地下室依使用執照登載用途為防空避難室，想在該地下室經營小酒吧，這樣會可以嗎？

04 Jun, 2025

問題摘要：

即使地下室係屬個人所有，只要其於使用執照中明定為防空避難用途，依法不得將之改為營業用途，亦不得作為酒吧經營場所。任何擅自營業使用之行為，除違反公寓大廈管理條例，還可能涉及違反建築法與防災法令，依法可處罰鍰、限期改善，情節重大者甚至可裁罰或移送法辦。倘若有住戶欲經營該類性質營業空間，應尋求合法之商業用地或依法申請變更用途，切勿擅自違規，以免引發社區衝突及法律責任。對於其他住戶而言，若發現此類違規情形，應儘速向社區管委會反映，並可進一步向地方政府建管單位提出檢舉，促請依法查處，以維護社區安全與公共利益。

律師回答：

關於這個問題，公寓大廈管理條例第16條第2項之明文規定，住戶不得於防空避難設備等處所從事堆置雜物、設置柵欄、門扇、營業使用，或違規設置廣告物、私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入等行為。

所謂「防空避難設備」，係指依建築法令及使用執照核定設置，用以供災害時居民避難之處所，如地下室、避難室等，其主要目的是在緊急情況下確保居民安全。既然使用執照中已登載該地下室為「防空避難室」，依據前述法條，其空間使用就受到明確限制，依法不得擅自變更其用途為營業空間，更遑論開設小酒吧等與營業性質高度相關且與避難功能明顯牴觸之用途。

同條第5項也進一步規定，如住戶違反上述禁止事項時，管理負責人或管理委員會應予以制止，若經制止後仍不遵從，則得報請直轄市、縣（市）主管機關處理，主管機關可依法命令違規住戶限期改善，否則將處以罰鍰並得連續處罰。這表示即使地下室產權屬某一住戶個人所有，只要該空間經法定核定作為防空避難用途，該住戶仍不得主張所有權人身分而擅自改變其法定用途。

此外，建築法第72條、建築法第73條及建築技術規則第97條等相關規定，建築物之各項用途須依據使用執照所核定之用途使用，若需變更使用用途，應依法向建築主管機關提出變更使用申請，經核准後始得變更。而防空避難室作為特定災防設施，性質上屬於限制性空間，其使用變更在實務上幾乎難以獲准，尤其若擬將其改為高人流、高噪音、高火災風險的場所如小酒吧，更涉及公共安全與居住安寧問題，主管機關幾無可能同意。

此外，防空避難設備若被擅自占用或改為其他用途，亦可能涉及刑事責任，依災害防救法、民防法及相關建築法規定，擅自變更防災設施用途妨害公共安全者，得依法追究行為人之刑事責任。再者，若因非法使用造成實際事故，如火災、人身損害等，營業行為人還須負擔民事及刑事賠償責任。

從社區管理角度而言，依公寓大廈管理條例第6條、第9條之精神，住戶在行使其專有部分使用權時，不得妨害他人安寧、安全與衛生，不得對共用部分或防災設施造成不當使用，否則管理負責人或管理委員會應主動處理，若有怠忽職責，亦可能遭住戶請求追究管理不當之責任。