「海砂屋」定義是什麼？是否會受到興建時間而影響？
問題摘要：
房屋中的氯離子含量超過了國家標準，這可能對建築物的結構和安全性造成影響，構成了房屋存在瑕疵的情況。雖然目前可能還沒有明顯的損害現象，但這並不影響氯離子超標的事實存在。國家標準CNS3090號對混凝土最大水溶性氯離子含量進行了規定，而房屋建築時可能還沒有此標準，但建築物本身需要具備安全、耐用的通常效用。即使沒有此標準，建築物仍應該符合安全的基本要求，氯離子超標仍然是存在瑕疵的證據。因此，賣方無法以國家標準未公布的理由來抗辯。
律師回答：
關於這個問題，所謂海砂屋，即建築房屋時混凝土所用的砂；用的是來自海邊的海砂而非正常所用的河砂。由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲出白色的痕漬，即俗稱之「壁癌」，長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體。
在83年以前，台灣CNS標準中並沒有要求氯離子的標準，後來經濟部標檢局在83年才終於制定規範，要求「新拌混凝土」最大水溶性氯離子含量必須要「小於0.6kg/m3」。到了87年則更進一步修訂標準，嚴格要求「新拌混凝土」中最大水溶性氯離子含量必須「小於0.3kg/m3」。隨著時代、房屋標準嚴格化的變遷，經濟部又在104年修訂標準，要求「新拌混凝土」氯離子含量須「小於0.15kg/m3」。
俗稱的海砂屋，即房屋建材中氯離子含量過高之瑕疵。因房屋買賣標的之金額龐大，未免爭議。
買方簽訂買賣契約時，在契約條款中明文約定如下列之條款：「若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，買賣雙方同意無條件解除契約」。
通常依照一般仲介提供的買賣契約的「簽訂時間」不同，買方在訴訟上應主張的房屋瑕疵態樣有所不同：
（1）民國83年7月22日之前，買方可主張房屋瑕疵已影響「居住安全」（如房屋有混凝土鼓起剝落、裂縫、鋼筋外露鏽蝕等的瑕疵態樣。）
（2）民國83年7月22日之後，買方除可主張上開情形外，另可主張房屋已達經濟部標準檢驗局所設之「海砂屋標準」（註：民國83年7月22日後，新拌混凝土最大水溶性氯離子含量需小於0.6kg/m3；○2民國87年6月25日後，新拌混凝土最大水溶性氯離子含量需小於0.3kg/m3）。
(3)依經濟部標準檢驗局於104年1月修訂的CNS3090「預拌混凝土」中水溶性氯離子最大容許值的規定：每1立方公尺中不得超過0.15公斤，也就是說，當建築物每立方米的混凝土中含有壹佰伍拾公克氯離子以上時，就可以稱為「海砂屋」。
上述之現象是否為海砂所造成，可以透過混凝土中之「氯離子含量檢測」加以判斷，中古屋買賣契約上常有依「現況交屋」的契約條款，也不能免除賣方應負之海砂屋瑕疵責任。只要鑑定結果逾經濟部標準檢驗局所採之「海砂屋」標準值，賣方自需負擔房屋之瑕疵擔保責任。
如沒有上開契約明文規定，則究竟如何認定海砂屋？老屋究竟使用何種標準？
民法第354條所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，而依通常交易觀念，建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。混凝土中之氯離子含量過高及抗壓強度不足，即可能對建物造成極大影響，應可認其混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足已足對建物之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵。
房屋氯離子含量高於國家標準，足對建物之建築結構、安全性等造成影響，具有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵，應堪採信。「現場並未有明顯之損害現象發生，故氯離子含量高於規範值，但鋼筋生銹之情形並未產生。」等語，然其係針對「目前」所為之判斷，而非對於「將來」變化之預知，確有氯離子含量超過國家標準之問題存在，無論目前已呈現之損害程度是否嚴重，並不影響氯離子超標存在之事實。…混凝土最大水溶性氯離子含量標準值，係83年7月22日第1次修訂公布國家標準CNS3090號，針對混凝土最大水溶性氯離子含量規定，預力混凝土每立方公尺為0.15公斤、鋼筋混凝土每立方公尺為0.6公斤，嗣87年6月25日第2次修訂公布，對鋼筋混凝土氯離子含量修正為每立方公尺0.3公斤，如超過上開規定值時，鋼筋需作防銹處理。該房屋建築時固然尚未制訂公布上開國家標準，然建築物之形體、結構需具備安全、耐用之通常效用，使任何人居住或使用該建築物，均不會因樓板、牆壁之混凝土有隨時龜裂、崩塌之危險而影響安全，上開國家標準CNS3090號規定值僅係提供一個較清晰之判斷標準，縱使上開國家標準CNS3090號未修訂公布，建築物本身亦需具備此一通常效用，換言之，並非未修訂公布上開國家標準，建築物之氯離子含量即可不受任何制約，賣方此部分抗辯，亦無足採。
(臺灣臺北地方法院101年度訴字第2325號、臺灣高等法院96年度上更(一)字第120號民事判決)
房屋中的氯離子含量超過了國家標準，這可能對建築物的結構和安全性造成影響，構成了房屋存在瑕疵的情況。雖然目前可能還沒有明顯的損害現象，但這並不影響氯離子超標的事實存在。國家標準CNS3090號對混凝土最大水溶性氯離子含量進行了規定，而房屋建築時可能還沒有此標準，但建築物本身需要具備安全、耐用的通常效用。即使沒有此標準，建築物仍應該符合安全的基本要求，氯離子超標仍然是存在瑕疵的證據。因此，賣方無法以國家標準未公布的理由來抗辯。
總之，房屋中氯離子含量超標對建築物的結構和安全性具有潛在影響，這構成了房屋存在瑕疵的事實，賣方無法以國家標準未公布為由來抗辯。
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