示無效。這意味著，任何基於虛偽意圖進行的共有物處分行為，即使表面上符合法律規定，也可能被宣告無效。如果通謀虛偽意思表示導致不實信息登載於公文書，可能構成刑法第214條的使公務員登載不實罪，這涉及刑事責任，可能對相關當事人造成嚴重後果。

土地法第34條之1第1項的適用及規避法律之問題

分共有物的法律要求

多數共有人的同意：

處分、變更及設定權利需得到過半數共有人及其應有部分合計過半數的同意。這個規定確保了多數共有人的意見得到考慮，進一步保障了所有共有人的利益。

土地登記簿的重要性：

共有人數及應有部分的計算基於土地登記簿的記載，這提供了一個客觀的標準來評估是否達到法定的多數。

依土地法第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物的處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，必須經過共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意。此規定的目的是保護所有共有人權益，避免少數共有人對共有物進行不公平的處分。

首按，土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，依照土地法第34條之1執行要點第1條、第6條規定，土地法第34條之1第1項所稱指就共有物之全部為之，且所謂的共有人過半數及其應有部分合計過半數，係指共有人數及應有部分合計均超過半數，其共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準，先予敘明。

土地法第34條之1執行要點的規定

根據土地法第34條之1執行要點第1條、第6條規定，計算共有人數及應有部分時，以土地登記簿上登記的共有人數及應有部分為準。這意味著共有人過半數及應有部分合計過半數是指在登記簿上記載的數據，而不是其他形式的所有權比例。

通謀虛偽意思表示與法律效力

實務上，有人會通過「假贈與」的方式來規避土地法第34條之1第1項規定，以避免其他共有人行使優先承購權。根據民法第87條第1項的規定，通謀虛偽意思表示無效。因此，如果贈與行為只是表面上的，而實際上沒有真實的贈與意圖，這種行為即為無效。

實務上常見為規避土地法第34條之1第1項規定，並避免出賣應有部分，他共有人得主張優先承購權，而以「假贈與」之方式達其目的，惟按民法第87條第1項規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效」。

民事救濟

其他土地所有權人可以依據民法主張：

民事侵權行為：根據侵權行為法，要求賠償因不實登記造成的損失。

不當得利：要求回復原狀，塗銷系爭地上權設定。

刑法第214條的適用

刑法第214條規定，明知為不實之事項而使公務員登載於公文書，足以生損害於公眾或他人的，處三年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。在本案中，如果林鴻堯的假贈與行為使地政事務所的公務員將不實的事項登載於公文書上，並且這種行為對其他土地所有權人的權利或土地登記管理的正確性造成損害，則可能構成使公務員登載不實罪。

再按，刑法第214條規定：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」，查本案例事實中，林鴻堯贈與系爭土地之應有部分予吳敏惠等人之目的，既在以「假贈與」之方式，規避土地法第34條之1第1項之法定要件，使共有人數及應有部分合計均能過半數，足見渠等並無締約之真意，屬通謀虛偽之意思表示，而其假贈與用意在於能在毋庸取得其他土地共有人之同意下，即得將系爭土地設定地上權予自己所營瓏山林公司，且其設定地上權之對價又明顯低於市價，已明顯損及其他土地所有權人之權利，並有害於土地他項權利之登記管理，使地政事務所承辦公務人員，將此不實之事項登載於所職掌之公文書上，足生損害於其他土地所有權人之權利及地政機關對土地登記管理之正確性，值此，如若經查屬實，核其行為自係構成刑法第214條使公務員登載不實罪，且其贈與之行為亦屬通謀虛偽而無效，其他土地所有權人日後亦得主張民事侵權行為、不當得利等法律規定，請求回復原狀塗銷系爭地上權設定。惟反面思考，取得系爭土地應有部分之所有權後，依法本得自由處分其所有之系爭土地應有部分，贈與亦然，是倘兩造出於「贈與」之真意，並經嚴謹的公證程序或循法院正當訴訟途徑為之，於法並無違誤之處，自難與使公務員登載不實罪相繩。