斡旋金意義為何？效力為何？

01 Jul, 2024

問題摘要：

斡旋金，或稱議價保證金，在不動產交易過程中，扮演著表明買方購買意願並促進價格協商的角色。它不僅是買方向賣方展示誠意的重要方式，也是一種使雙方更積極參與價格談判的機制。斡旋金的概念在許多法律體系中可能沒有直接的法律定義，但在實際的不動產交易中，它已成為一種長期而普遍的交易習慣。

律師回答：

關於這個問題，不動產經紀業者在法律上可稱為居間，僅有買賣契約成立方能收取報酬，此觀民法第565條規定：稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

因此，仲介在為買方斡旋協商買賣條件前，擔心買方言而無信，可能幸苦達成買方要求後，買方仍然不買，因此要求買方可以拿出一筆錢作為擔保其將履行的出價，在實務上，斡旋金制度雖然有助於不動產交易的成交，卻也因無法可管，產生許多的交易糾紛。

畢竟買賣契約，從未不需要以特定金錢給付作為成立要件，此依民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」故斡旋金在不動產買賣交易過程，是指雙方對於買賣成交價額尚有差距，但還有繼續協調的可能時，由買方提出一部分價金，作為仲介公司協調的擔保，用以證明買家確實有購買不動產的意願。

斡旋金，又稱為議價保證金，是指買方在不動產交易中，向賣方提出的一定金額，用於表示買方的購買意願，並促使賣方與買方進行價格協商。斡旋金通常在買賣雙方達成價格共識後，轉為定金，視為買賣價金的一部分。

「斡旋」是指仲介協助買賣雙方協調價格及其他條件的過程，由於房地產交易金額龐大，為確保買賣雙方意願和保障雙方權益，當買方有意願提出價格時，仲介通常會建議買方支付一筆「斡旋金」。

斡旋金（斡旋金契約）（實務又稱要約保證金、議價保證金、協調金、出價金、意願金、附停止條件之定金等）

斡旋金制度並無法律明文規定，係習慣上當買方願買和賣方願賣之價格上有差距時，由買方與不動產經紀業者簽立斡旋金契約，並先行支付一筆款項（斡旋金），展現購買不動產之誠意，委託該經紀業者於所定議價期間（一般為3至7天）向賣方進行議價，逾期如未能議價成功，該斡旋金契約即失效。倘若賣方同意買方出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。

這不僅強化斡旋效力，也展現買方的誠意，使仲介能在限定的斡旋時間內（通常為1至3天，視案件複雜度或金額而定），與賣方確認是否願意接受買方提出的價格。

目前，除了「斡旋金」的形式，還有「要約書」的選擇。

無論消費者透過哪種形式進行後續斡旋，兩者皆屬於「定型化契約」，明確表達買方的意向。因此，在簽署時，必須注意相關條文事項。

買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，業者為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，業者發展出斡旋金制度。「斡旋金」乃業者所自創，其為「代買方與賣方協商價錢之用」，為規避民法有關定金規定之適用，無明確定義，且無相關法令足資規範，以致爭議不斷。

斡旋金的支付方式通常為現金或支票，並由買方簽署斡旋書，約定斡旋金的金額、期限、違約責任等事項。

斡旋金制度在不動產交易扮演重要角色，是不動產交易市場長期運作形成的無名契約、非典型契約。

仲介為使買賣雙方達成共識，通常會先向買方收取一定金額或開具本票、支票或簽立要約書等方式，等賣方同意買方的出價金額時，斡旋即成立，未來買賣雙方簽訂契約時，這筆斡旋金即轉為定金。

司法實務也承認斡旋金有預約性質，為本約的前置行為，本約於雙方權利義務明確約定後才成立，因此本約完成後才有損害請求權利（最高法院61年台上字第964號民事判例；臺灣板橋地方法院94年度訴字第729號民事判決）。

