「斡旋金」屬於契約之一部份，契約不成立應退還

01 Jul, 2024

問題摘要：

斡旋金的概念基本上是房地產交易中的一種實務操作，旨在展現買方對購買特定不動產的誠意和意願。當買方對某個物件感興趣，但與賣方在價格上有所差異時，買方可以通過支付一定金額的斡旋金給仲介公司，委託仲介公司代表自己與賣方進行價格協商。這筆斡旋金在某種程度上是買方對交易達成的承諾和保證，且通常會在雙方達成交易協議後轉化為定金或部分交易款項。

如果交易談判不成功，根據斡旋金的協議條款，買方是有權要求仲介公司退還斡旋金的。這是因為斡旋金的本質是作為達成交易的一種誠意展示，如果交易沒有達成，那麼沒有理由繼續留存該筆金錢。法律上，雖然斡旋金沒有明確的法律定義，但其運作必須符合一般契約法的原則，特別是關於契約成立、執行和解除的規定。

依照民法第153條的規定，契約的成立基於雙方意思表示的一致。如果買賣雙方未能就交易條件達成共識，則買賣契約未成立，買方支付的斡旋金應當退還。此外，根據民法第248條和第249條關於定金的規定，如果交易最終沒有達成，而斡旋金已經轉化為定金，則是否退還、如何退還斡旋金會根據這些條款來決定。

在實務操作中，買方在支付斡旋金時，應與仲介公司簽訂明確的斡旋金協議，詳細記載斡旋金的金額、支付的目的、退還條件等，以保障自身的權益。如果仲介公司在協商過程中未能達成買賣雙方的價格協議，買方依據斡旋金協議有權要求仲介公司退還斡旋金。

至於違約金的部分，如果買方在買賣協議成立後選擇退出交易，根據契約中的相關條款，仲介公司可能會根據違約金條款向買方請求違約金。因此，買方在進行交易前應詳細閱讀並理解所有契約條款，必要時應尋求法律專業人士的幫助，以免在未來的交易中遇到不必要的法律問題或經濟損失。

律師回答：

關於這個問題，買方看中某仲介房屋介紹的一間房屋，但是出售距售價尚有一段距離，於是仲介人員向買方提議，不如下20萬元之「斡旋金」，好幫忙向屋主出價，但買方不了解何謂「斡旋金」為何?又如果談不成可否拿回斡旋金?

斡旋金（斡旋金契約）（實務又稱要約保證金、議價保證金、協調金、出價金、意願金、附停止條件之定金等）

斡旋金制度並無法律明文規定，係習慣上當買方願買和賣方願賣之價格上有差距時，由買方與不動產經紀業者簽立斡旋金契約，並先行支付一筆款項（斡旋金），展現購買不動產之誠意，委託該經紀業者於所定議價期間（一般為3至7天）向賣方進行議價，逾期如未能議價成功，該斡旋金契約即失效。倘若賣方同意買方出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。

民法第565條規定：稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

民法第248條規定：訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。

斡旋金的效力往往結合購屋的要約，如果該要約失效、到期或撤回，斡旋金即無法獨立存在，仲介人員必須返還該金額給買方。買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，業者為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，業者發展出斡旋金制度。「斡旋金」乃業者所自創，其為「代買方與賣方協商價錢之用」，為規避民法有關定金規定之適用，無明確定義，且無相關法令足資規範，以致爭議不斷。

「斡旋金」可以要求仲介退還

民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」也就是契約的成立必須要，一方(無論是買方或賣方)提出「要約」'他方表示「承諾」。要約的方式以口頭或書面皆可，可依當事人的意思決定。然而，在實務上，透過仲介的房屋買賣，由於仲介居中斡旋，如果買方僅以口頭提出購買意願，賣方往往無法確認其真實性。因此，為表達買方購屋的誠意及資力，一般買方會交付一筆金錢，由仲介人員持有;仲介人員再將該筆金錢向賣方出示(此時還不能交給賣方)，藉以表示買方有明確且認真的購買意願，並進而向賣方商議價格及其他買賣條件，最終促成交易。這筆用來「斡旋」的金錢，即所謂的斡旋金。

斡旋金的效力往往結合購屋的要約，如果該要約失效、到期或撤回，斡旋金即無法獨立存在，仲介人員必須返還該金額給買方。

在房屋仲介契約上，關於服務費的約定，常會記載：「若因可歸責委託人之事由，致不動產買賣契約不成立，委託人仍應支付服務費予受託人」、「因可歸責於委託人之事由而不願或無法簽訂不動產買賣契約書時，委託人仍應一次給付受託人服務費報酬為違約金予受託人」等類似文字，這些約定雖然文字上使用「服務費」，但解釋上應該是違約金條款，如果有契約有這樣的違約金條款，房仲雖然不可以要求買家付服務費，但可以請求買家支付違約金，通常違約金條款約定的數額會和原本的服務費居間報酬相當。買家反悔違約時，僅能請求法院酌減違約金。