房屋租人因房客使用電器失火了，該怎麼辦？

問題摘要：

房東要求房客賠償因用電不慎導致房屋失火燒毀的損失，是否有理由主要取決於房客的行為是否構成「重大過失」。依據民法第432條和第434條的規定，承租人在租賃期間應以善良管理人的標準來保管租賃物，並且只有在承租人因重大過失導致租賃物毀損或滅失時，才需對出租人負擔損害賠償責任。

 

律師回答：

關於這個問題，房東買了第二棟房子，想說閒置也沒用所以就以一個月一萬元的代價租給房客使用。房客因用電不慎，結果房屋失火燒毀，房東氣的告上法院請求房客賠償損失，請問房東的請求有無理由。如果責任是因為用電可以被認為有民事責任嗎？

 

民法第227條：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

 

民法第432條：承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

 

民法第434條：「租賃物因承租人之重大過失,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。」一般房東將房子租出去，房客就有房屋的使用權，因此若發生火災，房東通常都會對房客提出損害的告訴，但房東同時也需提出證明（或由法院認定）房客有「重大過失責任」。所謂「重大過失」是指的是房客”欠缺普通人的注意。

 

民法第437條：租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。

 

是否應予賠償，實與所謂「重大過失」通常指的是遠低於普通注意義務的行為，例如極度粗心或故意不當行為。如果房客的用電不慎行為可以被認定為重大過失，具體情況需要詳細審查房客的行為是否真的達到了重大過失的標準。如果租約中有特別條款調整雙方的責任，如將承租人的注意義務擴大到包括輕過失所導致的損害，這種特約也是有效的，前提是這樣的約定不違反公序良俗。在沒有特殊約定的情況下，房東需要證明房客有重大過失導致火災發生，這可能需要專業的鑑定或證據來支持。

 

例如房客將易燃物品放置於電源附近導致失火，此時房東可以請求賠償(臺灣臺北地方法院104年度訴字第4106號民事判決參照)。

 

「非重大過失」，例如房客長期不用某電器，導致老舊、積汙而導致起火燃燒(臺灣士林地方法院105年度訴字第675號民事判決參照)。

 

如電器或電源線已有損壞，但房客未通知房東修繕，依照民法第437條，如果房屋有修繕的必要，但房客卻沒有通知房東，導致房東不能及時補救，房東可以請求賠償因此所生的損害。

 

但如正常使用電器，卻因建築物老舊或其他鄰居等因素導致事故，除非房客有明知而放任行為，這時房客就不用負責。

 

按民法第432條第1項前段及第2項前段規定承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

 

所以承租人在使用租賃物時自負較高之注意義務。為有關失火責任，因失火原因甚多，且較難以預防，法律為保護承租人。於失火情形承租人之責任較輕，限於重大過失始需負責。且若失火係因租賃物維護不善所致，出租人返應負損害賠償責任。房東之主張除房客有重大過失外導致失火之情形外，房客是不用負責的。

 

值得注意，民法第434條雖為保護房客之特別規定，但並非與公序良俗有關之強制規定，換言之可經在租約中特別排除，因此房東如有明確於租約中排除或加強房東責任之特約仍為有效，此依最高法院93年度台上字第2213號民事判決所示：「上訴人應盡之注意義務及應否負損害賠償責任部分，按民法第四百三十四條係減輕承租人賠償責任之例外規定，其排除同法第四百三十二條之適用，旨在保護承租人之利益，該失火責任之特別規定，無關於公序良俗，倘當事人約定承租人就輕過失之失火亦應負責，以加重承租人之注意義務者，其特約仍屬有效。」

 

最終，無論是房東還是房客，在面對這類租賃關係中的爭議時，最好的做法是透過溝通和協商來解決問題。如果確實需要法律途徑來解決，則由可諮詢律師以根據具體案情來判斷雙方的責任。

 

(相關法條=民法第227條=民法第432條=民法第434條=民法第437條)

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