民法第248條規定：訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。

斡旋金的主要特點包括：

表達購買意願：斡旋金作為買方對於購買不動產意願的直接表達，有助於賣方判斷買方的認真程度。

促進協商：透過斡旋金，買賣雙方在價格及其他交易條件上的談判可以更加具體而有效。

轉化為定金：一旦買賣雙方在價格或其他關鍵條件上達成共識，斡旋金往往會轉化為定金，成為交易價款的一部分。

支付斡旋金通常伴隨著簽署斡旋書，其中約定了斡旋金的具體金額、支付期限、以及雙方的違約責任等關鍵條款，這不僅增加了交易的正式性，也為後續可能出現的任何爭議提供了處理依據。

斡旋金在民法中雖然沒有明確的規範，但在不動產交易實踐中卻是一種深入人心且廣泛實施的慣例。它的存在與應用，展示了市場習慣與法律規範之間的互動和補充。透過斡旋金這一制度，不僅仲介業者在買賣雙方之間的協調作用得到了加強，同時也提高了交易的透明度和效率。

然而，考慮到斡旋金的特殊性與其在法律上的非典型性，買方在進行支付前應詳細了解相關細節，並確保所有交易條件與責任明確約定於斡旋書中。同時，考慮到斡旋金可能涉及的法律風險與財務影響，買賣雙方應謹慎處理與之相關的所有事宜，以避免未來可能出現的爭議。

斡旋金非明定之法律名詞。斡旋金制度長久以來一直是不動產仲介業相沿成習之交易慣例。指的是在買方有意購買不動產，但不同意賣方之銷售價格或其他銷售條件，為表達其購買意願，由買方提出一定金額交由仲介人員代為買方向賣方洽談承購條件，如賣方同意買方之交易條件，則此筆斡旋金轉為訂金並交予賣方，如賣方不同意時，則退還予買方。斡旋金雖無法律依據，但由於合乎台灣的交易習慣，仍為業界普遍所使用。

斡旋金的功能

對買方而言

一方面有助探知賣方底價，另一方面也向賣方表示，自己的確有購買不動產的誠意。

對賣方而言

因為斡旋金是由買方提出的現金或有價證券，表示不僅是單純投石問路的試探，可以讓賣方更相信買方確實有承買的意願。

經紀業者（仲介）

斡旋金是仲介代替雙方溝通議價的有力工具。因為不動產交易金額龐大，相關法制繁複，透過支付斡旋金，可以有效明確掌握買、賣雙方意願，在仲介協調下，可以加速達成交易。

斡旋金是不動產交易中的預約，斡旋成立不等於買賣契約成立。仲介為了讓買賣雙方達成共識，先向買方收取一筆金額，或是請買方開本票、支票、簽立要約書，等賣方同意買方出價金額時，斡旋就成立，未來雙方簽訂買賣契約時，這筆斡旋金就會轉成定金。

斡旋金在民法中沒有規定，是一種無名契約、非典型契約；其他法令中有規定不動產經紀業要保存斡旋金的交易紀錄。

斡旋金交付不等於不動產買賣契約成立

買方支付斡旋金後，買賣雙方經溝通協調對總價達到共識，仲介通常要求買、賣雙方於一定時間內另外簽訂買賣契約；如果將斡旋成立等同不動產買賣契約成立，則之後雙方再簽約豈不多餘？因此，買方支付斡旋金請仲介進一步協調磋商，此時尚未正式簽約，斡旋金解釋為「預約」較為妥當。

觀察實際市場，買方除了對不動產總價表示同意之外，還有很多契約非必要之點需要詳細約定，如產權清楚、儘速交屋、低利高額貸款、屋況正常、附贈設備等；而對賣方而言則期待可以依現況交屋、付款迅速、配合點交時機等；至於仲介則關心雙方順利成交，以獲取服務費報酬，買方、賣方及仲介三方利益及立場都不同。因此，如果將仲介居間斡旋成立解釋為買賣契約（本約）已成立，過於牽強。

在支付斡旋金之前，應仔細查看房屋的相關資料，並與賣方充分溝通，了解房屋的實際情況。

在支付斡旋金時，應簽署斡旋書，約定斡旋金的金額、期限、違約責任等事項。

如果買賣雙方未能達成價格共識，買方應要求賣方退還斡旋金。

如果買方違約，應向賣方支付違約金。