房子出租，房東如何避免不必要的風險？
30 Mar, 2024
問題摘要：
這段討論深入探討了台灣民法下，出租房屋發生火災時房東與房客各自的責任與權利。基於民法第227條、432條與434條，房客只有在犯有重大過失時，如不合理使用火源導致火災，才需對房東承擔損害賠償責任。這樣的規定反映出法律在保護經濟上較弱勢方——通常是房客——的意圖，同時也提供了房東與房客協商調整責任分配的空間。總之，關於房屋出租與火災發生時法律責任與解決方案的深入解析，指出了法律條文的應用、證明責任的挑戰以及火災保險在風險管理中的關鍵作用。
律師回答：
關於這個問題，火燒厝，不是鬧著玩的事。即便人人都知道要小心火燭，火災仍然不時地再發生。自己身為屋主，房屋出租後卻發生火災，相信第一個念頭也是請房客賠，不過現實是否跟想像的一樣呢?
民法第227條：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
民法第432條：承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
民法第434條規定:「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。」
因此，在房屋出租的情況下，如果因房客不慎釀成火災而導致房屋燒毀，必須要是房客有「重大過失」造成的火災才可以要求房客負擔賠償責任。
所謂「重大過失」是指欠缺一般人通常注意程度，比如說:在房子裡面練火球舞，在瓦斯桶旁邊抽菸，在床上點蠟燭…等等，一般人用常識判斷都知道應該要避免才不會造成火災的行為，必須是要達到這樣的程度才能算是重大過失。只不過，每件案件個案事實背景不盡相同，再加上房客是否有重大過失是要由房東舉證證明，所以在訴訟上對房東相當不利。
《民法》第434條規定承租人對於租賃物的失火責任要負的是「重大過失」，那麼房東可不可以用租約與房客更改約定，當有房屋失火的情況，要求房客負抽象輕過失的責任呢？答案是可以的。如果當事人（房東）以特約約定承租人就輕過失的失火應負責，這個特約是有效的。
關於「重大過失」的概念，指的是一個人的行為明顯低於一般人應有的注意義務，例如在極易引發火災的情境下使用火源。然而，實際上要證明「重大過失」存在可能相當困難，這對於想要追訴賠償的房東來說，無疑增加了訴訟的不確定性和難度。
民法條文會作這樣的規定，其實主要還是因為往昔承租方多屬經濟上弱勢，因此透過法律規定來減輕房客的責任，屬於法律特別規定，但並非強行規定，因為法律也並未禁止房東和房客另外特約約定調整責任配置，是故雙方可以在租約中特別約定，房客對於失火的注意義務為一般過失責任。
透過法律途徑請求賠償終究會有曠日廢時的問題，同時房客的經濟狀況也不盡然可靠，到時候即使成功主張請求權，房客賠不出來也只是枉然。
要避險的方法無他，就是讓保險來承擔可能的意外，屋主投保的住宅火險，可在原屋主的火險上，加保「承租人火災責任附加條款」，在房客租下後，萬一因火災造成財損，就可以轉嫁未來若因個人因素，房客必須賠償房東及個人動產財損時的風險。
此外，房客只要與房東確認房間坪數及建築結構等資料，不須經房東同意，也可自行投保住宅火險與「承租人火災責任附加條款」。所謂的「承租人火災責任附加條款」，主要是針對因過失導致所承租的房屋發生火災、爆炸，導致房屋或動產受到毀損，房客要依法對房東負賠償責任時，保單就會啟動，依照保單規定的賠償責任保險金額限度內，理賠給房客。
另外，亦有「 租屋保險 」簡單來說就是為了保護房東與租客雙方權益，避免在房屋租賃期間所發生的意外，讓房客能更安心的使用房屋，不用擔心因為過失發生火災或是其他意外，而需要重金賠償屋主的情況；對房東來說，也能更安心地出租房屋，如果房客租金欠繳或是破壞家具都有賠償途徑。
此外，火災保險的重要性，在其為一種風險分擔工具，能夠有效減輕個人因火災帶來的經濟負擔。透過購買火災保險，可以將潛在的巨大損失轉嫁給保險公司，從而避免了房東與房客之間因賠償問題發生糾紛。最後，約定租約中關於火災保險的負責方，是一種有效且長遠的解決策略。
因此、購買火災險就會是一個絕佳風險分配的良好工具，把失火的風險轉嫁給保險公司承擔、就不用費神作特約與日後請求賠償的問題所以，在出租房子時與房客約定好由誰投保火災險，才是真正一勞永逸的方法。
(相關法條=民法第227條=民法第432條=民法第434條)
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